2.6 Toelichting op de balans

De investeringen hebben voor € 880.251 betrekking op het verduurzamingsproject aan de Horn-, Loop- en Veldstukken. € 158.871 is hiervan reeds uitgegeven in eerdere jaren. De overige waardeveranderingen hebben voor € 877.718 betrekking op ditzelfde project. De onrendabele top van € 1.138.635 was reeds gevormd in voorgaand jaar. Dit jaar is de onrendabele top gecorrigeerd met € 260.917.

De post DAEB vastgoed in exploitatie omvat 964 (2023: 962) woongelegenheden en de post niet-DAEB vastgoed omvat 19 (2023: 22) woongelegenheden en 146 parkeergelegenheden. 

De WOZ waarde op basis van de WOZ-beschikkingen 2025 (peildatum 01-01-2024) van het DAEB vastgoed bedraagt € 228,1 miljoen (beschikkingen 2024: € 219,9 miljoen) en van het niet-DAEB vastgoed € 5,9 miljoen (beschikkingen 2024: € 6,1 miljoen).

De verhuureenheden zijn verzekerd bij de Raetsheren van Orden. De premie bedraagt € 20,28 per verhuureenheid per jaar.

Herwaarderingen

Per 31 december 2024 is de som van de in de vaste activa in exploitatie opgenomen herwaarderingen € 83,9 miljoen (2023: € 77,1 miljoen). Deze heeft voor € 81,9 miljoen betrekking op DAEB vastgoed en voor € 2,0 miljoen op het niet-DAEB vastgoed.

Marktwaarde

Zowel het DAEB- als het niet-DAEB vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het “Handboek Modelmatig Waarderen Marktwaarde” die als bijlage is opgenomen bij de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV). Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen middels de Discounted Cash Flow (DCF) methode bepaald.

SEW heeft gekozen voor de toepassing van de basisversie van het "Handboek Modelmatig Waarderen Marktwaarde". Dit betekent dat de waardering ten behoeve van de jaarrekening bepaald wordt zonder tussenkomst van een taxateur. Het handboek wordt jaarlijks geactualiseerd. In dit handboek wordt gesteld dat toepassing van de basisversie leidt tot een getrouwe weergave van de marktwaarde in verhuurde staat op portefeuilleniveau, toepassing van de full-versie leidt tot een getrouwe weergave op complexniveau.

Ieder jaar wordt na 1 juli het handboek gevalideerd op basis van de waarderingsuitkomsten van het bezit van corporaties die de full-versie toepassen, dat wil zeggen de waardering gebruikmakend van een externe taxateur op balansdatum van het daaraan voorafgaande boekjaar. Uit het validatie-rapport met betrekking tot de waarderingen ultimo 2023 blijkt dat de basisversie 2023 in ca 88% van de gevallen tot een aanvaardbare marktwaardering op portefeuilleniveau heeft geleid uitgaande van een taxatie-onzekerheid van + of - 10%. Uit het validatierapport blijkt echter eveneens dat de methodiek onder druk staat en jaarlijks aanpassingen noodzakelijk zijn in de uitgangspunten om tot een aanvaardbare waardering te komen. Het validatie-effect van 2023 is conform voorgaande jaren als mutatie in de marktwaarde in verhuurde staat in de jaarrekening 2024 verwerkt. 

De jaarlijkse mutatie van de marktwaarde welke tot uitdrukking komt in de jaarrekening (waardeverandering vastgoedportefeuille) bestaat daarom onder meer uit de marktontwikkeling over 2024 enerzijds en de validatie-effecten anderzijds. Voor SEW, met bezit in COROP-regio Noord-Drenthe, bedraagt het validatie-effect conform de Fakton effectenrapportage d.d. 12 september 2024 0,42%.

De inzichten in de validatie van de waarderingen ultimo 2024 zijn vanzelfsprekend nog niet bekend en zijn daarom niet meegenomen bij de totstandkoming van de jaarrekening.

