1.7 Interne organisatie

Binnen SEW beseffen we dat een goed functionerende organisatie de basis is voor het realiseren van onze missie: goed en betaalbaar wonen mogelijk maken. Een efficiënte, betrouwbare en betrokken organisatie zorgt ervoor dat we snel kunnen inspelen op de behoeften van onze huurders, onze ambities op het gebied van duurzaamheid en nieuwbouw kunnen realiseren, en prettig kunnen samenwerken met partners in de gemeente en de wijk.

Onze kernwaarden – dichtbij, betrouwbaar en efficiënt en effectief– vormen het uitgangspunt van hoe we werken, beslissingen nemen en met elkaar omgaan. Zo creëren we een organisatie die niet alleen wendbaar en professioneel is, maar ook betrokken is.

Woonvisie
In december 2023 heeft de gemeenteraad van Tynaarlo de Woonvisie 2023-2027 unaniem aangenomen. De gemeente wil een aantrekkelijke woonomgeving zijn met passende huisvesting voor íédere inwoner. 

Tynaarlo geeft prioriteit aan doelgroepen met een lager inkomen en streeft ernaar de sociale huurvoorraad tot en met 2030 met minimaal 250 woningen uit te breiden. In het basis nieuwbouwprogramma gaat de gemeente uit van 30% sociale huur. Om de corporaties prijszekerheid en investeringsruimte te bieden, hanteert de gemeente een vaste grondprijs van € 20.500 exclusief btw per sociale huurwoning (prijspeil 2023).

De gemeente wil voldoende woningen voor ouderen. Daarom wordt nieuwbouw dichtbij voorzieningen vooral ingericht met levensloopbestendige woningen. 

Ook op het gebied van duurzaamheid heeft de gemeente ambities. Ze wil huurders informeren en bewustmaken van de noodzaak, mogelijkheden en voordelen van energiebesparing. Daarnaast wordt de Transitievisie Warmte uitgevoerd. De corporaties worden nauw betrokken bij deze plannen.

Prestatieafspraken
Samen met de gemeente Tynaarlo, collega-corporatie Woonborg, Algemene Huurdersvereniging WOON (AH WOON) en de Huurdersbelangenvereniging Eelde-Paterswolde (HBV) zetten we ons in voor sociale en duurzame dorpen en wijken en het woongenot van (toekomstige)huurders. Onze gezamenlijke ambities en ons partnerschap zijn in 2023 vastgelegd in meerjarige prestatieafspraken voor de periode 2024-2028. 

Deze prestatieafspraken zijn eind 2023 tot stand gekomen in samenwerking met experts van de betrokken partijen. We hebben bewust gekozen voor concrete afspraken die aanvullend zijn op de actuele wet- en regelgeving en eerder vastgelegde samenwerkingsafspraken. In verschillende bijeenkomsten hebben we input voor deze prestatieafspraken verzameld. 

Tijdens de eerste sessie hebben we aan de hand van een interactieve werkvorm met elkaar verkend wat de belangrijkste opgaven zijn op het gebied van volkshuisvesting in Tynaarlo. Daaruit kwamen 3 kernpunten naar voren: 

1. het tekort aan sociale huurwoningen
2. de noodzaak om inwoners proactief en preventief te ondersteunen
3. de opgave rondom doorstroming en de huisvesting van statushouders

Vervolgens hebben we in 2 themabijeenkomsten per onderwerp maatregelen en afspraken uitgewerkt aan de hand van het ‘woonspel’. Deze uitkomsten vormden de basis voor het concept van de meerjarige prestatieafspraken, dat zowel ambtelijk als bestuurlijk is beoordeeld. 

Met deze meerjarige prestatieafspraken hebben we een langetermijnkoers uitgezet. Dit voorkomt dat er jaarlijks veel capaciteit verloren gaat aan het opnieuw vaststellen van afspraken. De voortgang wordt periodiek gemonitord met een stoplichtmodel, dat inzichtelijk maakt welke punten extra aandacht nodig hebben. 

Volgens de Woningwet ontvangen de huurdersorganisaties en de gemeente vóór 1 juli een activiteitenoverzicht (het 'bod') van de corporaties. Hierover kunnen partijen onderling afspraken maken. Vanwege de meerjarige afspraken is besloten dat er voor 2026 geen bod wordt uitgebracht. 

