1.7 Interne organisatie​

Binnen SEW beseffen we dat de kracht van onze interne organisatie bepalend is voor het realiseren van onze ambities.

Woonvisie
In december 2023 heeft de gemeenteraad van Tynaarlo de Woonvisie 2023-2027 unaniem aangenomen. De gemeente wil een aantrekkelijke woonomgeving zijn met passende huisvesting voor íédere inwoner. 

Tynaarlo geeft prioriteit aan doelgroepen met een lager inkomen en streeft ernaar de sociale huurvoorraad tot en met 2030 met minimaal 250 woningen uit te breiden. In het basis nieuwbouwprogramma gaat de gemeente uit van 30% sociale huur. Om de corporaties prijszekerheid en investeringsruimte te bieden, hanteert de gemeente een vaste grondprijs van € 20.500 exclusief btw per sociale huurwoning (prijspeil 2023). 

De gemeente wil voldoende woningen voor ouderen. Daarom wordt nieuwbouw dichtbij voorzieningen vooral ingericht met levensloopbestendige woningen.  Daarnaast wordt samen met de corporaties gezocht naar mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting van statushouders en spoedzoekers. 

Ook op het gebied van duurzaamheid heeft de gemeente ambities. Ze wil huurders informeren en bewustmaken van de noodzaak, mogelijkheden en voordelen van energiebesparing. Daarnaast wordt de Transitievisie Warmte uitgevoerd. De corporaties worden nauw betrokken bij deze plannen.

Prestatieafspraken
Samen met de gemeente Tynaarlo, collega-corporatie Woonborg, Algemene Huurdersvereniging WOON (AH WOON) en de Huurdersbelangenvereniging Eelde-Paterswolde (HBV) zetten we ons in voor sociale en duurzame dorpen en wijken en het woongenot van (toekomstige) huurders. Onze gezamenlijke ambities en ons partnerschap zijn in 2023 vastgelegd in meerjarige prestatieafspraken voor de periode 2024-2028. 

Deze prestatieafspraken zijn eind 2023 tot stand gekomen in samenwerking met experts van de betrokken partijen. We hebben bewust gekozen voor concrete afspraken die aanvullend zijn op de actuele wet- en regelgeving en eerder vastgelegde samenwerkingsafspraken. In verschillende bijeenkomsten hebben we input voor deze prestatieafspraken verzameld. 

Tijdens de eerste sessie hebben we aan de hand van een interactieve werkvorm met elkaar verkend wat de belangrijkste opgaven zijn op het gebied van volkshuisvesting in Tynaarlo. Daaruit kwamen 3 kernpunten naar voren: 

1. het tekort aan sociale huurwoningen
2. de noodzaak om inwoners proactief en preventief te ondersteunen
3. de opgave rondom doorstroming en de huisvesting van statushouders

Vervolgens hebben we in 2 themabijeenkomsten per onderwerp maatregelen en afspraken uitgewerkt aan de hand van het ‘woonspel’. Deze uitkomsten vormden de basis voor het concept van de meerjarige prestatieafspraken, dat zowel ambtelijk als bestuurlijk is beoordeeld. 

Met deze meerjarige prestatieafspraken hebben we een langetermijnkoers uitgezet. Dit voorkomt dat er jaarlijks veel capaciteit verloren gaat aan het opnieuw vaststellen van afspraken. De voortgang wordt periodiek gemonitord met een stoplichtmodel, dat inzichtelijk maakt welke punten extra aandacht nodig hebben. 

Volgens de Woningwet ontvangen de huurdersorganisaties en de gemeente vóór 1 juli een activiteitenoverzicht (het 'bod') van de corporaties. Hierover kunnen partijen onderling afspraken maken. Vanwege de meerjarige afspraken is besloten dat er voor 2025 geen bod wordt uitgebracht. 

Elk jaar worden jaarafspraken gemaakt in de vorm van een overzichtelijke tabel. Hierin staat per afspraak wat we in het komende jaar precies willen gaan doen en wie verantwoordelijk is. Ook is er de mogelijkheid om de afspraken te actualiseren. Op 2 december 2024 zijn de jaarafspraken ondertekend. In 2028 stellen we nieuwe prestatieafspraken op.

