Verslag directeur-bestuurder​

1.1 Verslag directeur-bestuurder

We leven in een tijd waarin veranderingen elkaar snel opvolgen en het onvoorstelbare werkelijkheid wordt. Denk aan de sterk gestegen energieprijzen, hoge inflatie, lange wachttijden voor een woning, vergrijzing, oorlog in Europa, vluchtelingenstromen en krapte op de arbeidsmarkt. Deze ontwikkelingen raken ook onze huidige en toekomstige huurders. Zij ondervinden hier dagelijks direct of indirect de gevolgen van.

Het hebben van een huis, een plek om te wonen, is in deze tijden belangrijker dan ooit. Een thuis waar je kunt leven en genieten en waar je je veilig en vertrouwd voelt. Daarom heeft SEW als doel:

Samen voor een wel (t)huis.

Visie

Onze droom is dat iedereen een huur- of koopwoning heeft die betaalbaar en passend is. Deze ambitie hebben we vastgelegd in onze visie:

Iedereen moet goed en betaalbaar kunnen wonen.

Missie

Hoe SEW bijdraagt aan het realiseren van deze droom, hebben we omschreven in onze missie:

SEW maakt goed en betaalbaar wonen mogelijk.

Wij richten ons vooral op mensen met een smalle beurs en speciale doelgroepen. Samen met onze huurders en belanghouders zorgen wij voor een prettige leef- en woonomgeving.

Kernwaarden

Bij het werken aan onze missie gaat het niet alleen om wat we doen, maar ook om hoe we werken: onze houding en gedrag. Als kleine corporatie, sterk verbonden met Eelde-Paterswolde, staat de huurder bij ons centraal. Dit komt tot uiting in onze kernwaarden:

Dichtbij

We staan dichtbij huurders en belanghouders. We luisteren goed, kennen onze huurders en weten wat er speelt.

Betrouwbaar

We gaan respectvol om met onze huurders en zijn bereikbaar en behulpzaam. We maken heldere afspraken en komen deze na.

Efficiënt en effectief

We zijn kostenbewust en gaan zorgvuldig om met maatschappelijk geld.

Ondernemingsplan

Begin 2024 maakten we een nieuw ondernemingsplan. Ons ondernemingsplan 2024-2028 met een doorkijk naar 2033, ‘Samen voor een wel (t)huis’, is het resultaat van een mooi en interactief traject binnen en buiten onze organisatie. Samen met onze Huurdersbelangenvereniging Eelde-Paterswolde (HBV), medewerkers, Raad van Commissarissen (RvC) en vertegenwoordigers van de gemeente Tynaarlo hebben we tijdens workshops de ingrediënten verzameld voor dit ondernemingsplan.

Ons ondernemingsplan weerspiegelt waar we als SEW voor staan, wie we zijn en wat we belangrijk vinden. We werken in een organisatie waarin het centraal stellen van de klant een vanzelfsprekendheid is. We zijn trots op onze organisatie en de bijdrage die we leveren aan de gemeenschap.

Om focus te hebben op het realiseren van onze doelen richten we ons de komende jaren op de volgende 5 thema's:

De klant
Beschikbaarheid
Betaalbaarheid
Duurzaamheid
Interne organisatie

Voor deze thema’s hebben we ambities opgesteld, die vervolgens zijn vertaald naar concrete doelen die we de komende jaren willen realiseren. De doelen omvatten herkenbare onderwerpen zoals goede dienstverlening, uitbreiding van de woningvoorraad, betaalbare woonlasten en het zetten van flinke stappen in de verdere verduurzaming van de woningvoorraad naar gemiddeld label A. Hierbij kiezen we ervoor om onze financiële mogelijkheden optimaal te benutten. We blijven zichtbaar in het dorp om op de hoogte te blijven van wat er speelt en dragen zo actief bij aan het prettig samenleven van een steeds gevarieerdere groep huurders.

In dit jaarverslag lees je meer over de 5 thema’s, ambities en concrete doelen.

Portefeuillestrategie

Eind 2024 hebben we de portefeuillestrategie geactualiseerd. Hierin formuleren we voor 2025-2034 een wensportefeuille voor de middellange termijn, passend bij de ambities van SEW. Het vergelijken van deze wensportefeuille met de huidige portefeuille brengt een transformatieopgave met zich mee.