Elk jaar worden jaarafspraken gemaakt in de vorm van een overzichtelijke tabel. Hierin staat per afspraak wat we in het komende jaar precies willen gaan doen en wie verantwoordelijk is. Ook is er de mogelijkheid om de afspraken te actualiseren. December 2025 zijn de jaarafspraken ondertekend. In 2028 stellen we nieuwe prestatieafspraken op.

Nationale Prestatieafspraken
In 2022 maakte de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening nationale prestatieafspraken (NPA) met Aedes, de Woonbond en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). Gemeenten en provincies spelen hierbij een belangrijke rol. In 2024 zijn de afspraken opnieuw bekeken en waar nodig herijkt, resulterend in de NPA 2025–2035. Deze afspraken vormen het kader voor de woningcorporaties in hun bijdrage aan voldoende, betaalbare en duurzame woningen in Nederland.

Belangrijke thema's zijn:

Beschikbaarheid van woningen

• Jaarlijks 30.000 nieuwe sociale huurwoningen vanaf 2029, met ambitie om dit al in 2027 te realiseren.

• Corporaties stemmen hun programma’s af op lokale prestatieafspraken met gemeenten en sturen actief op voldoende aanbod, versnelling van lopende projecten en aanpassing van projecten met onvoldoende sociale voorraad.

Regionale Woondeals
In Drenthe werken wij samen met alle gemeenten, woningcorporaties en de provincie aan de woningbouwopgave die is vastgelegd in de Regionale Woondeal Drenthe, die eind 2022 is ondertekend. Binnen deze woondeal is afgesproken dat gezamenlijk minimaal 13.000 woningen worden gerealiseerd tot en met 2030. Deze doelstelling is in juni 2025 geactualiseerd en opgehoogd naar 16.200 woningen om beter aan te sluiten op de actuele regionale behoefte en landelijke ambitie voor versnelling van de bouwproductie.

Een deel van deze opgave betreft sociale huurwoningen, waarvoor wij als woningcorporatie onze steun hebben uitgesproken en waar wij ons actief voor inzetten. Naast nieuwbouwafspraken bevat de woondeal ook maatregelen ter ondersteuning van de woningbouw, zoals provinciale subsidieregelingen voor personele capaciteit en extra knelpuntenpotten om onrendabele projecten haalbaar te maken.

Interprovinciale Woondeal
De Woondeal voor de regio Groningen-Assen is een doorvertaling van de Woondeals in Groningen en Drenthe. Deze is in februari 2023 ondertekend. Door de sterk samenhangende woningmarkt in deze regio is er al jarenlang sprake van provincie-overschrijdende samenwerking. Met deze Woondeal wordt de samenwerking op het gebied van wonen verder geïntensiveerd.

HBV

De Huurdersbelangenvereniging (HBV) Eelde-Paterswolde vertegenwoordigt onze huurders. De HBV bestaat uit 2 leden en praat, op basis van gelijkwaardigheid, mee over de prestatieafspraken. De huidige voorzitter is tijdelijk ingehuurd door de HBV.

SEW overlegt ieder kwartaal met de HBV. Tijdens deze overleggen worden actuele onderwerpen besproken, zoals de jaarlijkse huurverhoging, verduurzaming, onderhoud, nieuwbouw en verkoop. Daarnaast zijn leefbaarheid en veiligheid belangrijke thema’s.

De HBV heeft jaarlijks overleg met de RvC en voert daarnaast aparte gesprekken met de huurderscommissaris.

Organisaties zorg en welzijn

Convenant 'Weer Thuis'
Samen met gemeenten, woningcorporaties en zorgaanbieders in de regio’s Noord- en Midden-Drenthe en Zuidwest-Drenthe staan we voor de uitdaging om een samenleving te creëren waarin iedere inwoner − met behoud van eigen regie – kan meedoen. Via het convenant ‘Weer Thuis’ zijn er afspraken gemaakt die bijdragen aan ‘inclusief wonen’: 

• corporaties stellen voldoende woningen beschikbaar
• zorgorganisaties bieden ondersteuning voor zelfstandig wonen
• gemeenten zorgen voor afspraken over regionale spreiding 

Bij alles wat we doen, houden we oog voor de draagkracht van een wijk en haar bewoners. 