Nationale Prestatieafspraken
In 2022 maakte de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening nationale prestatieafspraken (NPA) met Aedes, de Woonbond en de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). Gemeenten en provincies spelen hierbij een belangrijke rol. De afspraken bevatten de volkshuisvestelijke opgaven tot en met 2030 en hebben impact op de bedrijfsvoering van SEW. De belangrijkste punten zijn: 

• een hogere bouwproductie van sociale huurwoningen;
• aansluiting bij regionale woondeals, waarin vastligt hoeveel sociale en middenhuurwoningen moeten worden gebouwd;
• huurverlaging in 2023 voor huishoudens met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum en loskoppeling van de jaarlijkse huurverhoging van de algemene prijsinflatie;
• versnelde verduurzaming van woningen met een slecht energielabel;
• extra geld voor woningverbetering en leefbaarheid.

Regionale Woondeals
SEW werkt in Drenthe met alle gemeenten, woningcorporaties en de provincie samen om in totaal 13.000 woningen te bouwen. Deze afspraak is vastgelegd in de Woondeal, die eind 2022 werd ondertekend. Een deel van deze opgave betreft sociale huurwoningen. Als woningcorporaties hebben wij onze steun uitgesproken voor de ambities in de deal en zetten we ons uiteraard in om onze bijdrage te leveren.

Interprovinciale Woondeal
De Woondeal voor de regio Groningen-Assen is een doorvertaling van de Woondeals in Groningen en Drenthe. Deze is in februari 2023 ondertekend. Door de sterk samenhangende woningmarkt in deze regio is er al jarenlang sprake van provincie-overschrijdende samenwerking. Met deze Woondeal wordt de samenwerking op het gebied van wonen verder geïntensiveerd.

Convenant Gegevensuitwisseling
In oktober 2024 hebben we een Convenant Gegevensuitwisseling met de gemeente gesloten. De (samenhangende) doelen van de samenwerking zijn: 

• het doelmatig en doeltreffend voorkomen en aanpakken van illegale spookbewoning om een transparante en eerlijke woonruimteverdeling te bevorderen;
• het vergroten van de juistheid en volledigheid van de Basisregistratie Personen;
• de juiste uitvoering van de verhuurovereenkomsten.

HBV

De Huurdersbelangenvereniging (HBV) Eelde-Paterswolde vertegenwoordigt onze huurders. De HBV bestaat uit 4 leden en praat, op basis van gelijkwaardigheid, mee over de prestatieafspraken. De huidige voorzitter is tijdelijk ingehuurd door de HBV. 

SEW overlegt ieder kwartaal met de HBV. Tijdens deze overleggen worden actuele onderwerpen besproken, zoals de jaarlijkse huurverhoging, verduurzaming, onderhoud, nieuwbouw en verkoop. Daarnaast zijn leefbaarheid en veiligheid belangrijke thema’s. 

De HBV heeft jaarlijks overleg met de Raad van Commissarissen (RvC) en voert daarnaast aparte gesprekken met de huurderscommissaris.

Organisaties zorg en welzijn

Convenant 'Weer Thuis'
Samen met gemeenten, woningcorporaties en zorgaanbieders in de regio’s Noord- en Midden-Drenthe en Zuidwest-Drenthe staan we voor de uitdaging om een samenleving te creëren waarin iedere inwoner − met behoud van eigen regie – kan meedoen. Via het convenant ‘Weer Thuis’ zijn er afspraken gemaakt die bijdragen aan ‘inclusief wonen’: 

• corporaties stellen voldoende woningen beschikbaar
• zorgorganisaties bieden ondersteuning voor zelfstandig wonen
• gemeenten zorgen voor afspraken over regionale spreiding 

Bij alles wat we doen, houden we oog voor de draagkracht van een wijk en haar bewoners. Concreet betekent dit dat SEW jaarlijks maximaal 5 woningen beschikbaar stelt voor dit convenant.

Convenant ‘Door meer welzijn minder zorg'
In juni 2023 is het convenant ‘Door meer welzijn minder zorg’ ondertekend. In dit convenant spreken de partijen af zich in te spannen voor het realiseren van een sterke sociale basis, met als uiteindelijk resultaat een vitale samenleving en een toekomstbestendig zorg- en welzijnslandschap. Dit zorgt ervoor dat er ook in de toekomst ondersteuning is voor degenen die dat nodig hebben. Het convenant is onder andere ondertekend door SEW, de gemeente en zorgpartijen.

Zorggroep Drenthe
SEW heeft een samenwerkingsverband met Zorggroep Drenthe voor het verlenen van zorg op maat. Dit is bestemd voor huurders die hiervoor in aanmerking komen en daarvoor openstaan.