De portefeuillestrategie beschrijft deze opgave en de belangrijkste strategische uitgangspunten voor de uitvoering. Deze uitgangspunten zijn gebaseerd op de ambities uit ons ondernemingsplan, voor zover die betrekking hebben op de vastgoedportefeuille. Zo is goed te herleiden hoe wij aan onze ambities werken.

Werkgebied

SEW is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet. Onze stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van volkshuisvesting, zoals omschreven in artikel 45 van de Woningwet.

Ons statutaire werkgebied omvat de Drentse gemeenten AA en Hunze, Assen, Borger-Odoorn, Coevorden, Emmen, Hoogeveen, Meppel, Midden-Drenthe, Noordenveld, Tynaarlo, Westervelde en De Wolden.

We vervullen een duidelijke maatschappelijke functie in de gemeente Tynaarlo en richten ons in principe op Eelde-Paterswolde, tenzij zich een specifieke kans of vraagstelling voordoet met een strategisch doel. SEW verhuurt 983 woningen in Eelde-Paterswolde, in de gemeente Tynaarlo.

Governancecode en Aedescode

SEW onderschrijft de principes van de Governancecode Woningcorporaties.

De Governancecode is gebaseerd op 5 samenhangende principes die gelden voor iedereen die werkt bij of betrokken is bij het bestuur of toezicht van een woningcorporatie. Deze principes zijn in 2024 herzien en geactualiseerd.

Principe 1: de woningcorporatie handelt volgens waarden en normen die passen bij de maatschappelijke opdracht
Bij woningcorporaties staat het behalen van maatschappelijke resultaten centraal. Dit vraagt om een integere en open organisatiecultuur waarin ruimte is voor reflectie en tegenspraak. Het bestuur draagt hiervoor de eindverantwoordelijkheid en de RvC houdt hierop toezicht. Beide partijen vervullen daarbij een voorbeeldfunctie, zowel binnen de corporatie als in de sector.

Principe 2: bestuur en RvC zijn aanspreekbaar en leggen actief verantwoording af
Het bestuur is aanspreekbaar op en legt verantwoording af over de maatschappelijke, operationele en financiële prestaties van de woningcorporatie, evenals over de strategische keuzes. De RvC legt op haar beurt verantwoording af over het gehouden toezicht.

De maatschappelijke verantwoordelijkheid vereist een open en transparante bestuursstijl met goed toezicht. Daarom leggen corporaties over hun maatschappelijke, operationele en financiële prestaties niet alleen verantwoording af aan bewoners, maar ook aan gemeenten en maatschappelijke organisaties. Dat is een voorwaarde voor vertrouwen in de corporatiesector.

Principe 3: bestuur en RvC zijn geschikt voor hun taak en daarop aanspreekbaar
De maatschappelijke opdracht van woningcorporaties vraagt om deskundige bestuurders en toezichthouders die continu investeren in hun kennis en vaardigheden. Ze vullen elkaar aan en houden elkaar scherp.

Het bestuur is verantwoordelijk voor het behalen van maatschappelijke, operationele en financiële resultaten. Het bestuur wordt benoemd door en legt verantwoording af aan de RvC. Bij het uitvoeren van deze taak laat het bestuur zich vooral leiden door het doel van de corporatie. Daarnaast voorziet het bestuur de RvC tijdig van informatie die nodig is voor goed toezicht.

De RvC houdt toezicht op het bestuur en de algemene gang van zaken binnen de woningcorporatie. Daarnaast fungeert de RvC als klankbord voor het bestuur en weegt zij in haar toezichthoudende rol zelfstandig het maatschappelijk belang af tegen de financiële continuïteit van de corporatie. De RvC beslist over de benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en het ontslag van bestuurders. Ook is de RvC verantwoordelijk voor de kwaliteit van haar eigen functioneren.

Principe 4: de woningcorporatie gaat in dialoog met belanghebbende partijen
Woningcorporaties bieden woonruimte aan mensen met een bescheiden inkomen en aan kwetsbare groepen. De maatschappelijke doelen worden in samenspraak met (vertegenwoordigers van) bewoners als primaire belanghebbenden, en gemeenten als secundaire belanghebbenden, vastgesteld en vastgelegd in prestatieafspraken. Daarnaast hebben corporaties oog voor andere belanghebbende partijen in de relevante netwerken en staan ze open voor feedback en discussie over de keuzes voor het inzetten van maatschappelijke middelen.

