2.6 Toelichting op de balans

De investeringen hebben voor € 1.104.414 betrekking op het verduurzamingsproject aan de Schultenweg. Hiervan is € 29.436 reeds in voorgaande jaren gerealiseerd. De ontvangen subsidie vanuit Maatregel 29 (€ 790.218) is hierop in mindering gebracht. Daarnaast is voor een bedrag van € 256.995 geïnvesteerd in diverse maatregelen, waaronder vloerisolatie en asbestsanering.

De overige waardeveranderingen hebben voor € 269.377 eveneens betrekking op het verduurzamingsproject aan de Schultenweg. In het voorgaande jaar was reeds een onrendabele top gevormd van € 973.152. Deze voorziening is in het verslagjaar verlaagd met € 703.775, voornamelijk als gevolg van de ontvangen subsidie vanuit Maatregel 29. De overige investeringen van € 256.995 zijn volledig als onrendabel aangemerkt.

De post DAEB vastgoed in exploitatie omvat 964 (2024: 964) woongelegenheden en de post niet-DAEB vastgoed omvat 18 (2024: 19) woongelegenheden en 146 parkeergelegenheden. 

De WOZ waarde op basis van de WOZ-beschikkingen 2026 (peildatum 01-01-2025) van het DAEB vastgoed bedraagt € 260,1 miljoen (beschikkingen 2025: € 228,1 miljoen) en van het niet-DAEB vastgoed € 6,2 miljoen (beschikkingen 2025: € 5,9 miljoen).

De verhuureenheden zijn verzekerd bij Acrisure. De premie bedraagt € 20,96 per verhuureenheid per jaar.

Herwaarderingen

Per 31 december 2025 is de som van de in de vaste activa in exploitatie opgenomen herwaarderingen € 106,1 miljoen (2024: € 83,9 miljoen). Deze heeft voor € 103,7 miljoen betrekking op DAEB vastgoed en voor € 2,4 miljoen op het niet-DAEB vastgoed.

Marktwaarde

Zowel het DAEB- als het niet-DAEB vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het “Handboek Modelmatig Waarderen Marktwaarde” die als bijlage is opgenomen bij de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV). Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen middels de Discounted Cash Flow (DCF) methode bepaald.

SEW heeft gekozen voor de toepassing van de basisversie van het "Handboek Modelmatig Waarderen Marktwaarde". Dit betekent dat de waardering ten behoeve van de jaarrekening bepaald wordt zonder tussenkomst van een taxateur. Het handboek wordt jaarlijks geactualiseerd. In dit handboek wordt gesteld dat toepassing van de basisversie leidt tot een getrouwe weergave van de marktwaarde in verhuurde staat op portefeuilleniveau, toepassing van de full-versie leidt tot een getrouwe weergave op complexniveau.

Ieder jaar wordt na 1 juli het handboek gevalideerd op basis van de waarderingsuitkomsten van het bezit van corporaties die de full-versie toepassen, dat wil zeggen de waardering gebruikmakend van een externe taxateur op balansdatum van het daaraan voorafgaande boekjaar. Uit het validatie-rapport met betrekking tot de waarderingen ultimo 2024 blijkt dat de basisversie 2024 in ca 97% van de gevallen tot een aanvaardbare marktwaardering op portefeuilleniveau heeft geleid uitgaande van een taxatie-onzekerheid van + of - 10%. Het validatie-effect van 2024 is conform voorgaande jaren als mutatie in de marktwaarde in verhuurde staat in de jaarrekening 2025 verwerkt. 

De jaarlijkse mutatie van de marktwaarde welke tot uitdrukking komt in de jaarrekening (waardeverandering vastgoedportefeuille) bestaat daarom onder meer uit de marktontwikkeling over 2025 enerzijds en de validatie-effecten anderzijds. Voor SEW, met bezit in COROP-regio Noord-Drenthe, bedraagt het validatie-effect 8,06%. Bij de interpretatie van de cijfers moet rekening worden gehouden met verschillen tussen de datasets van de validaties 2023 en 2024. Niet alle portefeuilles zijn in beide jaren opgenomen en in 2024 zijn minder portefeuilles aangeleverd, waardoor resultaten voor Noord-Drenthe met voorzichtigheid moeten worden geïnterpreteerd.

De inzichten in de validatie van de waarderingen ultimo 2025 zijn vanzelfsprekend nog niet bekend en zijn daarom niet meegenomen bij de totstandkoming van de jaarrekening.