Sociaal team, wijkpolitie en Neie Naober
In de gemeente Tynaarlo werken 3 sociale teams: in Zuidlaren, Vries en Eelde-Paterswolde. Deze teams pakken hulpvragen op het gebied van wonen, welzijn, leefbaarheid, financiën en zorg aan. Samen met de bewoner in kwestie brengen ze de situatie in kaart en zoeken ze naar mogelijkheden. Daarbij wordt gekeken naar wat de bewoner zelf kan doen of waar mensen uit het sociale netwerk kunnen ondersteunen. Indien nodig regelen de teams professionele hulp, specialistische zorg en/of hulpmiddelen. SEW heeft korte lijnen met het sociaal team, zodat we snel kunnen inspringen op hulpvragen. 

Elke maand overleggen we met het sociaal team en de wijkpolitie. In dit overleg delen we onze ervaringen, ieder vanuit zijn of haar werkgebied. Door deze nauwe samenwerking en korte lijnen kunnen we snel handelen waar nodig. 

Daarnaast overleggen we regelmatig met Neie Naober over de leefbaarheid in Eelde-Paterswolde.

OGGz netwerk
Soms hebben mensen in hun leven een helpende hand nodig, bijvoorbeeld omdat ze het moeilijk vinden om voor zichzelf te zorgen of omdat het hen niet lukt om bepaalde zaken goed te regelen. Ook kan het zijn dat familie of bekenden zich zorgen maken om iemand die zelf geen hulp zoekt. We noemen zo iemand ook wel een ‘zorgmijder’. 

Het kan ook voorkomen dat hulpverleners merken dat het niet goed gaat of dat ze klachten over iemand ontvangen. Dan is het tijd voor hulpverleners om de zorg tijdelijk over te nemen. Het OGGz-netwerk biedt deze zorg en zoekt samen met de cliënt naar passende hulpverlening. OGGz staat voor Openbare Geestelijke Gezondheidszorg. 

Als iemand zich zorgen maakt over of overlast ondervindt van iemand in de omgeving, kan dit worden gemeld bij het meldpunt OGGz. De gemeente laat dan onderzoeken óf en in welke vorm hulp nodig is. Dit kan variëren van behandeling in een instelling tot hulp aan huis. Het uitgangspunt is om hulp te bieden op vrijwillige basis. Wil iemand zich niet laten helpen, terwijl de zorgen ernstig zijn? Dan wordt onderzocht of verplichte zorg nodig is. Uiteindelijk bepaalt de rechter of verplichte zorg wordt ingezet. Dit is vastgelegd in de Wet verplichte geestelijke gezondheidszorg (Wvggz).

Aantal medewerkers

Per 31 december 2024 had SEW 9 medewerkers in dienst (2023: 10), met een totaal van 8,5 fte. In 2024 is 1 onderhoudsmedewerker met pensioen gegaan. Per juli 2024 is een nieuwe onderhoudsmedewerker aangetrokken. De coördinator vastgoed is per 1 november 2024 vertrokken. 

In verband met het vertrek van de coördinator vastgoed is voor een periode van 6 maanden een interim specialist aangetrokken. In 2024 was er 1 professional van een extern bureau werkzaam bij SEW, ter ondersteuning van de afdeling vastgoed. 

De medewerkers vallen onder de CAO Woondiensten voor hun arbeidsvoorwaarden. De pensioenvoorzieningen zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW).

Ziekteverzuim

In 2024 hebben zich geen werkgerelateerde ongevallen en beroepsziekten voorgedaan. Ook zijn er geen directe gevaren gemeld door medewerkers van SEW. Daarnaast heeft SEW in 2024 geen grote materiële schade geleden. 

Er zijn in 2024 geen aanwijzingen of aanvullende eisen gesteld door de arbeidsinspectie. 

Het ziekteverzuimpercentage in 2024 was 8% (2023: 2%). Bij 1 medewerker was sprake van langdurig ziekteverzuim.