De volgende gemiddelde disconteringsvoeten zijn gebruikt voor de verschillende categorieën onroerende zaken:

Parameters
Bij het bepalen van de toekomstige kasstromen voor de DCF-berekening wordt gebruik gemaakt van de volgende parameters:

Beleidswaarde
De beleidswaarde van het DAEB vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2024 € 88,2 miljoen (31 december 2023: € 42,7 miljoen). De beleidswaarde van het niet-DAEB vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2024 € 3,6 miljoen (31 december 2023: € 2,5 miljoen).

De aansluiting tussen de marktwaarde en de beleidswaarde kan als volgt worden weergegeven:

Uitgangspunten
De uitgangspunten voor het bepalen van de beleidswaarde verschillen met de marktwaarde. Voor de marktwaarde geldt de hoogste waarde van het doorexploiteer- of uitpondscenario. Voor de beleidswaarde geldt altijd het doorexploiteerscenario. 

Voor het bepalen van de marktwaarde wordt gerekend met de markthuur (gemiddeld € 1.021 per woning). Bij de beleidswaarde wordt daarentegen gerekend met de beleidshuur, oftewel streefhuur (gemiddeld € 624 per woning).

De onderhoudsnorm op basis van doorexploiteren bij de marktwaarde bedraagt gemiddeld € 1.937 tegenover een norm van € 3.027 bij de beleidswaarde. De beheernorm inclusief zakelijke lasten is bij de marktwaarde gemiddeld € 891 en bij de beleidswaarde € 889.

25 woningen hebben een E-, F- of G-label en er zijn geen woningen met achterstallig onderhoud.

Voor de beleidswaarde gelden de volgende disconteringsvoeten voor de verschillende categorieën onroerende zaken:

Huurbeleid

Bij mutatie vraagt SEW de streefhuur aan nieuwe huurders. Deze is per verhuureenheid bepaald. 

De huurstijging voor 2025 is 4,50% en sluit aan met de Nationale Prestatieafspraken. De huurstijging voor 2026 en verder sluit aan met de begroting 2025-2029. De prijsinflatie van het voorgaande jaar is hierbij het ijkpunt. De woningen met een E-, F- of G-label krijgen geen huurverhoging. SEW past geen inkomensafhankelijke huurverhoging toe en topt de huren niet af op de streefhuur of de huurcategoriegrenzen. 

Onderhoud

De ingerekende onderhoudslasten bestaan uit de volgende elementen:

• planmatig onderhoud
• contractonderhoud
• dagelijks onderhoud
• toegerekende kosten

Planmatig onderhoud

Het planmatig onderhoud is gebaseerd op de vastgestelde meerjarenonderhoudsbegroting. De onderhoudsuitgaven betreffen de uitgaven om een verhuurbare eenheid, danwel complex in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich bij stichting of latere verandering bevond, rekening houdend met het effect van onderhoudscycli, zo nodig na het verhelpen van achterstallig onderhoud indien dit aanwezig is. Het in dezelfde technische en bouwkundige staat houden, houdt in dat er in of aan het vastgoed geen technische gebreken zijn (minimaal conditiescore 4).

Om de onderhoudsstaat actueel te houden verricht SEW conditiemetingen uit overeenkomstig NEN 2767. Eens in de 3 jaar worden de conditiemetingen geactualiseerd.

In de onderhoudsuitgaven zijn dus ook de uitgaven voor de vervanging van daken, voegwerk en kozijnen opgenomen omdat dit in beginstel kwalificeert als instandhouding. Ook de uitgaven voor vervanging van keukens, badkamers en toiletten vallen onder de onderhoudsuitgaven in verband met het technisch en bouwkundig in stand houden van het gebouw.