Principe 5: woningcorporaties beheersen de risico’s verbonden aan de activiteiten
Woningcorporaties hebben te maken met financiële risico’s. Het bestuur is verantwoordelijk voor een goede risicobeheersing en de RvC houdt hierop toezicht. Het gaat hierbij niet alleen om de ‘harde’ beheersmaatregelen, maar ook om maatregelen die een beroep doen op het risicobesef en de moraal binnen de corporatie.

In de Aedescode zijn normen opgenomen over inzet, transparantie en verantwoording die verplicht verbonden zijn aan de leden van Aedes.

SEW werkte in 2024 volgens de principes en uitwerkingen van de Governancecode Woningcorporaties en de Aedescode.

Taken en verantwoordelijkheden directeur-bestuurder

De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor het dagelijks functioneren van SEW en het behalen van de gestelde doelstellingen. Zijn taken en verantwoordelijkheden omvatten onder andere:

het realiseren van de doelstellingen van SEW
het ontwikkelen en uitvoeren van de strategie
het beheer van de financiering
het formuleren en implementeren van het beleid
het monitoren van de resultatenontwikkeling
het afhandelen van klachten, zoals ingediend bij de klachtencommissie (RGC)

De directeur-bestuurder legt verantwoording af aan de RvC en richt zich op het behalen van de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen van SEW. Hierbij worden de belangen van iedereen die betrokken is bij de woningcorporatie zorgvuldig afgewogen.

De directeur-bestuurder is tevens verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor de risicobeheersing van de activiteiten van SEW. Hij rapporteert hierover aan de RvC en bespreekt met hen de interne risicobeheersings- en controlesystemen.

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de directeur-bestuurder zijn vastgelegd in artikel 7 van de statuten van SEW en verder uitgewerkt in het Reglement Bestuur.

Integriteit en prestaties directeur-bestuurder

In 2024 werd de functie van directeur-bestuurder vervuld door de heer M. (Michiel) Veenstra, die sinds 1 mei 2011 deze positie bekleedt.

Tegenstrijdige belangen
In 2024 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeur-bestuurder, zoals bedoeld in principe 3.7 van de Governancecode Woningcorporaties.

PE-punten
Volgens de Governancecode Woningcorporaties dienen bestuurders van woningcorporaties in een periode van 3 jaar 108 PE-punten te behalen, gebaseerd op 108 studiebelastingsuren, zoals vastgesteld door een geaccrediteerde opleidingsaanbieder.

In de periode van 2022 tot en met 2024 heeft de bestuurder van SEW 125 punten behaald, waarmee hij ruimschoots voldoet aan de eisen van de Governancecode Woningcorporaties.

Bedrijfsvoering en risicomanagement

Elke organisatie kent risico’s in haar bedrijfsvoering. SEW is een risicomijdende organisatie met een traditie van verstandige keuzes bij de ontwikkeling en bouw van woningen. Al meer dan 107 jaar bouwen we voor de sociale huursector. De komende jaren richt SEW zich niet op de koopsector, vrije sectorhuur (middenhuur) of bedrijfsonroerend goed (BOG) en speculeert niet met grond- en vastgoedposities. SEW blijft zich volledig richten op haar kerntaak.

Met ons voorzichtige financiële beleid en strikte interne procedures streven we ernaar risico’s te minimaliseren. Risicomanagement is actief geïntegreerd in onze tertiaire rapportages, waarin we verantwoording afleggen over risico’s en beheersmaatregelen.

Hieronder noemen wij de belangrijkste risico’s en hoe wij hiermee omgaan. Over het verslagjaar 2024 zijn geen risico’s te melden die een bijzondere impact hadden op SEW en de resultaten.

Strategische risico's
SEW wil ervoor zorgen dat er ook in de toekomst voldoende goede- en betaalbare woningen zijn voor de doelgroep. De voornaamste strategische risico’s zijn verbonden aan de woningmarkt en de ontwikkeling daarvan. Het risico bestaat dat onze woningportefeuille in de toekomst niet meer voldoet aan de vraag. Om dit risico te beperken, onderzoeken we de woningmarkt en hebben we onze portefeuillestrategie geactualiseerd.

Op basis van de onderzoeksresultaten wordt, indien nodig, bijgestuurd. Daarnaast is SEW voortdurend in gesprek met de gemeente en andere partijen over (mogelijk) vrijkomende locaties, zodat we de juiste kansen kunnen benutten.