Arbobeleid
Het arbobeleid van SEW is vastgelegd in het arbobeleidsplan en is voornamelijk gericht op het bevorderen van goede arbeidsomstandigheden voor medewerkers. De belangrijkste onderdelen van het beleid zijn: 

• het bevorderen van maximale veiligheid
• het beschermen van de gezondheid
• het bevorderen van welzijn op de werkplek
• het vergroten van inzicht in risico's met betrekking tot veiligheid, gezondheid en welzijn 

SEW heeft een psychosociale arbeidsbelasting (PSA)-module afgesloten met ArboNed, waarmee we actief werken aan ons PSA-beleid. In dit wettelijk verplichte beleid wordt vastgelegd hoe we een te hoge werkdruk en ongewenst gedrag, zoals agressie, discriminatie, pesten en seksuele intimidatie, kunnen voorkomen en beperken. Dit voorkomt psychisch verzuim en zorgt ervoor dat medewerkers met plezier blijven werken. Medewerkers kunnen daarnaast terecht bij een externe vertrouwenspersoon.

Risico-inventarisatie en -evaluatie 
De risico-inventarisatie en -evaluatie (RI&E) is uitgevoerd door een extern bureau om inzicht te krijgen in de actuele veiligheids- en gezondheidsrisico’s. 

Uit de RI&E blijkt dat SEW veel aandacht besteedt aan het verbeteren van de arbeidsomstandigheden van medewerkers en gemotiveerd is om hierin te blijven investeren. 

De belangrijkste risico’s hebben betrekking op: 

• arbobeleid
• werken met gevaarlijke stoffen
• het ontbreken van een preventiemedewerker
• het ontbreken van een PAGO (Periodiek Arbeidsgezondheidskundig Onderzoek) voor medewerkers
• fysieke belasting van medewerkers

Belangrijke aandachtspunten zijn verder: 

• het inrichten van werkplekken
• het opstellen van een lijst van gevaarlijke stoffen waarmee gewerkt wordt
• inventarisatie van de CMR-stoffen (carcinogene, mutagene en reprotoxische) en controleren of vervangende stoffen beschikbaar zijn
• het ontbreken van uitzicht via ramen in kantoren 

In het plan van aanpak zijn alle relevante adviezen en te nemen maatregelen opgenomen. SEW geeft prioriteit aan de uitvoering van bovenstaande risico’s. 

Met dit rapport, het plan van aanpak en rapportages van eventueel aanvullende onderzoeken voldoet SEW aan de eisen voor het uitvoeren van de RI&E, zoals vastgelegd in artikel 5 van de Arbowet.

Calamiteitenplannen
SEW heeft 2 calamiteitenplannen: 'Kantoor SEW' en 'Woningbezit SEW'. Het eerste plan omschrijft wie welke actie onderneemt bij een calamiteit op kantoor en welke vluchtwegen er zijn. In het tweede plan staan de te nemen maatregelen bij ernstige calamiteiten aan het woningbezit. 

Bedrijfshulpverlening
In 2024 had SEW 1 medewerker met een diploma bedrijfshulpverlening. Deze medewerker volgde in 2024 de verplichte herhalingscursus. 

Hiermee voldoen we aan de wettelijke eisen voor doeltreffende bedrijfshulpverlening.

Duurzaam financieringsmodel

Idealiter, volgens het duurzaam financieringsmodel waarbij de toekomstige investeringscapaciteit op peil wordt gehouden, worden de uitgaven voor woningverbeteringen en duurzaamheidsinvesteringen volledig gefinancierd uit de operationele kasstroom. Vanwege de grote opgave op het gebied van verduurzaming wordt echter een deel van de toekomstige uitgaven extern gefinancierd. Nieuwbouw wordt volledig extern gefinancierd, wat betekent dat de toekomstige investeringscapaciteit afneemt. Gezien de ruimte in de loan-to-value is dit te rechtvaardigen.

Ratio's

We zoeken de grenzen van de ratio’s op, omdat we geloven dat dit noodzakelijk is om onze ambitieuze doelen te realiseren. Door deze grenzen te verkennen, dagen we onszelf en onze medewerkers uit om innovatief, vooruitstrevend en in controle te zijn bij het leveren van maatschappelijke waarde en duurzame woningen voor al onze huurders. De interest coverage ratio (ICR) is de ratio die als eerste onder druk komt te staan. Dit wordt verder toegelicht in het hoofdstuk 'Financiën'. 

AVG

Sinds 25 mei 2018 is de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) van kracht. Dit betekent dat in de hele Europese Unie dezelfde privacywetgeving geldt. 

In de AVG zijn de belangrijkste regels voor de omgang met persoonsgegevens vastgelegd. Als woningcorporatie nemen we passende maatregelen om deze gegevens te beschermen. Dit houdt in dat we alleen noodzakelijke gegevens verzamelen en dat de toegang hiertoe is beperkt. Wij leggen gegevens vast: 

• in het kader van onze dienstverlening
• bij het sluiten van een huurovereenkomst
• bij een huurincasso
• bij een ander contact met SEW 

We gebruiken deze gegevens uitsluitend voor de uitvoering van onze activiteiten en om huurders, woningzoekenden en andere betrokkenen op de hoogte te houden. 