Convenant ‘Door meer welzijn minder zorg'
In juni 2023 is het convenant ‘Door meer welzijn minder zorg’ ondertekend. In dit convenant spreken de partijen af zich in te spannen voor het realiseren van een sterke sociale basis, met als uiteindelijk resultaat een vitale samenleving en een toekomstbestendig zorg- en welzijnslandschap. Dit zorgt ervoor dat er ook in de toekomst ondersteuning is voor degenen die dat nodig hebben. Het convenant is onder andere ondertekend door SEW, de gemeente en zorgpartijen.

Zorggroep Drenthe
SEW heeft een samenwerkingsverband met Zorggroep Drenthe voor het verlenen van zorg op maat. Dit is bestemd voor huurders die hiervoor in aanmerking komen en daarvoor openstaan.

Sociaal team, wijkpolitie en Neie Naober
In de gemeente Tynaarlo werken 3 sociale teams: in Zuidlaren, Vries en Eelde-Paterswolde. Deze teams pakken hulpvragen op het gebied van wonen, welzijn, leefbaarheid, financiën en zorg aan. Samen met de bewoner in kwestie brengen ze de situatie in kaart en zoeken ze naar mogelijkheden. Daarbij wordt gekeken naar wat de bewoner zelf kan doen of waar mensen uit het sociale netwerk kunnen ondersteunen. Indien nodig regelen de teams professionele hulp, specialistische zorg en/of hulpmiddelen. SEW heeft korte lijnen met het sociaal team, zodat we snel kunnen inspringen op hulpvragen. 

Elke 6 weken nemen wij deel aan het wijkoverleg met het sociaal team, de wijkpolitie, BOA’s en Nije Naober. Tijdens dit overleg delen we ervaringen en informatie, elk vanuit ons eigen werkgebied. Door deze nauwe samenwerking en korte lijnen kunnen we snel en effectief handelen wanneer dat nodig is.

Daarnaast overleggen we regelmatig met Neie Naober over de leefbaarheid in Eelde-Paterswolde.

OGGz netwerk
Soms hebben mensen in hun leven een helpende hand nodig, bijvoorbeeld omdat ze het moeilijk vinden om voor zichzelf te zorgen of omdat het hen niet lukt om bepaalde zaken goed te regelen. Ook kan het zijn dat familie of bekenden zich zorgen maken om iemand die zelf geen hulp zoekt. Dit wordt ook wel aangeduid als een ‘zorgmijder’.

Het kan ook voorkomen dat hulpverleners merken dat het niet goed gaat of dat ze klachten over iemand ontvangen. Dan is het tijd voor hulpverleners om de zorg tijdelijk over te nemen. Het OGGz-netwerk biedt deze zorg en zoekt samen met de cliënt naar passende hulpverlening. OGGz staat voor Openbare Geestelijke Gezondheidszorg. 

Als iemand zich zorgen maakt over of overlast ondervindt van iemand in de omgeving, kan dit worden gemeld bij het meldpunt OGGz. De gemeente laat dan onderzoeken óf en in welke vorm hulp nodig is. Dit kan variëren van behandeling in een instelling tot hulp aan huis. Het uitgangspunt is om hulp te bieden op vrijwillige basis. Wil iemand zich niet laten helpen, terwijl de zorgen ernstig zijn? Dan wordt onderzocht of verplichte zorg nodig is. Uiteindelijk bepaalt de rechter of verplichte zorg wordt ingezet. Dit is vastgelegd in de Wet verplichte geestelijke gezondheidszorg (Wvggz).

Aantal medewerkers

Per 31 december 2025 had SEW 9 medewerkers in dienst (2024: 9), met een totaal van 8,2 fte. In november 2025 is een nieuwe medewerker planning & control aangetrokken. De huidige medewerker planning & control gaat april 2026 met pensioen. De vacature coördinator vastgoed is per einde van het boekjaar nog niet ingevuld. 

Om tijdelijke capaciteitsbehoeften op te vangen, heeft SEW in 2025 de volgende externe ondersteuning ingeroepen:

• 1 zzp’er ter ondersteuning op het gebied van onderhoud en verduurzaming.
• 1 tot 2 dagen per week ondersteuning op het gebied van beleid en verduurzaming.
• Incidentele inzet van een extern bureau voor ondersteuning bij nieuwbouwprojecten.

Deze externe inzet betrof uitsluitend tijdelijke en projectmatige ondersteuning en verving geen structurele formatieplaats.

