Financiën
1.8 Financiën
Algemeen
Een solide en gezond financieel beleid is essentieel voor onze financiële en maatschappelijke continuïteit. We blijven voldoen aan de eisen van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Onze huuropbrengsten investeren we in betaalbaarheid, beschikbaarheid en duurzaamheid van woningen én in leefbaarheid.
DAEB en niet-DAEB
Volgens de Woningwet zijn woningcorporaties verplicht om hun diensten van algemeen economisch belang (DAEB) te scheiden van hun niet-DAEB-activiteiten. SEW valt onder het zogenaamde ‘verlichte regime’. Dit betekent dat we vrijgesteld zijn van de verplichting om administratief te scheiden of juridisch te splitsen. We moeten in de administratie echter wel onderscheid maken tussen de kosten en opbrengsten van DAEB-activiteiten aan de ene kant en niet-DAEB-activiteiten aan de andere kant.
Jaarresultaat
De winst- en verliesrekening over 2024 sluit af met een positief resultaat van € 8,1 miljoen, tegenover een negatief resultaat van € 4,5 miljoen in 2023. Dit verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door de waardeveranderingen in de vastgoedportefeuille.
Een nadere analyse van deze resultaten is opgenomen in de toelichting op de winst- en verliesrekening.
Eigen vermogen
Het eigen vermogen bedraagt per 31 december 2024 € 119,2 miljoen, wat neerkomt op een stijging van € 8,1 miljoen (het resultaat over 2024).
Kasstromen
Het jaarresultaat wordt sterk beïnvloed door boekhoudkundige effecten, met name door op- en afwaarderingen van vastgoed en onrendabele toppen van te ontwikkelen vastgoed. De kasstromen bieden een objectiever beeld van de ontwikkeling van onze financiële positie. De kasstromen in 2024 zijn:
| 2024 | 2023 | |
|---|---|---|
| Operationele kasstroom | 499.872 | 2.434.379 |
| (Des)investeringskasstroom | -760.893 | -1.150.167 |
| Financieringskasstroom | -65.340 | -1.105.340 |
| Mutatie liquide middelen | -326.361 | 178.872 |
Kengetallen
De kengetallen bieden inzicht in de financiële continuïteit (levensvatbaarheid) van SEW.
De beoordeling van de financiële positie wordt uitgevoerd op basis van 5 financiële ratio’s:
| Norm | 2024 | |
|---|---|---|
| Interest coverage ratio (ICR) | > 1,4 | 1,5 |
| Loan-to-value (LTV) | < 70% | 25% |
| Solvabiliteitsratio | > 30% | 73% |
| Dekkingsratio | < 70% | 19% |
| Onderpandsratio | < 70% | 5% |
Marktwaarde
SEW heeft het vastgoed gewaardeerd op marktwaarde. Daarnaast is de beleidswaarde berekend.
De definitie van ‘marktwaarde in verhuurde staat’ is: het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper, na behoorlijke marketing, in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum. De partijen handelen hierbij met kennis van zaken, op verstandige wijze en zonder dwang.
De marktwaarde in verhuurde staat is berekend op basis van het 'Handboek Modelmatig Waarderen Marktwaarde', per 31 december 2024.
| 2024 | 2023 | |
|---|---|---|
| Marktwaarde DAEB vastgoed | 138.070.723 | 129.913.450 |
| Marktwaarde niet-DAEB vastgoed | 3.907.072 | 4.200.691 |
| Marktwaarde totaal vastgoed | 141.977.795 | 134.114.141 |
De marktwaarde is gebaseerd op verwachte toekomstige kasstromen. De scope voor de marktwaarde beslaat 15 jaar, met aan het einde van die periode een restwaarde op basis van een exit yield. De discontovoeten die we voor de marktwaarde hanteren, zijn afhankelijk van het risicoprofiel van het woningcomplex.
Bij de bepaling van de marktwaarde gaan we uit van kasstromen op basis van marktgegevens, zoals markthuur en objectieve normen voor onderhoud en beheer. Op complexniveau hanteren we steeds 2 scenario's: het doorexploiteerscenario en het uitpondscenario. De uiteindelijke marktwaarde is de hoogste van de 2 scenario’s.
SEW heeft gekozen voor de toepassing van de basisversie van het 'Handboek Modelmatig Waarderen Marktwaarde'. Dit betekent dat de waardering voor de jaarrekening wordt bepaald zonder tussenkomst van een taxateur.
Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde
De vastgoedportefeuille is ten opzichte van 2023 gestegen met € 7,9 miljoen, naar een waarde van € 142,0 miljoen.
