Voorwoord

Met plezier presenteren we het jaarverslag van Stichting Eelder Woningbouw (SEW) over 2024. In dit verslag kijken we terug op een jaar waarin we ons hebben ingezet voor goede en betaalbare woningen in Eelde-Paterswolde.

We hebben stappen gezet om meer woningen te bouwen, bestaande woningen duurzamer te maken en onszelf als organisatie verder te verbeteren. Dit alles doen we met één doel: zorgen dat mensen een fijne en betaalbare plek hebben om te wonen. 

In dit verslag leest u hoe we dit aanpakken. We vertellen over onze projecten, de uitdagingen die we tegenkomen en de resultaten die we hebben behaald. Ook blikken we vooruit op wat nog komt.

We willen iedereen bedanken die hieraan heeft bijgedragen. Samen blijven we werken aan een wel (t)huis voor iedereen.

Woonvisie
In de Woonvisie is opgenomen dat het streven is om de sociale huurvoorraad in de gemeente Tynaarlo tot en met 2030 uit te breiden met ten minste 250 woningen. Voor Eelde-Paterswolde betekent dit een netto groei van 100 woningen tot aan 2030. In het hoofdstuk ‘Beschikbaarheid’ gaan we hier dieper op in. 

Meerjarige prestatieafspraken
Eind 2024 zijn de meerjarige prestatieafspraken 2024-2028 samen met de gemeente Tynaarlo, Woonborg, AH Woon en de Huurdersbelangenvereniging Eelde-Paterswolde geactualiseerd en ondertekend. Hierin zijn onze gezamenlijke ambities en ons partnerschap vastgelegd. 

Continuïteit
Veranderingen in de wereld kunnen gevolgen hebben voor SEW. Daarom blijven we alert en rekenen we verschillende scenario’s door om te kijken of de continuïteit gewaarborgd is. Dit vinden wij van groot belang. We voorzien geen problemen op het gebied van continuïteit. 

Beschikbaarheid
We hebben met de gemeente overeenstemming bereikt over de bouw van 24 grondgebonden woningen op locatie De Kooi. De plannen zijn goed ontvangen door de gemeente en er is bij de gemeente een projectleider aangesteld. We hebben middels een tweetal inloopavonden onze plannen aan omwonenden laten zien. Na het doorlopen van het vergunningstraject, starten we naar verwachting eind 2025 met de bouw.

De bouw van 29 woningen op de Bladergroenlocatie, die momenteel dienst doet als AZC, heeft ernstige vertraging opgelopen, omdat er nog geen oplossing is gevonden voor de huidige bewoners. Het is onduidelijk wanneer we op deze locatie kunnen bouwen.

De gemeente heeft een tender uitgeschreven voor de bouw van 80 appartementen in Eelderwolde. De projectontwikkelaar aan wie het project wordt gegund, gaat in gesprek met een toegelaten instelling in de gemeente Tynaarlo over de afname van 30% (24) sociale huurappartementen. In januari 2025 hopen we hier meer duidelijkheid over te krijgen.

We hebben in 2024 niet al het begrote planmatig onderhoud kunnen uitvoeren. Een deel is doorgeschoven naar 2025.

Betaalbaarheid
In 2024 hebben we de huren van de sociale huurwoningen met de gemiddelde CAO-ontwikkeling minus 0,5% verhoogd. Dit resulteerde in een huurverhoging van 5,3%. Wij realiseren ons dat dit een forse verhoging is, maar we volgen hierbij het wettelijke kader. De huurverhoging is noodzakelijk om onze ambities op het gebied van verduurzaming en nieuwbouw te kunnen realiseren. Woningen met een energielabel E, F en G hebben geen huurverhoging ontvangen.

De woningen in de vrije huursector, oftewel woningen met een huurprijs boven de DAEB-grens, hebben een huurverhoging van 5,5% ontvangen.

We hebben de huurachterstanden in 2024 wederom laag kunnen houden. 

Duurzaamheid
In 2024 hebben we 50 woningen aan de Horn-, Loop- en Veldstukken energetisch verduurzaamd. De daken en gevels van deze woningen zijn geïsoleerd en waar nodig zijn de kozijnen en ramen vervangen. Hierdoor is het energielabel veranderd van D naar A/A+.

We zijn bezig met de voorbereidingen voor de verduurzaming van 10 woningen aan de Schultenweg. Het oorspronkelijke plan was om deze woningen volledig van het gas af te halen. Door problemen met netcongestie was dit echter niet mogelijk, waardoor we voor een hybride warmtepomp hebben gekozen. Hierdoor is het project enigszins vertraagd en starten we nu in januari 2025. Naast de hybride warmtepomp worden de woningen geïsoleerd, wat zal zorgen voor een aanzienlijke labelsprong.

In de wijk Nieuwe Akkers zijn, bij mutatie, 10 woningen voorzien van een nieuwe geïsoleerde vloer. 

Interne organisatie

De afgelopen anderhalf jaar hebben we hard gewerkt aan de actualisatie van ons ondernemingsplan en de portefeuillestrategie. Het was een bijzonder prettig traject waaraan ook onze belanghebbenden een steentje hebben bijgedragen. We hebben nu twee mooie documenten, waarmee we vol vertrouwen de toekomst in gaan om het doel ‘Samen voor een wel (t)huis’ te bereiken.

Medio 2024 hebben we besloten afscheid te nemen van onze huidige ERP-leverancier. Na een zorgvuldig selectieproces hebben we een nieuwe leverancier gevonden. We zijn inmiddels gestart met de implementatie. Livegang vindt plaats in mei 2025.

Daarnaast zijn we overgestapt naar een nieuwe automatiseerder. Per maart 2025 gaan we werken in een Microsoft-omgeving.

Financiën
De financiële resultaten over 2024 staan in bijgevoegde jaarrekening. SEW heeft over 2024 een positief resultaat behaald van € 8,1 miljoen. Dit resultaat is inclusief de waardeverandering van de vastgoedportefeuille van € 7,2 miljoen. De kasstroom uit operationele activiteiten bedroeg in 2024 € 0,5 miljoen.

SEW is een financieel gezonde en solide organisatie.