Een ander marktrisico betreft de betaalbaarheid van onze huurwoningen. Onze doelgroep kenmerkt zich door lage inkomens, wat vraagt om passende huren. Het uitgangspunt van SEW is dat er voldoende woningen beschikbaar zijn voor één- en tweepersoonshuishoudens met een beperkt inkomen (recht op huurtoeslag).

Daarnaast werken we hard aan het versneld verduurzamen van onze woningen, zodat de energielasten voor onze huurders verlaagd kunnen worden.

Interne risico’s/personeelsbezetting
Tijdens de uitvoering van onze bedrijfsactiviteiten hebben we te maken met interne risico’s. Daarbij hebben we ook aandacht voor frauderisico’s.

De directeur-bestuurder en de RvC worden goed op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen binnen SEW, zowel op organisatorisch als financieel vlak.

Projectrisico’s beperken we door de financiën strak te bewaken. Projecten worden vooraf besproken met en goedgekeurd door de RvC.

Bij SEW werkt een relatief kleine, maar zeer gedreven groep medewerkers. Hoewel de capaciteit met 9 mensen beperkt is, zijn zij breed inzetbaar en goed opgeleid. Door de duurzaamheidsopgave en de geplande nieuwbouwprojecten neemt de werkbelasting toe. Dit kan mogelijk van invloed zijn op onze dienstverlening en het behalen van andere doelstellingen. Om dit risico te beperken, huren we voor specifieke activiteiten specialistische ondersteuning in. De afdeling vastgoed wordt bijvoorbeeld 2 dagen per week ondersteund door een externe professional.

Daarnaast werken we samen met collega-corporaties aan bepaalde thema's.

We hebben ook een Strategisch Personeels Plan (SPP) opgesteld, waaruit actiepunten zijn voortgekomen om SEW toekomstbestendig te maken en te houden. Dit omvat personele versterking en de ontwikkeling van medewerkers. Deze aanbevelingen zijn inmiddels uitgevoerd. Op dit moment werken we aan de actualisatie van ons SPP. We hopen dit begin volgend jaar af te ronden.

Voor een nadere uitleg verwijzen we u naar het hoofdstuk ‘Interne organisatie'.

Liquiditeits- en financieringsrisico/financiële verslaglegging
Maandelijks wordt de liquiditeitsprognose voor de komende 2 jaar geactualiseerd. Afwijkingen op deze prognose worden gerapporteerd aan de directeur-bestuurder en de RvC. De benodigde financiering voor de lange termijn wordt tijdig aangetrokken op basis van een langetermijnprognose van kasstromen, waarbij we rekening houden met voorgenomen investeringen. SEW werkt niet met derivaten, waardoor onverwachte of onverantwoorde waarderings- en liquiditeitsrisico’s worden vermeden.

Het verstrekken van de juiste informatie aan onze belanghebbenden beschouwen we als vanzelfsprekend. In de jaarrekening waarderen we het vastgoed in exploitatie op marktwaarde in verhuurde staat. Deze marktwaarde is gebaseerd op het beleid dat een commerciële vastgoedbelegger zou hanteren voor de exploitatie van het vastgoed. Het totaal van de toekomstige kasstromen die voorvloeien uit dat beleid – in combinatie met de rendementseis – is een inschatting. De berekening van de marktwaarde is intern getoetst en extern gecontroleerd door de accountant.

Frauderisicoanalyse
Bij SEW besteden we aandacht aan het voorkomen en ontmoedigen van fraude. We streven naar een cultuur van eerlijk en ethisch gedrag, waarbij interne beheersmaatregelen helpen om het frauderisico zoveel mogelijk te beperken. Jaarlijks wordt een gerichte frauderisicoanalyse uitgevoerd om hierbij te ondersteunen.

We gaan bij SEW respectvol en integer met elkaar om. Deze cultuur vormt de basis voor het voorkomen van frauduleus handelen in de breedste zin van het woord. Daarnaast kunnen aanvullende maatregelen genomen worden om fraude te voorkomen:

hard controls
soft controls

Hard controls zijn interne beheersmaatregelen, waaronder functiescheiding, en andere onvervangbare interne controlemaatregelen. Deze maatregelen dwingen gewenst en ongewenst gedrag direct of indirect af. Zo wordt bijvoorbeeld met behulp van werkinstructies op detailniveau duidelijk welke handelingen van medewerkers worden verwacht.

