Beschikbaarheid
Onze ambitie
We zorgen voor groei van ons woningbezit en realiseren een gedifferentieerd aanbod voor de sociale doelgroep waarvoor we zijn. We richten ons daarbij primair op Eelde-Paterswolde.
1.4 Beschikbaarheid
Om onze missie te kunnen realiseren is beschikbaarheid van voldoende woningen essentieel. De vraag naar sociale huurwoningen is de afgelopen jaren sterk toegenomen. Het aantal reacties op aangeboden woningen en de inschrijfduur stijgen, terwijl ook het aantal te huisvesten statushouders toeneemt. De komende jaren zal de voorraad sociale huurwoningen worden uitgebreid om tegemoet te komen aan de groeiende vraag en om te voldoen aan de regionale en nationale afspraken. We willen niet alleen groeien in kwaliteit, maar ook in kwantiteit.
Netto groei van 100 woningen tot aan 2030
De actuele woningvoorraad van SEW bedraagt 983 woningen. Van de totale woningvoorraad in de gemeente Tynaarlo is de voorraad sociale huurwoningen 15% (bron: https://allecijfers.nl/gemeente/tynaarlo/). In het programma 'Een thuis voor iedereen' van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties is het streven opgenomen om per gemeente 30% van de woningvoorraad uit sociale huurwoningen te laten bestaan.
SEW streeft naar een netto groei van 100 woningen tussen 2024 en 2030. In de huidige plannen met de gemeente Tynaarlo worden er tot en met 2028 ten minste 81 woningen gebouwd. Hiervan zijn er momenteel 53 in planologische voorbereiding: 24 woningen op locatie De Kooi en 29 woningen op de Bladergroenlocatie (prestatieafspraak 1).
We werken samen met de gemeente Tynaarlo om de woningen zo snel mogelijk te realiseren.
De Kooi
Nieuwbouwlocatie De Kooi is bestemd voor 24 grondgebonden woningen, bedoeld voor mensen die recht hebben op huurtoeslag. Op 19 september 2023 heeft de gemeenteraad ingestemd met het voorstel voor het beschikbaar stellen van planvoorbereidingskrediet voor de ontwikkeling van locatie De Kooi. De gemeente heeft inmiddels een projectleider aangesteld. Er zijn 2 bewonersavonden geweest waar relevante informatie is verzameld. De opgehaalde informatie zal in een bijeenkomst met omwonenden worden gedeeld. De ontwikkeling en de benodigde bestemmingsplanprocedure kunnen binnenkort worden opgestart. Als alles volgens plan verloopt, verwachten we in de tweede helft van 2025 te starten met de bouw van de woningen, met verhuur gepland voor eind 2026/begin 2027. Er zijn nog geen aannemers benaderd.
Bladergroenlocatie
Voor de Bladergroenlocatie ligt er een plan voor de bouw van 29 grondgebonden woningen in een hofjesvorm. Ook voor dit plan heeft de gemeenteraad op 19 september 2023 planvoorbereidingskrediet beschikbaar gesteld. Op dit moment is het onduidelijk wanneer de locatie Bladergroen beschikbaar komt om te bouwen. De gemeenteraad van Tynaarlo heeft het plan voor de bouw van een AZC in Vries afgewezen, waardoor het College van B en W terug naar de tekentafel moet en op zoek moet naar alternatieve locaties. Dit heeft consequenties voor de Bladergroenlocatie, aangezien de bewoners aldaar (statushouders/asielzoekers) oorspronkelijk naar het nieuw te bouwen AZC zouden verhuizen.
Eelderwolde
De gemeente heeft een tender uitgeschreven voor de bouw van 80 appartementen op een locatie in Eelderwolde. De projectontwikkelaar die het project krijgt gegund, gaat in gesprek met een toegelaten instelling in de gemeente Tynaarlo over de afname van 30% (24) sociale huurappartementen. In januari 2025 hopen we hier meer duidelijkheid over te krijgen.
Flexwonen
De gemeente Tynaarlo, SEW en Woonborg verkennen gezamenlijk de mogelijkheden van flexwonen (prestatieafspraak 5). We verwachten met het concept flexwonen snel een relatief groot aantal compacte woningen voor één- tot tweepersoonshuishoudens in de gemeente Tynaarlo te kunnen realiseren. De gemeente neemt hierin het voortouw. SEW en Woonborg leveren actief input, waarbij het concept en de mogelijke locaties worden getoetst op haalbaarheid.
Doorstroming binnen ons woningbezit
Spelregels woonruimteverdeling
SEW biedt haar woningen aan op Thuiskompas, het woonruimteverdeelsysteem van de Drentse corporaties. Ons gezamenlijke doel is om verschillende groepen woningzoekenden een eerlijke en gelijke kans te bieden op een passend huis, op het juiste moment.