Het verschil tussen de marktwaarde aan het einde van 2023 en 2024 is te verklaren door:
- stijging historische leegwaardestijging (stijging marktwaarde € 15,9 miljoen)
- stijging disconteringsvoet (daling marktwaarde € 9,4 miljoen)
- stijging WOZ (stijging marktwaarde € 2,8 miljoen)
- stijging contracthuur (stijging marktwaarde € 2,5 miljoen)
- stijging percentage woningen met exploitatieverplichting (daling marktwaarde € 2,1 miljoen)
- daling mutatiegraad (daling marktwaarde € 1,7 miljoen)
- overige mutaties (daling marktwaarde € 0,1 miljoen)
Beleidswaarde
De beleidswaarde is de waarde op basis van een sociale disconteringsvoet, waarbij wordt uitgegaan van het beleid van onze corporatie.
De beleidswaarde van het DAEB-vastgoed in exploitatie bedroeg per 31 december 2024 € 88,2 miljoen. De beleidswaarde van het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie bedroeg per 31 december 2024 € 3,6 miljoen.
De marktwaarde is het startpunt voor de berekening van de beleidswaarde. De beleidswaarde wordt bepaald door de marktwaarde op 5 aspecten aan te passen. Hierbij zoeken we aansluiting bij het beleid van SEW, in plaats van de uitgangspunten in de markt.
De 5 aspecten zijn:
- Beschikbaarheid: Voor de gehele portefeuille hanteren we het doorexploiteerscenario. In dit scenario gaan we uit van een eeuwigdurende exploitatie. De kasstromen lopen 60 jaar door zonder eindwaarde. Ook zetten we in deze stap de overdrachtskosten op € 0,00.
- Betaalbaarheid: We vervangen de markthuur door de streefhuur (ook wel beleidshuur genoemd). We verwerken ons eigen beleid voor jaarlijkse huurverhoging.
- Kwaliteit: We vervangen de marktnorm voor onderhoud door ons eigen onderhoudsbeleid. Voor de eerste 15 jaar geldt de meerjarenonderhoudsbegroting. Daarna geldt een onderhoudsnorm. In deze stap nemen we ook de verplichtingen voor EFG-labels op.
- Beheer: We vervangen de marktnorm voor beheer door de beheernorm van SEW.
- Disconteringsvoet: We vervangen de marktdisconteringsvoet door een sociale disconteringsvoet.
Het verschil tussen de markt- en beleidswaarde bedraagt de maatschappelijke bestemming.
Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de beleidswaarde
De beleidswaarde is ten opzichte van 2023 gestegen met € 46,8 miljoen naar een waarde van € 91,9 miljoen.
Het verschil tussen de beleidswaarde aan het einde van 2023 en 2024 is te verklaren door:
- daling disconteringsvoet (stijging beleidswaarde € 34,9 miljoen)
- ontwikkeling macro-economische parameters (stijging beleidswaarde € 4,0 miljoen)
- stijging contracthuur (stijging beleidswaarde € 4,2 miljoen)
- daling onderhoudsnorm (stijging beleidswaarde € 4,1 miljoen)
- horizon 60 jaar zonder eindwaarde (daling beleidswaarde € 1,2 miljoen)
- stijging beheernorm (daling beleidswaarde € 1,1 miljoen)
- overige mutaties (stijging beleidswaarde € 1,9 miljoen)
Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie
De maatschappelijk bestemming bedraagt € 50,1 miljoen. Deze bestaat uit de volgende 5 aspecten:
- de afslag voor beschikbaarheid bedraagt € 34,6 miljoen
- de afslag voor betaalbaarheid bedraagt € 39,5 miljoen
- de afslag voor kwaliteit bedraagt € 21,1 miljoen
- de afslag voor beheer bedraagt € 0,5 miljoen
- de opslag voor de disconteringsvoet bedraagt € 45,6 miljoen
Treasury
Treasury heeft als doel het maximaal beschikbaar hebben én houden van financiële middelen, tegen acceptabele risico’s en zo laag mogelijke kosten. Alle treasury-activiteiten zijn ondergeschikt aan en gericht op:
- de missie en visie van SEW
- de kerntaken van SEW
- de doelstellingen van SEW op het terrein van volkshuisvesting
SEW heeft een treasurycommissie, die zich laat bijstaan door een onafhankelijk treasuryadviesbureau.