Soft controls richten zich op het sturen van het gedrag van medewerkers en de culturele aspecten binnen de organisatie. Ze beïnvloeden de motivatie, loyaliteit, integriteit, inspiratie en normen en waarden van medewerkers. Het doel van soft controls is het creëren van een motiverende en stimulerende omgeving, waarin de persoonlijke doelstellingen van medewerkers in lijn liggen met de organisatiedoelen, zodat zij altijd in het belang van de organisatie handelen.

Voorbeelden van soft controls zijn:

voorbeeldgedrag van de directeur-bestuurder en het managementteam van SEW
integriteitscodes
meldregeling voor misstanden
periodiek agenderen van de frauderisicoanalyse in de vergaderingen van de RvC
communiceren van ons fraudebeleid aan het voltallige personeel

SEW is zich bewust van frauderisico’s en heeft diverse maatregelen getroffen om frauduleuze handelingen te voorkomen of tijdig te ontdekken.

De belangrijkste frauderisico’s bij SEW worden hieronder toegelicht.

Woningtoewijzing
Bij woningtoewijzing bestaat het risico dat de woning niet in overeenstemming met interne of externe normen en regelgeving wordt toegewezen. Om dit te voorkomen, is er intern beleid opgesteld voor de toewijzing van woningen. Het systeem is transparant voor woningzoekenden en is zodanig ingericht dat de juiste toewijzing achteraf kan worden vastgesteld.

Aanbestedings- en offerteprocedure
Er bestaat een risico dat de gunning niet volgens de vastgestelde procedure plaatsvindt, wat kan leiden tot nadeel of de schijn van belangenverstrengeling. Om dit risico te beheersen, hebben we diverse maatregelen getroffen. Uitnodigingen aan aannemers worden op basis van vooraf vastgestelde selectiecriteria verstuurd, zoals vastgelegd in ons aanbestedingsbeleid. Daarnaast zorgen wij altijd voor een deugdelijke dossiervorming.

Betalingsverkeer
SEW wil voorkomen dat gelden op onrechtmatige wijze worden onttrokken aan de corporatie. Daarom hebben we een duidelijke functiescheiding tussen het klaarzetten en ondertekenen van betalingen. Tevens wordt altijd het vierogenprincipe toegepast bij bankbetalingen en gaan we vertrouwelijk om met wachtwoorden.

Leningen
Het risico bestaat dat het aantrekken van leningen niet onafhankelijk wordt uitgevoerd. Dit voorkomen we door offertes voor leningen door een onafhankelijk adviseur te laten aanvragen, op basis van een opdracht van de directeur-bestuurder.

Op grond van frauderisicoanalyse is gebleken dat de restrisico’s voor SEW minimaal zijn.

Wet- en regelgeving
Woningcorporaties opereren in een sterk gereguleerde omgeving, met veel en complexe regelgeving die de afgelopen jaren vaak is gewijzigd. Voorbeelden hiervan zijn de inkomenstoetsing, passend toewijzen, huursombenadering en de nieuwe Woningwet. Door deze veranderingen wordt het risico op het niet (tijdig) naleven van de actuele wet- en regelgeving groter, met mogelijke boetes als gevolg. Het volgen van wijzigingen in wet- en regelgeving blijft daarom een permanent punt van aandacht.

Aedes-benchmark: wederom 2 keer A-score

We zijn bijzonder trots op de resultaten van de Aedes-benchmark. Net als de afgelopen 2 jaar behaalden we 2 keer een A-notering! De A-score op het huurdersoordeel beschouwen we als een groot compliment. Huurders beloonden ons met een 8,4 voor de onderdelen ‘Nieuwe huurders’ en ‘Huurders met een reparatieverzoek’. Ook de bedrijfslasten, die onder het landelijk gemiddelde liggen, werden beloond met een A. Een marktonderzoeksbureau heeft een verdiepingsslag uitgevoerd en met de aanbevelingen gaan we aan de slag.

Duurzaam beleid

Het beleid van SEW is altijd gericht op de lange termijn. Dat geldt voor alle aspecten van onze dienstverlening:

communicatie en omgang met huurders (klanten)
de verduurzaming van onze woningen
het inzetbaar houden van onze medewerkers
een transparant en voorzichtig beleid

Verklaring directeur-bestuurder

De directeur-bestuurder van SEW verklaart dat alle uitgaven in 2024 in het belang van de volkshuisvesting zijn gedaan.