Voorwoord

Met trots presenteren wij het jaarverslag 2025 van Stichting Eelder Woningbouw (SEW).

In 2025 hebben wij ons opnieuw met veel energie ingezet voor goede en betaalbare woningen in Eelde-Paterswolde. We hebben belangrijke stappen gezet in de voorbereiding van nieuwe woningbouw, in het verduurzamen van onze bestaande woningen en het verder versterken van onze organisatie.

Ons doel blijft helder: iedereen een fijn en betaalbaar thuis bieden.

In dit verslag leest u hoe we hieraan werken. We nemen u mee langs onze projecten, de uitdagingen die we tegenkwamen en de resultaten die we samen hebben bereikt. Daarnaast kijken we vooruit naar de plannen en ambities voor de komende jaren.

Wij bedanken iedereen die hieraan heeft bijgedragen. Samen blijven we werken aan een wel (t)huis voor iedereen.

Woonvisie
In de woonvisie van de gemeente Tynaarlo is opgenomen dat de sociale huurvoorraad tot 2030 met minimaal 250 woningen wordt uitgebreid. Voor Eelde-Paterswolde betekent dit een netto groei van 100 woningen. In het hoofdstuk "Beschikbaarheid" leest u hoe wij hieraan bijdragen.

Meerjarige prestatieafspraken
Eind 2025 hebben we samen met de gemeente Tynaarlo, Woonborg, AH Woon en de Huurdersbelangenvereniging Eelde-Paterswolde de jaarafspraken voor 2026 opgesteld en ondertekend. Hierin liggen onze gezamenlijke ambities en het partnerschap vast.

Continuïteit
Veranderingen in de wereld kunnen gevolgen hebben voor SEW. Daarom blijven we alert en rekenen we verschillende scenario’s door om te beoordelen of de continuïteit gewaarborgd blijft. Dit vinden wij van groot belang. Op dit moment voorzien wij geen problemen voor de continuïteit.

Beschikbaarheid

Samen met de gemeente hebben we overeenstemming bereikt over de bouw van 26 grondgebonden woningen op locatie De Kooi. De plannen zijn positief ontvangen en de gemeente heeft een projectleider aangewezen. Tijdens goedbezochte inloopavonden presenteerden we onze plannen aan omwonenden. Na afronding van het vergunningstraject verwachten we begin 2027 te starten met de bouw.

De ontwikkeling van 29 nieuwe woningen op de Bladergroenlocatie krijgt steeds meer vorm. De bewoners van de voormalige AZC‑locatie zijn inmiddels verhuisd, waardoor de weg vrij is voor de volgende stappen. De bestaande gebouwen worden begin 2026 gesloopt, waarna we verdergaan met de uitwerking van de plannen. Naar verwachting delen we in het tweede kwartaal van 2026 de voorlopige ontwerpen met omwonenden. Daarmee zetten we een belangrijke stap richting de realisatie van een nieuw woongebied op deze centrale locatie.

We hebben inmiddels overeenstemming bereikt met de aannemer over de bouw van 24 appartementen in Eelderwolde. Het wordt een zelfstandig woongebouw dat geschikt is voor verschillende doelgroepen, waardoor we inspelen op uiteenlopende woonwensen. Als alles volgens planning verloopt, start de bouw in april/mei 2026.

Het onderhoud en de verduurzaming verliepen niet geheel volgens planning. Een belangrijk verduurzamingsproject van 33 woningen is doorgeschoven naar 2026.

Begroting
Dit jaar heeft een volledige herijking van de onderhoudsbegroting plaatsgevonden. Daarnaast is de nieuwe complexindeling doorgevoerd die SEW hanteert sinds de overgang naar Viewpoint. Dit was een intensief traject met als resultaat een meerjarenonderhoudsbegroting met een stabiele basis.

Betaalbaarheid

In 2025 hebben we de huren van onze sociale huurwoningen verhoogd met 4,5%. Eerder leek het erop dat de huren voor een periode van 2 jaar bevroren zouden worden, maar dit voornemen is uiteindelijk niet doorgegaan. We realiseren ons dat deze verhoging voor huurders een aanzienlijke stap kan zijn. Tegelijkertijd blijven we hiermee binnen de wettelijke kaders. De huurverhoging is bovendien noodzakelijk om onze ambities op het gebied van verduurzaming en nieuwbouw te kunnen blijven realiseren.

Woningen met een energielabel E, F of G kregen géén huurverhoging. Woningen in de vrije sector (boven de DAEB-grens) ontvingen een verhoging van 4,1%.

Positief is dat we de huurachterstanden opnieuw laag hebben weten te houden.

Duurzaamheid

Schultenweg
Begin 2025 hebben we 10 woningen aan de Schultenweg verduurzaamd. De woningen zijn voorzien van een hybride warmtepomp en een ventilatiesysteem. Daarnaast zijn de woningen nageïsoleerd en zijn waar nodig badkamers, keukens en toiletten vervangen. Hiermee hebben we een mooie labelsprong gerealiseerd en de woningen klaargemaakt voor de toekomst. De totale investering bedroeg € 1,1 miljoen.

Vloeren vervangen
SEW begroot jaarlijks de vervanging van 10 vloeren. Oude houten vloeren worden bij mutatie vervangen door een geïsoleerde betonvloer. In 2025 zijn 12 vloeren vervangen, 2 meer dan begroot.

Langdurige samenwerking
Om het traject rondom het verduurzamen van woningen efficiënter en effectiever in te richten is gekozen om de projecten niet meer jaarlijks aan te besteden. SEW heeft een marktverkenning uitgevoerd en hieruit één partij geselecteerd waarmee de komende jaren wordt samengewerkt aan de verduurzaming van woningen.

Voorbereiding verduurzaming
We voeren een zorgvuldig en gedegen traject voor de voorbereiding van verduurzamingsprojecten. Samen met de aannemers hebben wij opnames gedaan bij de 33 woningen aan de Patrijsweg/Leeuwerikweg en 3 woningen aan de Brinkhovenlaan. Op basis van deze inspecties en de wensen van SEW is een plan uitgewerkt en gepresenteerd aan de bewoners. De woningen worden in 2026 verduurzaamd.

Interne organisatie

In 2025 zijn we overgestapt op een nieuw ERP-systeem: Viewpoint van Itris. Dit moderne systeem ondersteunt onze processen beter en helpt ons efficiënter en klantgerichter te werken. Daarnaast maakten we de overstap naar een nieuwe automatiseerder, waardoor we nu volledig opereren binnen een Microsoft-omgeving. Deze combinatie biedt stabiliteit, verbeterde beveiliging en een stevige basis voor verdere digitalisering.

In het najaar van 2025 hebben we ons Strategisch Personeelsplan (SPP) geactualiseerd. Dit SPP geeft waardevolle inzichten in de ontwikkeling van ons personeelsbestand en helpt ons om tijdig in te spelen op toekomstige vraagstukken. Met een actueel SPP kijken we met vertrouwen vooruit en zorgen we dat onze organisatie duurzaam is ingericht voor de komende jaren.

Financiën

De financiële resultaten over 2025 vindt u in de bijgevoegde jaarrekening. SEW sloot het jaar af met een positief resultaat van € 21,1 miljoen, inclusief een waardestijging van de vastgoedportefeuille van € 19,5 miljoen. De kasstroom uit operationele activiteiten kwam uit op € 1,5 miljoen.

SEW is en blijft een financieel gezonde en solide organisatie.