In 2024 zijn de corporaties met elkaar in gesprek gegaan over de spelregels rondom woonruimteverdeling. Dit heeft geleid tot een belangrijke wijziging: vanaf maart 2025 vervalt de vrije beleidsruimte, waarmee maximaal 20% van de vrijgekomen woningen op een andere manier verhuurd kon worden dan via het reguliere model.
Vanaf 2025 gaan we toewijzen op basis van 4 categorieën:
- Reguliere verhuringen − waarbij aanvullende voorwaarden kunnen gelden, zoals voorrang op basis van huishoudgrootte.
- Wettelijk verplichte toewijzingen − bijvoorbeeld herhuisvesting van urgenten, woningruil of verhuur aan wettelijk urgente doelgroepen.
- Toewijzingen aan aandachtsgroepen − zoals sociale urgentie via de urgentiecommissie, statushouders en ouderen, om doorstroming te bevorderen.
- Toewijzing op basis van maatwerk − bijvoorbeeld in geval van een calamiteit, leefbaarheidsproblematiek of dorpsbinding.
Binnen de reguliere verhuringen ontstaat meer ruimte om woningen passend toe te wijzen op huishoudgrootte. Een aantal woningen krijgt een label voor grotere huishoudens. Zo zorgen we ervoor dat grote woningen niet aan kleine huishoudens worden toegewezen.
We hanteren geen percentages voor de verschillende soorten toewijzingen, maar ons beleid moet wel duidelijk en goed te verantwoorden zijn.
Doorstroming
We streven naar een gestage doorstroming binnen onze woningvoorraad en een evenwichtige gemeenschap. Dit willen we bereiken door in te zetten op nieuwbouw en een doorstroomprogramma.
In de prestatieafspraken 2024-2028 is afgesproken om in 2024, samen met de gemeente Tynaarlo en Woonborg, een instrumentenkoffer te ontwikkelen dat doorstroming bevordert. Dit pakket omvat de instrumenten van zowel de gemeente als de corporaties, die worden ingezet om bewoners te stimuleren door te stromen (prestatieafspraak 19).
Het doel is om passend wonen voor 55-plussers te bevorderen. In de gemeente Tynaarlo kunnen zij zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen in een woning die aansluit bij hun behoeften. Door senioren te stimuleren om te verhuizen naar kleinere, levensloopgeschikte woningen, komen grotere woningen beschikbaar voor jonge gezinnen en starters.
Om de doorstroming onder senioren te bevorderen, worden diverse instrumenten ingezet door de gemeente Tynaarlo en de corporaties. Deze richten zich op 4 pijlers:
- voldoende passend aanbod
- bewustwording
- ontzorgen
- wegnemen van financiële barrières
In 2025-2026 gaan we, samen met de betrokken partijen, de verschillende instrumenten verder vormgeven en uitwerken.
Verkopen
Vanwege de hoge druk op de sociale woningmarkt zijn we terughoudend met het verkopen van woningen. Alleen woningen uit de verkoopvijver worden verkocht (prestatieafspraak 4). Deze verkoopvijver bestaat uit 53 woningen. Dit is versnipperd, niet passend woningbezit. In 2024 is 1 woning uit de verkoopvijver verkocht: Wolfhorn 31.
In de tabel zijn de mutaties van de bestaande woningvoorraad in de afgelopen 5 jaar weergegeven:
| 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Woningen in exploitatie | 983 | 984 | 986 | 988 | 990 |
| Woningen in aanbouw | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Onroerende zaken niet zijnde woningen | |||||
| - Garages | 16 | 16 | 16 | 16 | 16 |
| - Parkeerplaatsen | 130 | 141 | 141 | 141 | 141 |
| Opgeleverde nieuwe woningen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Aangekochte woningen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Verkochte woningen | 1 | 2 | 2 | 2 | 2 |
| Gesloopte woningen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Bouwen en beheren kwalitatieve woningen met een plus op het bouwbesluit
Conditiemeting en O-prognose
In 2024 heeft SEW een bureau ingeschakeld om herinspecties uit te voeren van het gehele bezit, volgens de conditiemethodiek NEN 2767. Dit heeft geleid tot een geactualiseerde en objectieve vaststelling van de kwaliteit van het bezit. Het bezit van SEW heeft een gemiddelde conditiescore van 2 (vergelijkbaar met nieuwbouw, met incidenteel beginnende veroudering, maar zonder onderhoudsschade of onderhoudsbehoefte). De conditiescore per complex is niet lager dan 3 (beperkte onderhoudsschade of onderhoudsbehoefte). Het doel is om dit vast te houden.