In de meerjarenonderhoudsbegroting wordt rekening gehouden met de volgende cycli:

Contractonderhoud

Het geschatte contractonderhoud is gebaseerd op aangegane respectievelijk naar verwachting af te sluiten onderhoudscontracten voor de betreffende installaties. 

Dagelijks onderhoud

De in de meerjarenonderhoudsbegroting opgenomen geschatte kosten met betrekking tot mutatie- en reparatieonderhoud is gebaseerd op ervaringscijfers vanuit het verleden welke zijn geïndexeerd met de bouwkostenindex.

De meerjarenonderhoudsbegroting is opgesteld rekening houdend met verwachte toekomstige ingrijpende verbouwing, renovatie, sloop, nieuwbouw en verkoop. Voor de beleidswaarde dient de begroting gebaseerd te zijn op de langjarige onderhoudscyclus (60 jaar) van het object op basis van instandhouding. Als gevolg hiervan zijn de volgende correcties doorgevoerd:

• Nieuwbouw en verkoop is buiten beschouwing gelaten
• Ingrijpende verbouwing en renovatie is aangepast naar een situatie voordat er correcties als gevolg hiervan zijn verwerkt
• Levensduur van complexen is verlengd naar 60 jaar 

In de begroting is geen sloop ingerekend.

De meerjarenonderhoudsbegroting kent een horizon van 15 jaar. Voor de jaren waar geen meerjarenonderhoudsbegroting voor beschikbaar is heeft SEW een norm bepaald om de begroting te verlengen tot de in te rekenen horizon van 60 jaar. De norm vanaf het 16e jaar is gelijk aan het gemiddelde van de eerste 15 jaar. Het planmatig onderhoud in deze norm sluit eveneens aan met het gemiddelde in de meerjarenonderhoudsbegroting voor 60 jaar zoals deze in O-prognose is opgenomen, gebaseerd op de in 2024 uitgevoerde conditiemetingen.

Beheerlasten

De norm voor beheerlasten is gelijk aan het gemiddelde van de beheerlasten van de eerste 15 prognosejaren gebaseerd op de begroting 2025. 

E-, F- of G-labels

SEW heeft voor de 25 eenheden met een E-, F- of G-label een correctie doorgevoerd conform het handboek. 

Disconteringsvoet

De bepaling van de beleidswaarde is met ingang van 2024 ingrijpend gewijzigd. Een onderdeel van de wijziging is de overgang van een disconteringsvoet die is afgeleid van de disconteringsvoet ten behoeve van de marktwaarde naar een sectorbreed toegepaste vaste disconteringsvoet. De nieuwe disconteringsvoet voor de beleidswaarde is vastgesteld op 4,17% voor de DAEB-portefeuille en 4,70% voor de niet-DAEB portefeuille. De in de beleidswaarde ultimo 2023 opgenomen disconteringsvoet bedraagt gemiddeld respectievelijk 7,75% voor de DAEB-portefeuille en gemiddeld 7,72% voor de niet-DAEB portefeuille. Hierdoor heeft de nieuwe beleidswaarde een significante aanpassing ondergaan. Als gevolg van deze wijziging in uitgangspunten is de normering van de ratio’s ook bijgesteld. SEW blijft aan alle ratio's voldoen.

Gevoeligheidsanalyse

In onderstaande tabel wordt aangegeven welk effect een aanpassing van de uitgangspunten heeft op de beleidswaarde.

Op 16 april 2025 is in de Voorjaarsnota van 2025 aangekondigd dat de huurprijzen van sociale huurwoningen in 2025 en 2026 niet mogen stijgen. Wanneer de aangekondigde huurbevriezing doorgaat, betekent dit een daling van de beleidswaarde met € 5,1 miljoen (6%).

De investering in 2024 heeft betrekking op voorbereidingskosten voor nieuwbouw op locatie De Kooi.

Het kantoor en de werkplaats (inclusief inventaris) zijn totaal verzekerd voor een bedrag van € 1.391.700.