De treasurycommissie werkt volgens kaders die zijn vastgelegd in het treasurystatuut. De commissie stelt een treasuryjaarplan op, waarin de te verwachten transacties met betrekking tot leningen zijn opgenomen. Het treasuryjaarplan wordt goedgekeurd door de RvC. Minimaal 2 keer per jaar monitort de treasurycommissie de werkelijke ontwikkelingen.
Er is geen sprake van risicovolle producten, zoals derivaten of andere producten met een speculatief karakter.
Financieringsrisico
Het (her)financieringsrisico is het risico dat SEW geen financiering kan aantrekken op het moment dat dit nodig is, ofwel: dat SEW geen aflossingen kan doen op het moment dat dit gewenst is.
SEW vermindert dit risico door een eventuele financieringsbehoefte tijdig te signaleren en door een jaarlijkse minimale aflossing na te streven. Daarnaast bouwt SEW flexibiliteit in met roll-over leningen en een liquiditeitsbuffer. SEW is deelnemer van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en voldoet aan het beoordelingskader van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het WSW. Het borgingsplafond wordt gemonitord.
Liquiditeitsrisico
Het liquiditeitsrisico is het risico dat SEW niet kan voldoen aan actuele en toekomstige (potentiële) financiële verplichtingen.
SEW wil altijd in staat zijn om haar actuele (en toegezegde toekomstige) financiële verplichtingen na te komen. Om liquiditeitsrisico’s van financieringsacties en de bedrijfsvoering te beperken, streeft SEW naar een beschikbare vrije buffer. Met een vrije buffer bedoelen we de som van positieve banksaldi en de opnameruimte onder roll-over leningen met variabele hoofdsom.
Daarnaast heeft SEW een adequate liquiditeitsprognose voor minimaal 2 jaar beschikbaar.
Renterisico
Het renterisico is het risico dat de toekomstige kasstromen van SEW negatief worden beïnvloed door wijzigingen in de rentestanden.
De renterisico’s op de leningenportefeuille betreffen voornamelijk de risico’s bij herfinanciering van afgeloste geldleningen, maar ook de renteherzieningsmomenten van variabel rentende leningen en leningen met een renteconversie.
SEW hanteert een norm van 15% van de leningenportefeuille aan het einde van het voorgaande boekjaar. Dit is een gangbare norm in de corporatiesector. De norm voor het renterisico wordt in 2029 overschreden, wat voornamelijk te maken heeft met de aflossing van een fixe-lening van € 12 miljoen in dat jaar.
Tegenpartijrisico
Het tegenpartijrisico is het risico dat een tegenpartij niet aan zijn verplichtingen kan voldoen.
Conform het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) hanteert SEW normen voor de minimale ratingvereisten van de financiële tegenpartijen. De ratings worden periodiek gemonitord.
Besteding van huurinkomsten
De huuropbrengsten en vergoedingen bedroegen in 2024 € 7,2 miljoen. In het cirkeldiagram is weergegeven waaraan deze opbrengsten zijn besteed.
Toekomst
De komende jaren ligt er een grote opgave op het gebied van de beschikbaarheid van woningen, de betaalbaarheid van wonen en verduurzaming. In de meerjarenbegroting 2025-2029 zijn onze plannen doorgerekend.
Beschikbaarheid
Er is dringend behoefte aan uitbreiding van de sociale woningvoorraad in het werkgebied van SEW. In de begroting zijn 2 nieuwbouwprojecten opgenomen, met in totaal 53 woningen. Daarnaast zijn in een scenario ook minder concrete projecten doorgerekend, namelijk 4 aanvullende projecten met in totaal 60 woningen en 16 flexwoningen. Na 2030 zijn in dit scenario ook 3 sloop-nieuwbouwprojecten opgenomen, met de sloop van 43 woningen en nieuwbouw van 69 woningen.
Betaalbaarheid
Betaalbaar wonen is hét sleutelwoord in het vervullen van onze missie. We volgen het wettelijk kader voor de jaarlijkse huurverhoging en bevriezen uitsluitend de huren van woningen met de slechtste energielabels. Voor 2025 is de huurverhoging gelijk aan de loonontwikkeling minus 0,5%. Daardoor zal de huurquote gemiddeld verbeteren. Vanaf 2026 wordt de prijsinflatie het ijkpunt voor het huurprijsbeleid. We hebben deze financiële middelen hard nodig om onze nieuwbouw- en duurzaamheidsambities te realiseren.
Verduurzaming
Verdere verduurzaming is een belangrijke opgave voor SEW. In de begroting hebben we een verduurzamingsprogramma opgenomen, waarbij de woningen eind 2033 gemiddeld energielabel A hebben.