De medewerkers vallen onder de CAO Woondiensten voor hun arbeidsvoorwaarden. De pensioenvoorzieningen zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW).

Ziekteverzuim

In 2025 hebben zich geen werkgerelateerde ongevallen en beroepsziekten voorgedaan. Ook zijn er geen directe gevaren gemeld door medewerkers van SEW. Daarnaast heeft SEW in 2025 geen grote materiële schade geleden. 

Er zijn in 2025 geen aanwijzingen of aanvullende eisen gesteld door de arbeidsinspectie. 

Het ziekteverzuimpercentage in 2025 was 2% (2024: 8%)

Arbobeleid
Het arbobeleid van SEW is vastgelegd in het arbobeleidsplan en is voornamelijk gericht op het bevorderen van goede arbeidsomstandigheden voor medewerkers. De belangrijkste onderdelen van het beleid zijn: 

• het bevorderen van maximale veiligheid
• het beschermen van de gezondheid
• het bevorderen van welzijn op de werkplek
• het vergroten van inzicht in risico's met betrekking tot veiligheid, gezondheid en welzijn 

SEW heeft een psychosociale arbeidsbelasting (PSA)-module afgesloten met ArboNed, waarmee we actief werken aan ons PSA-beleid. In dit wettelijk verplichte beleid wordt vastgelegd hoe we een te hoge werkdruk en ongewenst gedrag, zoals agressie, discriminatie, pesten en seksuele intimidatie, kunnen voorkomen en beperken. Dit voorkomt psychisch verzuim en zorgt ervoor dat medewerkers met plezier blijven werken. Medewerkers kunnen daarnaast terecht bij een externe vertrouwenspersoon.

Risico-inventarisatie en -evaluatie 
Uit de RI&E (rapport) blijkt dat SEW veel aandacht besteedt aan het verbeteren van de arbeidsomstandigheden van medewerkers en gemotiveerd is om hierin te blijven investeren. 

De belangrijkste risico’s hebben betrekking op: 

• arbobeleid
• werken met gevaarlijke stoffen
• fysieke belasting van medewerkers

SEW geeft uitvoering aan bovenstaande risico’s. 

Met dit rapport, het plan van aanpak en rapportages van eventueel aanvullende onderzoeken voldoet SEW aan de eisen voor het uitvoeren van de RI&E, zoals vastgelegd in artikel 5 van de Arbowet.

Calamiteitenplannen
SEW heeft 2 calamiteitenplannen: "Kantoor SEW" en "Woningbezit SEW". Het eerste plan omschrijft wie welke actie onderneemt bij een calamiteit op kantoor en welke vluchtwegen er zijn. In het tweede plan staan de te nemen maatregelen bij ernstige calamiteiten aan het woningbezit. 

Bedrijfshulpverlening
In 2025 had SEW 1 medewerker met een diploma bedrijfshulpverlening. Deze medewerker volgde in 2025 de verplichte herhalingscursus. 

Hiermee voldoen we aan de wettelijke eisen voor doeltreffende bedrijfshulpverlening.

Duurzaam financieringsmodel

Idealiter worden de uitgaven voor duurzaamheidsinvesteringen volledig gefinancierd uit de operationele kasstroom, zoals voorgeschreven in het duurzaam financieringsmodel, zodat de toekomstige investeringscapaciteit op peil blijft.

Vanwege de grote opgave op het gebied van verduurzaming wordt echter een deel van deze uitgaven extern gefinancierd. Nieuwbouw wordt volledig extern gefinancierd, wat betekent dat de toekomstige investeringscapaciteit afneemt. Gezien de beschikbare ruimte in de loan-to-value is deze aanpak echter verantwoord en te rechtvaardigen.

Ratio's

We zoeken de grenzen van de ratio’s op, omdat we geloven dat dit noodzakelijk is om onze ambitieuze doelen te realiseren. Door deze grenzen te verkennen, dagen we onszelf en onze medewerkers uit om innovatief, vooruitstrevend en in controle te zijn bij het leveren van maatschappelijke waarde.

AVG

De Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) is sinds 2018 van kracht in de hele Europese Unie en stelt regels voor het beschermen van persoonsgegevens.

