Betaalbaarheid
Onze ambitie
We willen onze woningen betaalbaar houden voor mensen met een smalle beurs en kwetsbare doelgroepen, daarbij redeneren we vanuit de woonlasten voor de klant.
1.5 Betaalbaarheid
Betaalbaar wonen is hét sleutelwoord in het vervullen van onze missie.
Optimale portefeuilleverdeling naar huurprijscategorieën
Het diagram toont de verdeling van het huidige woningbezit naar huurprijsklassen:
Bovenstaande grafiek in tabel-vorm:
| Categorie | Huidige huur | Streefhuur |
|---|---|---|
| Onder kwaliteitskortingsgrens |
89 | 106 |
| Onder lage aftoppingsgrens |
640 | 705 |
| Onder hoge aftoppingsgrens |
120 | 95 |
| Onder DAEB-grens |
114 | 59 |
| Boven DAEB-grens |
20 | 18 |
Diagram Woningbezit naar huurprijzen
De gemiddelde streefhuur van de woningen bedroeg op 31 december 2024 € 624 (31 december 2023: € 621). Dit is 60,9% ten opzichte van de maximaal redelijke huurprijs (2023: 65,3%).
Terugdringen van woonlasten
SEW zet zich actief in om woonlasten te verlagen, met extra aandacht voor huishoudens die te maken hebben met energiearmoede en/of een betaalbaarheidsrisico. We onderzoeken of verduurzaming van het woningbezit kan worden versneld en of de volgorde van verduurzaming vanuit verschillende invalshoeken kan worden uitgevoerd. Denk hierbij aan natuurlijke onderhoudsmomenten, energielabels of daar waar de behoefte het grootst is.
Geen huurbevriezing
Huurverhoging
Per 1 juli 2024 was de maximale huurstijging voor zelfstandige woningen met een gereguleerd contract 5,8%. De maximaal toegestane gemiddelde huurverhoging (de huursomstijging) was 5,3%. Dit percentage is gebaseerd op de cao-ontwikkeling van het voorgaande jaar, minus 0,5%. Hierdoor stijgen de huren minder snel dan de lonen.
Voor de meeste sociale huurwoningen gold het maximaal toegestane huurverhogingspercentage. Uitzondering waren woningen met een huurprijs onder € 300, waarvoor een verhuurder de huurprijs met maximaal € 25 mag verhogen.
Daarnaast konden corporaties beslissen om voor huishoudens met een hoger inkomen een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Deze huurverhoging mocht, afhankelijk van het inkomen en de grootte van het huishouden, maximaal € 50 of € 100 bedragen. Deze inkomensafhankelijke huurverhoging komt in de plaats van de reguliere huurverhoging.
Voor woningen in de vrije sector gold een maximale huurverhoging van 5,5%.
SEW heeft in 2024 de huurprijzen van sociale huurwoningen met energielabel D of beter verhoogd met 5,3%. Voor woningen met een slecht energielabel (E, F of G) is geen huurverhoging doorgevoerd. Ook is de huurprijs van woningen onder € 300 niet extra verhoogd en heeft SEW geen inkomensafhankelijke huurverhogingen doorgevoerd. De woningen in de vrije sector hebben een huurverhoging van 5,5% ontvangen.
Deze inkomsten zijn noodzakelijk om de nieuwbouw- en duurzaamheidsambities te realiseren.
Huidige huur
Op 31 december 2024 was de gemiddelde huurprijs van de woningen € 603 (31 december 2023: € 572). Dit is 58,9% ten opzichte van de maximaal redelijke huurprijs (2023: 60,1%).
Fondsen
SEW heeft een servicefonds, waarmee bepaalde werkzaamheden voor huurders worden uitgevoerd, die normaal gesproken voor hun eigen rekening komen. Dit betreft bijvoorbeeld het ontstoppen van afvoeren of het schoonmaken van dakgoten. De maandelijkse bijdrage voor het servicefonds is € 5.
Voorkomen van betalingsachterstanden
Betaalproblemen leiden gemakkelijk tot uitzichtloze situaties, en in het uiterste geval zelfs tot ontruiming van de woning. Daarom geven we hoge prioriteit aan het voorkomen van betalingsachterstanden. We zetten hierbij verschillende instrumenten in. Zo proberen we het aantal automatische incasso’s te vergroten en nemen we al bij een geringe huurachterstand contact op met de huurder − telefonisch of via een huisbezoek. Indien mogelijk treffen we meteen een betalingsregeling. Het lijkt erop dat dit actieve beleid zijn vruchten afwerpt. Dat is fijn, zowel voor de huurders als voor SEW.
Huurachterstanden melden we ook bij de gemeente. Dit is verplicht vanuit de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (Wgs).
De huurachterstand aan het einde van 2024 was € 29.200 (2023: € 16.300). Dit is 0,39% (2023: 0,21%) van de totale jaarhuur. Onze doelstelling is om de huurachterstand onder de 1% van de jaarhuur te houden. Het aantal huurders met een achterstand is vrijwel gelijk gebleven, maar de achterstand is opgelopen door een paar huurders met een achterstand van meerdere maanden.
Ontruimingen
In 2024 zijn er geen woningen ontruimd.
Achterstanden vertrokken huurders
Een deel van de huurders vertrekt met schulden, vooral bij ontruimingen. We proberen de openstaande bedragen alsnog via de deurwaarder te innen. Helaas kan dit proces soms jaren duren en is het niet altijd succesvol.
Eind 2024 stond er € 7.600 (2023: € 10.000) open door vertrokken huurders.