De resultaten worden verwerkt in de meerjarenonderhoudsbegroting in O-prognose. Hierbij streven we naar een onderhoudscyclus van 6 jaar, die aansluit bij de cyclus van het schilderwerk.
Woningcartotheek
Bryder is ons primaire systeem voor het vastleggen van (technische) gegevens van ons vastgoed. Het is een overzichtelijk gebouwinformatiesysteem voor diverse beheerdoeleinden. Het betreft gegevens zoals:
- NEN 2580-rapportages
- verhuurplattegronden
- gebruiksoppervlakten
- gegevens van aanwezige installaties
- gegevens over het energielabel
- foto’s
- bestektekeningen
We voegen geleidelijk de bij ons bekende gegevens over het vastgoed toe aan dit systeem.
Onderhoudsbeleid
Het onderhoudsbeleid moet voldoende flexibel zijn om continu te kunnen inspelen op veranderende signalen vanuit de markt, zoals die van huurders, de overheid of de woonomgeving. SEW biedt deze flexibiliteit, wat als zeer klantvriendelijk wordt ervaren.
Zo bieden we huurders keuzes bij de modernisering van hun keuken, toilet of doucheruimte. Dit betreft bijvoorbeeld verschillende kleuren voor wand- en vloertegels, keukens en aanrechtbladen. Ook is het mogelijk om tegen een eenmalige betaling extra luxe toe te voegen. SEW heeft in haar kantoor een bescheiden woonwinkel waar huurders de diverse keuzepakketten kunnen bekijken. Hier krijgen we veel positieve reacties op!
Planmatig onderhoud
In 2024 is een bedrag van € 2,2 miljoen besteed aan planmatig onderhoud. Er was € 1,9 miljoen begroot.
Onderstaande werkzaamheden zijn in 2024 uitgevoerd:
- Verduurzaming Horn-, Loop- en Veldstukken: In 2024 hebben we 50 woningen aan de Horn-, Loop- en Veldstukken energetisch verduurzaamd. De werkzaamheden die naar hun aard dienen om de woningen in vergelijkbare toestand waarin ze zich bevonden te herstellen worden gezien als onderhoud. De werkzaamheden die dienen om een wezenlijke verandering aan te brengen waardoor de woning een wijziging heeft ondergaan worden gezien als verbetering, dus geactiveerd. Voor het totale project is € 1,9 miljoen uitgegeven, wat gelijk is aan het begrote bedrag. In de begroting werd uitgegaan van een verdeling van 25% voor onderhoud en 75% voor verbeteringen. In werkelijkheid blijkt de verdeling anders te liggen: 54% voor onderhoud en 46% voor verbeteringen.
- Casco-onderhoud en flora & fauna: ten behoeve van verbetering en verduurzaming voor 2024 en toekomstige jaren zijn onderzoeken en mitigerende maatregelen uitgevoerd. Dit heeft € 76.000 meer gekost dan begroot.
- Schilderwerk: Er is een bedrag van € 583.000 begroot, terwijl in 2024 € 147.000 is uitgegeven. Een groot deel van de werkzaamheden vindt namelijk pas plaats in 2025.
- Renovatie van badkamers, toiletten en keukens: door ziekte in de eigen onderhoudsdienst zijn er minder renovaties uitgevoerd. Dit heeft geleid tot een onderschrijding van € 155.000.
- Vervanging van cv-installaties: er is een onderschrijding van € 136.000. Een deel van de werkzaamheden wordt in 2025 uitgevoerd.
- Werkzaamheden die overlopen uit 2023: een aantal onderhoudsklussen die oorspronkelijk in 2023 gepland stond, is in 2024 afgerond, waaronder de omvormers in de wijk Groote Veen. Dit heeft geleid tot een overschrijding van € 72.000.
- Vervroegde werkzaamheden: het vervangen van de toegangsdeur van het complex aan de Klaver en de hardglazen klepramen (enkel glas) van complex Strubenweg is vervroegd uitgevoerd. Deze kosten waren niet begroot voor 2024. Dit heeft een overschrijding van ongeveer € 73.000 veroorzaakt.
- Kleinere onvoorziene werkzaamheden: er zijn verschillende kleinere werkzaamheden uitgevoerd die niet waren begroot, zoals de vloervervanging van een woning, het vervangen van een kozijn, het herstraten van een brandgang en extra werkzaamheden aan de valbeveiliging.
Klachtenonderhoud
In 2024 is € 269.000 uitgegeven aan klachtenonderhoud. In de begroting was € 201.000 opgenomen. Op basis van deze realisatie blijkt dat we 134% van het beschikbare budget hebben uitgegeven. In 2024 waren er 1.482 meldingen (2023: 1.470).