De verwachte ontwikkeling van de financiële ratio’s op basis van de meerjarenprognose is voor de komende jaren als volgt:
| Norm | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Interest coverage ratio (ICR) | > 1,4 | 1,7 | 1,6 | 2,0 | 1,8 | 1,6 |
| Loan-to-value (LTV) | < 70% | 46% | 59% | 60% | 60% | 61% |
| Solvabliteitsratio | > 30% | 53% | 40% | 40% | 39% | 39% |
| Dekkingsratio | < 70% | 22% | 28% | 27% | 26% | 26% |
| Onderpandsratio | < 70% | 9% | 17% | 17% | 17% | 24% |
Conclusie: we voldoen aan alle normen.
Scenario's
Er zijn veranderingen in de wereld die gevolgen (kunnen) hebben voor SEW. Dit vraagt voortdurende alertheid van ons. Wij rekenen scenario's door om te kijken of de continuïteit gewaarborgd is. Dit vinden wij van groot belang!
Zo hebben we gekeken naar de rentegevoeligheid, aangezien rentes voortdurend veranderen en moeilijk te voorspellen zijn. Daarnaast hebben we de effecten van een stijging van de bouw- en onderhoudskosten in kaart gebracht.
We wilden ook graag weten wat de effecten zijn als we de huren minder hard laten stijgen.
Op basis van de huidige inzichten voorzien we geen problemen op het gebied van de financiële continuïteit. We kunnen met het ingerekende verduurzamingsprogramma ook alle nieuwbouwambities realiseren. Hiervoor hebben we wél de huurverhoging nodig. Als de rente of de bouw- en onderhoudskosten fors stijgen, moeten we wellicht het verduurzamingsprogramma vertragen.
Gebeurtenis na balansdatum
In de Nationale Prestatieafspraken 2025-2035 die op de Woontop in december 2024 zijn ondertekend, spraken woningcorporaties met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en het kabinet af te kiezen voor een gematigde huurstijging. Hiermee zouden de meeste sociale huurders bij woningcorporaties een kleiner deel van hun inkomen kwijt zijn aan huur dan vorig jaar. Met deze gematigde huurstijging was een evenwicht gevonden, waarmee toch een stevige investeringsagenda kon worden afgesproken.
Op 16 april 2025 is in de Voorjaarsnota van 2025 aangekondigd dat de huurprijzen van sociale huurwoningen in 2025 en 2026 niet mogen stijgen. Het kabinet wil de huurbevriezing compenseren. Dit gaat om een compensatie voor investeringen in de sociale huur, maar niet voor gemiste kasstromen.
Wanneer de aangekondigde huurbevriezing doorgaat, betekent dit voor SEW dat de operationele kasstroom in de jaren 2025 t/m 2034 met in totaal € 6,8 miljoen daalt. De interest coverage ratio (ICR) voldoet niet in alle jaren aan de norm. Wanneer we alle verduurzamings- en nieuwbouwambities willen realiseren, voldoet de ICR structureel niet meer aan de norm. De loan-to-value (LTV) en solvabiliteitsratio naderen dan in 2034 de grens. Het bevriezen van de huren leidt ertoe dat de geplande investeringen in verduurzaming en nieuwbouw niet allemaal door kunnen gaan.
Fiscaliteiten
Ons doel op fiscaal gebied is:
- voldoen aan wet- en regelgeving
- onze fiscale positie waar mogelijk optimaliseren
We worden hierbij ondersteund door externe belastingadviseurs.
Omzetbelasting
SEW verricht zowel btw-belaste als btw-vrijgestelde prestaties, wat recht geeft op btw-aftrek op de algemene kosten. Deze btw-aftrek wordt berekend met behulp van de pro rata, de verhouding van de belaste omzet ten opzichte van de totale omzet.
Vennootschapsbelasting
De belasting over het fiscale resultaat wordt berekend over het resultaat vóór belastingen in de winst- en verliesrekening. Daarbij houden we rekening met de fiscale faciliteiten, de fiscale waarderingsregels, vrijgestelde winstbestanddelen en de bijtelling van niet-aftrekbare kosten.
Het fiscale resultaat over 2024 bedraagt naar verwachting € 1,0 miljoen. Daarover is SEW een bedrag van € 254.000 aan vennootschapsbelasting verschuldigd.
Belastinglatenties
In de commerciële jaarrekening moeten toekomstige fiscale verplichtingen worden gewaardeerd en op de balans worden opgenomen. Deze verplichtingen kunnen zowel actief als passief zijn. Bij SEW is er sprake van passieve belastinglatentie met betrekking tot disagio op leningen.