Als woningcorporatie nemen wij passende maatregelen om deze gegevens te beschermen.We verzamelen alleen de noodzakelijke gegevens en de toegang hiertoe is beperkt. Gegevens worden vastgelegd bijvoorbeeld bij:

• het sluiten van een huurovereenkomst
• huurincasso
• ander contact met SEW

Wij gebruiken deze gegevens uitsluitend voor de uitvoering van onze activiteiten en om huurders, woningzoekenden en andere betrokkenen te informeren.

In 2025 is het onderwerp AVG besproken met alle medewerkers en de RvC.

Meldplicht datalekken
SEW is verplicht om ernstige datalekken direct te melden bij de Autoriteit Persoonsgegevens (AP). In 2025 hebben zich geen incidenten voorgedaan die gemeld moesten worden.

Administratie en automatisering

SEW verzorgt de administratie in eigen beheer. Tot mei 2025 maakten we gebruik van NCCW/Xbis, waarna we zijn overgestapt op het nieuwe ERP-systeem Viewpoint van Itris. De conversie en livegang zijn succesvol verlopen.

Het onderhoud van het interne automatiseringssysteem is uitbesteed. Vanaf maart 2025 werken we in een Microsoft-omgeving.

Ook de samenstelling van de begroting, rapportages en de jaarrekening wordt in eigen beheer verzorgd.

Controle

In december 2025 bracht de accountant de managementletter uit naar aanleiding van de jaarlijkse interimcontrole. De evaluatie van de belangrijkste risico's en interne beheersmaatregelen toonde geen bijzondere tekortkomingen. SEW neemt de aanbevelingen ter harte en werkt actief aan de opvolging hiervan.

Autoriteit woningcorporaties

Oordeel rechtmatigheid verslagjaar 2024
Op grond van de Woningwet ontvangt SEW jaarlijks vóór 1 december het oordeel van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) over:

• de staatssteunregeling met betrekking tot het voorgaande verslagjaar
• passend toewijzen
• de huursombenadering
• de Wet Normering Topinkomens (WNT)
• de toetsing verlicht regime
• overcompensatie
• de naleving van specifieke wettelijke bepalingen

SEW voldeed in 2024 aan de criteria voor staatssteun. Daarnaast constateerde de Aw dat de WNT-normen niet zijn overschreden en dat er bij SEW geen sprake is van overcompensatie. Ook op de overige beoordeelde onderdelen zijn geen onrechtmatigheden geconstateerd.

Toezichtsbrief 2025
De Aw heeft ons in 2025 minder prioriteit toegekend binnen het toezicht. Dit betekende dat er geen onderzoek heeft plaatsgevonden en wij geen toezichtbrief hebben ontvangen. In maart 2025 hebben wij hierover een regulier gesprek gevoerd.

Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Obligolening
Via de obligolening zijn aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) in tijden van grote verliezen beter gewaarborgd. Het WSW heeft het recht om, wanneer het jaarlijks obligo onvoldoende blijkt, een bedrag op te eisen tot maximaal de hoofdsom van de obligolening.

De obligolening bedraagt 2,6% van de omvang van de geborgde leningportefeuille aan het einde van het voorgaande jaar. Voor SEW betekent dit een geborgde schuldrestant van € 7,6 miljoen en een obligolening van € 199.000. De bereidstellingsprovisie bedraagt vanaf 30 november 2025 24 basispunten per jaar.

Obligoheffing
Daarnaast kan jaarlijks obligo worden geïncasseerd om het risicovermogen van het WSW op peil te houden. De obligoheffing voor 2025 bedroeg 0,0269% van de geborgde leningportefeuille eind 2024, oftewel € 2.057.

Borgingsplafond
Het WSW beoordeelt jaarlijks de meerjarenbegroting en bepaalt hieruit de financieringsbehoefte. De begroting van SEW wordt grotendeels als realistisch beschouwd, al merkt het WSW op dat er vertragingen zijn bij de nieuwbouwprojecten. Hierdoor wordt het borgingsplafond voor het derde jaar niet vrijgegeven.

Het borgingsplafond − het maximale bedrag aan geborgde leningen dat een corporatie mag hebben − is voor eind 2025 vastgesteld op € 9,1 miljoen. Bij SEW bedraagt het totaal aan geborgde leningen eind 2025 € 7,8 miljoen, waardoor we binnen het borgingsplafond blijven. Vanwege de vertragingen in verduurzamings- en nieuwbouwprojecten hoefde SEW in 2025 geen nieuwe lening aan te trekken.