De overschrijding is te verklaren door gestegen materiaal- en loonkosten. Daarnaast zijn het afgelopen jaar veel radiatoren en rioleringen vervangen. Vanwege wettelijke vereisten is ook een aantal rookgasafvoeren gebeugeld.
Servicefonds
Per eind 2024 is 93% van de huurders lid van het servicefonds. 9 huurders zijn alleen lid van het klein onderhoudsfonds en 18 huurders van het glas- en rioolfonds.
De inkomsten over 2024 bedragen € 55.000. Er is € 54.000 uitgegeven aan reparaties, rioolontstoppingen en glasbreuk.
Mutatieonderhoud
In 2024 is € 129.000 uitgegeven aan mutatieonderhoud. In de begroting was € 145.000 opgenomen.
Contractonderhoud
In 2024 is € 225.000 besteed aan contractonderhoud. Hiervoor was € 242.000 begroot. De kosten voor de onderhoudscontracten van de liften zijn hoger uitgevallen dan begroot door forse indexeringen, terwijl het contract voor cv-onderhoud lager uitvalt.
Focus op kleinere huishoudens
Specifieke aandacht voor één- tot tweepersoonshuishoudens
Jaarlijks, per 1 januari, worden de streefhuren geactualiseerd. De streefhuur is de huur die SEW bij mutatie aan nieuwe huurders vraagt.
Het uitgangspunt hierbij is dat er voldoende woningen beschikbaar zijn voor één- tot tweepersoonshuishoudens met een beperkt inkomen (recht op huurtoeslag). Dit betekent dat 80-85% van de huurwoningen een huurprijs heeft tot de eerste aftoppingsgrens, wat aansluit bij de vraag. Momenteel behoort 80% van de reacties en 80% van de woningzoekenden tot één- of tweepersoonshuishoudens.
Deze percentages zijn ook vastgelegd in het ondernemingsplan en de portefeuillestrategie en komen overeen met de meerjarige prestatieafspraken 2024-2028. Daarin is opgenomen dat SEW en Woonborg voldoende woningen in de betaalbare categorieën willen behouden en afspraken maken over de streefhuren. Het uitgangspunt voor 2024 is dat 80% van de sociale huurwoningen een streefhuur heeft tot de eerste aftoppingsgrens, 10% een huurprijs tussen de eerste en de tweede aftoppingsgrens en 10% een huurprijs boven de tweede aftoppingsgrens (prestatieafspraak 10).
Per 1 januari 2024 zijn de streefhuren van alle woningen verhoogd met 0,5%, waarbij de rekenhuur van de DAEB-woningen is afgetopt op de DAEB-grens. Op 31 december 2024 was de verdeling als volgt:
| Categorie | Procentueel | Aantal |
|---|---|---|
| Tot kwaliteitskortingsgrens (€ 454,47) | 11% | 106 |
| Tot lage aftoppingsgrens (€ 650,43) | 71% | 705 |
| Tot hoge aftoppingsgrens (€ 697,07) | 10% | 95 |
| Tot DAEB-grens (€ 879,66) | 6% | 59 |
| Boven DAEB-grens (€ 879,66) | 2% | 18 |
| Totaal | 100% | 983 |
Aandacht voor jongeren, ouderen en speciale aandachtsgroepen
SEW heeft woningen gelabeld voor specifieke doelgroepen: jongeren (< 23 jaar) en ouderen (55+ jaar). De overige woningen zijn regulier, wat betekent dat de woningen niet zijn gelabeld voor een specifieke doelgroep.
Per 31 december 2024 heeft SEW in totaal 983 woningen in bezit. De woningvoorraad is als volgt samengesteld:
Bovenstaande grafiek in tabel-vorm:
| Type woning | Aantal |
|---|---|
| Jongerenwoningen | 61 |
| Seniorenwoningen | 233 |
| Reguliere woningen | 689 |
Cirkeldiagram Samenstelling woningvoorraad
Daarnaast bedienen we aandachtsgroepen zoals urgenten, dak- en thuislozen, arbeidsmigranten, statushouders en de uitstroom uit beschermd wonen. We wijzen maximaal 20% van het aantal mutaties toe aan aandachtsgroepen. In 2024 was dit 16%.
Leegstand
Op 31 december 2024 stonden er geen woningen langdurig leeg.
De gemuteerde woningen hebben, exclusief de verkoopwoning, in 2024 gemiddeld 17 dagen leeggestaan (2023: 21). Diverse woningen zijn namelijk grootschalig gerenoveerd voordat ze opnieuw werden verhuurd.
De huurderving door leegstand in 2024 bedroeg € 27.200 (2023: € 34.800).