In 2024 hebben we het onderwerp AVG besproken met alle medewerkers en de RvC.

Meldplicht datalekken
Wij zijn verplicht om ernstige datalekken direct te melden bij de Autoriteit Persoonsgegevens (AP). In 2024 deden zich bij SEW geen incidenten voor met persoonsgegevens die gemeld moesten worden bij de AP. 

Administratie en automatisering

SEW verzorgt de administratie in eigen beheer en maakt gebruik van het  bedrijfsinformatiesysteem van NCCW/Qonsio in Almere. Medio 2024 is besloten afscheid te nemen van onze ERP-leverancier. Na een zorgvuldig proces hebben we een nieuw ERP-systeem gevonden: Viewpoint van Itris. We zijn inmiddels gestart met de implementatie. De livegang staat gepland voor mei 2025.

Het onderhoud van het interne automatiseringssysteem hebben we uitbesteed aan Interstellar in Leusden. In maart 2025 stappen we over naar een nieuwe automatiseerder en gaan we werken in een Microsoft-omgeving.

Ook de samenstelling van de begroting, rapportages en de jaarrekening wordt in eigen beheer verzorgd.

Controle

In december 2024 bracht de accountant de managementletter uit met de bevindingen van de jaarlijkse interimcontrole. De evaluatie van de belangrijkste risico's en interne beheersmaatregelen toonde geen bijzondere tekortkomingen. SEW neemt de aanbevelingen ter harte en gaat ermee aan de slag.

Autoriteit woningcorporaties

Oordeel rechtmatigheid verslagjaar 2023
Op grond van de Woningwet ontvangt SEW jaarlijks vóór 1 december het oordeel van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) over: 

• de staatssteunregeling met betrekking tot het voorgaande verslagjaar
• passend toewijzen
• de huursombenadering
• de Wet Normering Topinkomens (WNT)
• de toetsing verlicht regime
• overcompensatie
• de naleving van specifieke wettelijke bepalingen 

SEW voldeed in 2023 aan de criteria voor staatssteun. Daarnaast constateerde de Aw dat de WNT-normen niet zijn overschreden en dat er bij SEW geen sprake is van overcompensatie. Ook op de overige beoordeelde onderdelen zijn geen onrechtmatigheden geconstateerd.

Toezichtsbrief 2024
In 2024 heeft de Aw gesprekken gevoerd met de directeur-bestuurder van SEW en de voorzitter van de RvC. Zowel deze gesprekken als het uitgevoerde onderzoek naar SEW gaven geen aanleiding voor verder onderzoek. De risico-inschatting voor SEW is op alle onderdelen van het beoordelingskader laag. Dit betekent dat de Aw geen interventies oplegt en geen toezichtafspraken met SEW maakt.

Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Obligolening 
Via de obligolening zijn aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) in tijden van grote verliezen beter gewaarborgd. Deze faciliteit geeft het WSW het recht om, als het jaarlijks obligo onvoldoende blijkt, een bedrag op te eisen tot maximaal de hoofdsom van de obligolening. De obligolening bedraagt 2,6% van de omvang van de geborgde leningportefeuille aan het einde van het voorgaande jaar. Voor SEW betekent dit een geborgde schuldrestant van € 8,5 miljoen en een obligolening van € 223.000. De bereidstellingsprovisie bedraagt vanaf 30 november 2024 23 basispunten op jaarbasis.

Obligoheffing 
Daarnaast kan jaarlijks obligo worden geïncasseerd om het risicovermogen van het WSW op peil te houden. De obligoheffing voor 2024 bedroeg 0,0297% van de geborgde leningportefeuille eind 2023, oftewel € 2.537.

Borgingsplafond
Het WSW beoordeelt jaarlijks de meerjarenbegroting en leidt daaruit de financieringsbehoefte af. De begroting van SEW wordt als realistisch beschouwd. Het borgingsplafond − het maximale bedrag aan geborgde leningen dat een corporatie mag hebben − is voor eind 2024 vastgesteld op € 7,7 miljoen. Bij SEW bedraagt het totaal aan geborgde leningen eind 2024 € 7,6 miljoen, waardoor we binnen het borgingsplafond blijven.