De volgende gemiddelde disconteringsvoeten zijn gebruikt voor de verschillende categorieën onroerende zaken:

Parameters
Bij het bepalen van de toekomstige kasstromen voor de DCF-berekening wordt gebruik gemaakt van de volgende parameters:

Beleidswaarde
De beleidswaarde van het DAEB vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2025 € 81,5 miljoen (31 december 2024: € 88,2 miljoen). De beleidswaarde van het niet-DAEB vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2025 € 3,7 miljoen (31 december 2024: € 3,6 miljoen).

De aansluiting tussen de marktwaarde en de beleidswaarde kan als volgt worden weergegeven:

Uitgangspunten
De uitgangspunten voor het bepalen van de beleidswaarde verschillen met de marktwaarde. Voor de marktwaarde geldt de hoogste waarde van het doorexploiteer- of uitpondscenario. Voor de beleidswaarde geldt altijd het doorexploiteerscenario. 

Voor het bepalen van de marktwaarde wordt gerekend met de markthuur (gemiddeld € 1.038 per woning). Bij de beleidswaarde wordt daarentegen gerekend met de beleidshuur, oftewel streefhuur (gemiddeld € 659 per woning).

De onderhoudsnorm op basis van doorexploiteren bij de marktwaarde bedraagt gemiddeld € 2.127 tegenover een gemiddelde van € 3.424 bij de beleidswaarde. De beheernorm inclusief zakelijke lasten is bij de marktwaarde gemiddeld € 927 en bij de beleidswaarde € 930.

24 woningen hebben een E-, F- of G-label en er zijn geen woningen met achterstallig onderhoud.

Voor de beleidswaarde gelden de volgende disconteringsvoeten voor de verschillende categorieën onroerende zaken:

Huurbeleid

Bij mutatie vraagt SEW de streefhuur aan nieuwe huurders. Deze is per verhuureenheid bepaald. 

De huurstijging is bepaald op basis van het driejaarsgemiddelde van de inflatie. Hiermee wordt aangesloten bij de Nationale Prestatieafspraken 2025–2035. Woningen met een E-, F- of G-energielabel krijgen geen huurverhoging. SEW past geen inkomensafhankelijke huurverhoging toe en brengt de huren niet terug tot de streefhuur of de huurcategoriegrenzen. Dit is in lijn met de begroting voor de periode 2026-2030.

Onderhoud

De ingerekende onderhoudslasten bestaan uit de volgende elementen:

• planmatig onderhoud
• contractonderhoud
• dagelijks onderhoud
• toegerekende kosten

Planmatig onderhoud

Het planmatig onderhoud is gebaseerd op de vastgestelde meerjarenonderhoudsbegroting. De onderhoudsuitgaven betreffen de uitgaven om een verhuurbare eenheid, danwel complex in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich bij stichting of latere verandering bevond, rekening houdend met het effect van onderhoudscycli, zo nodig na het verhelpen van achterstallig onderhoud indien dit aanwezig is. Het in dezelfde technische en bouwkundige staat houden, houdt in dat er in of aan het vastgoed geen technische gebreken zijn (minimaal conditiescore 4).

Om de onderhoudsstaat actueel te houden verricht SEW conditiemetingen uit overeenkomstig NEN 2767. Eens in de 3 jaar worden de conditiemetingen geactualiseerd.

In de onderhoudsuitgaven zijn dus ook de uitgaven voor de vervanging van daken, voegwerk en kozijnen opgenomen omdat dit in beginstel kwalificeert als instandhouding. Ook de uitgaven voor vervanging van keukens, badkamers en toiletten vallen onder de onderhoudsuitgaven in verband met het technisch en bouwkundig in stand houden van het gebouw.

In de meerjarenonderhoudsbegroting wordt rekening gehouden met de volgende cycli:

Contractonderhoud

Het geschatte contractonderhoud is gebaseerd op aangegane respectievelijk naar verwachting af te sluiten onderhoudscontracten voor de betreffende installaties. 

Dagelijks onderhoud

De in de meerjarenonderhoudsbegroting opgenomen geschatte kosten met betrekking tot mutatie- en reparatieonderhoud is gebaseerd op ervaringscijfers vanuit het verleden welke zijn geïndexeerd met de bouwkostenindex.

De meerjarenonderhoudsbegroting is opgesteld rekening houdend met verwachte toekomstige ingrijpende verbouwing, renovatie, sloop, nieuwbouw en verkoop. Voor de beleidswaarde dient de begroting gebaseerd te zijn op de langjarige onderhoudscyclus (60 jaar) van het object op basis van instandhouding. Als gevolg hiervan zijn de volgende correcties doorgevoerd:

• Nieuwbouw en verkoop is buiten beschouwing gelaten
• Ingrijpende verbouwing en renovatie is aangepast naar een situatie voordat er correcties als gevolg hiervan zijn verwerkt
• Levensduur van complexen is verlengd naar 60 jaar 

In de begroting is geen sloop ingerekend.