Afschrijvingsmethoden en -termijnen
Op de roerende zaken ten dienste van de exploitatie wordt lineair afgeschreven op basis van onderstaande afschrijvingstermijnen:

De huurachterstand ultimo boekjaar bedraagt 0,39% van de nettojaarhuur (2023: 0,21%).

De dotatie aan de voorziening onrendabele investeringen heeft betrekking op de onrendabele top die gevormd voor het verduurzamen van 10 woningen aan de Schultenweg. 

De vrijval heeft betrekking op de verduurzaming van 50 woningen aan de Horn-, Loop- en Veldstukken. De onrendabele top voor dit project is in 2023 genomen. Deze bleek echter te hoog te zijn vanwege een andere toerekening van kosten aan onderhoud en verbeteringen en is in 2024 gecorrigeerd.

De onttrekkingen hebben deels betrekking op de vrijval voor de verduurzaming van de 50 woningen aan de Horn-, Loop- en Veldstukken (€ 718.847), namelijk de onrendabele top (€ 877.718) minus de uitgaven voor dit project in 2023 (€ 158.871). Dit project is in 2024 afgerond. Het andere deel heeft betrekking op de uitgaven in 2024 voor het verduurzamen van de 10 woningen aan de Schultenweg (€ 29.436).

Van de leningen met een looptijd langer dan vijf jaar komt € 1.926.700 binnen 5 jaar tot aflossing.

De duration van de leningportefeuille bedraagt 3,93 jaar (2023: 4,44 jaar). Het gemiddelde rentepercentage op de leningportefeuille exclusief roll-overlening bedraagt 4,17% (2023: 4,18%). De marktwaarde van de leningen bedraagt ultimo 2024 € 26,6 miljoen (2023: € 28,1 miljoen).

Voor de leningen heeft borgstelling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) plaatsgevonden voor een bedrag van € 7,6 miljoen.

De variabel rentende lening (roll-over lening) van € 2,5 miljoen kent een terugplaatsingsmogelijkheid. De minimaal aan te houden hoofdsom is € 1,0 miljoen. Periodiek bestaat de mogelijkheid om de resterende € 1,5 miljoen op te nemen dan wel terug te storten. Op 31 december 2024 is het maximale bedrag van € 1,5 miljoen teruggestort.

Met ingang van 1 januari 2000 worden geen waarborgsommen meer geïncasseerd. De resterende waarborgsommen zijn in 2024 gerestitueerd.

In 2024 is een opdracht voor verduurzaming van 10 woningen aan de Schultenweg verstrekt aan Plegt-Vos BV. Dit werk wordt in 2025 uitgevoerd. Het bedrag excl. BTW bedraagt:

WSW-obligolening
De obligolening is een onderdeel van het borgstelsel van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en is een lening met een variabele hoofdsom. Op het gecommitteerd obligo doet het WSW alleen een beroep wanneer dat noodzakelijk is om middelen in liquide vorm beschikbaar te hebben voortvloeiend uit het risicovermogen in relatie tot geborgde verplichtingen. Normaliter zou daarvoor het jaarlijks obligo toereikend moeten zijn, maar om met hoge mate van zekerheid te kunnen garanderen dat er voldoende middelen beschikbaar zijn, is gekozen voor deze lening met een variabele hoofdsom, afgesloten bij een bank met een triple A rating. De methodiek van de obligolening voorkomt dat WSW grote liquide buffers moet aanhouden om aan kapitaalvereisten te kunnen voldoen.

De obligolening is een lening met een variabele hoofdsom van € 223.000 waarop in beginsel niet getrokken wordt. Zolang er niet getrokken wordt op de obligolening, betaalt SEW over het niet opgenomen deel een bereidstellingsvergoeding van 23 basispunten op jaarbasis aan de bank. De niet opgenomen obligolening telt niet mee in de loan-to-value, maar is wel onderdeel van de onderpandratio.