Beheerlasten

De norm voor beheerlasten is gelijk aan het gemiddelde van de beheerlasten van de eerste 15 prognosejaren gebaseerd op de begroting 2026-2030. 

E-, F- of G-labels

SEW heeft voor de 24 eenheden met een E-, F- of G-label een correctie doorgevoerd conform het handboek. 

Gevoeligheidsanalyse

In onderstaande tabel wordt aangegeven welk effect een aanpassing van de uitgangspunten heeft op de beleidswaarde.

De investeringen in 2025 hebben betrekking op voorbereidingskosten voor nieuwbouw op locatie De Kooi (€ 77.082) en Eelderwolde (€ 45.759).

Het kantoor en de werkplaats (inclusief inventaris) zijn totaal verzekerd voor een bedrag van € 1.510.500.

Afschrijvingsmethoden en -termijnen
Op de roerende zaken ten dienste van de exploitatie wordt lineair afgeschreven op basis van onderstaande afschrijvingstermijnen:

De huurachterstand ultimo 2025 bedraagt 0,44% van de nettojaarhuur (2024: 0,39%).

De dotatie aan de voorziening onrendabele investeringen heeft betrekking op de onrendabele top die gevormd is voor het verduurzamen van 33 woningen aan de Patrijsweg/Leeuwerikweg. Hierbij is rekening gehouden met de subsidie voor Maatregel 29 die in 2026 wordt ontvangen.

De vrijval heeft betrekking op de verduurzaming van 10 woningen aan de Schultenweg. De onrendabele top voor dit project is in 2024 genomen. Deze bleek echter te hoog te zijn vanwege de ontvangen subsidie voor Maatregel 29 en is in 2025 gecorrigeerd.

De onttrekkingen hebben deels betrekking op de vrijval voor de verduurzaming van de 10 woningen aan de Schultenweg (€ 252.878), namelijk de onrendabele top (€ 282.314) minus de uitgaven voor dit project in 2024 (€ 29.436). Dit project is in 2025 afgerond. Het andere deel heeft betrekking op de uitgaven in 2025 voor het verduurzamen van de 33 woningen aan de Patrijsweg/Leeuwerikweg (€ 33.284) en 3 woningen aan de Brinkhovenlaan (€ 10.058). 

Van de leningen met een looptijd langer dan vijf jaar komt € € 1.926.700 binnen 5 jaar tot aflossing.

De duration van de leningportefeuille bedraagt  -62.930,82  jaar (2024: 3,93 jaar). Het gemiddelde rentepercentage op de leningportefeuille exclusief roll-overlening bedraagt 4,15% (2024: 4,17%). De marktwaarde van de leningen bedraagt ultimo 2025 25,5 miljoen (2024: 26,6 miljoen).

Voor de leningen heeft borgstelling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) plaatsgevonden voor een bedrag van € 7,8 miljoen.

De variabel rentende lening (roll-over lening) van € 2,5 miljoen kent een terugplaatsingsmogelijkheid. De minimaal aan te houden hoofdsom is € 1,0 miljoen. Periodiek bestaat de mogelijkheid om de resterende € 1,5 miljoen op te nemen dan wel terug te storten. Op 31 december 2025 is het maximale bedrag van € 1,5 miljoen teruggestort.

Met ingang van 1 januari 2000 worden geen waarborgsommen meer geïncasseerd. De resterende waarborgsommen zijn in 2024 gerestitueerd.

WSW-obligolening
De obligolening is een onderdeel van het borgstelsel van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en is een lening met een variabele hoofdsom. Op het gecommitteerd obligo doet het WSW alleen een beroep wanneer dat noodzakelijk is om middelen in liquide vorm beschikbaar te hebben voortvloeiend uit het risicovermogen in relatie tot geborgde verplichtingen. Normaliter zou daarvoor het jaarlijks obligo toereikend moeten zijn, maar om met hoge mate van zekerheid te kunnen garanderen dat er voldoende middelen beschikbaar zijn, is gekozen voor deze lening met een variabele hoofdsom, afgesloten bij een bank met een triple A rating. De methodiek van de obligolening voorkomt dat WSW grote liquide buffers moet aanhouden om aan kapitaalvereisten te kunnen voldoen.

De obligolening is een lening met een variabele hoofdsom van € 199.000 waarop in beginsel niet getrokken wordt. Zolang er niet getrokken wordt op de obligolening, betaalt SEW over het niet opgenomen deel een bereidstellingsvergoeding van 24 basispunten op jaarbasis aan de bank. De niet opgenomen obligolening telt niet mee in de loan-to-value, maar is wel onderdeel van de onderpandratio.