Beschikbaarheid

Voor het realiseren van onze missie is voldoende woningvoorraad essentieel. De vraag naar sociale huurwoningen is de afgelopen jaren sterk toegenomen. Zo stijgt zowel het aantal reacties op aangeboden woningen als de inschrijfduur, terwijl ook het aantal statushouders dat gehuisvest moet worden fors blijft.

De komende jaren zal de voorraad sociale huurwoningen worden uitgebreid om tegemoet te komen aan deze hoge vraag en om te voldoen aan de regionale en nationale afspraken. Hierbij willen we niet alleen groeien in kwaliteit, maar ook in kwantiteit, zodat nog meer mensen een passend en betaalbaar thuis kunnen vinden.

Netto groei van 100 woningen tot aan 2030

De actuele woningvoorraad van SEW bedraagt 982 woningen. In de gemeente Tynaarlo bestaat 14% van de woningvoorraad uit sociale huurwoningen (bron: https://allecijfers.nl/gemeente/tynaarlo/). In het programma 'Een thuis voor iedereen' van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties is het streven opgenomen om per gemeente 30% van de woningvoorraad uit sociale huurwoningen te laten bestaan.

SEW streeft naar een netto groei van 100 woningen tussen 2024 en 2030. Op dit moment zijn 79 woningen in planologische voorbereiding: 26 woningen op locatie De Kooi, 29 woningen op de Bladergroenlocatie en 24 appartementen in Eelderwolde (prestatieafspraak 1).

We werken samen met de gemeente Tynaarlo om de woningen zo snel mogelijk te realiseren.

De Kooi
Nieuwbouwlocatie De Kooi is bestemd voor de realisatie van 26 grondgebonden sociale huurwoningen, bedoeld voor huishoudens die recht hebben op huurtoeslag. De gemeente heeft voor dit project een projectleider aangesteld.

In 2025 is een bewonersavond georganiseerd, waarin waardevolle en relevante informatie is opgehaald over wensen, zorgen en aandachtspunten uit de omgeving. Deze zorgvuldige participatie vormt een belangrijk fundament voor de verdere uitwerking van het plan.

De bestemmingsplanprocedures worden binnenkort opgestart. Als alles volgens planning verloopt, verwachten we in het eerste kwartaal van 2027 te kunnen starten met de bouw, waarna de verhuur naar verwachting begin 2028 zal plaatsvinden.

Op dit moment zijn er nog geen aannemers benaderd; dit volgt in een later stadium van de projectvoorbereiding.

Bladergroenlocatie
Voor de Bladergroenlocatie ligt een plan klaar voor de realisatie van 29 grondgebonden woningen in een hofjesopzet. De gemeenteraad heeft hiervoor op 19 september 2023 planvoorbereidingskrediet beschikbaar gesteld, waarmee een belangrijke stap is gezet richting de volgende fase van ontwikkeling.

De gemeente heeft er inmiddels voor gezorgd dat de bewoners van de voormalige AZC-locatie zijn verhuisd. Hierdoor kan in het nieuwe jaar worden gestart met de sloop van de bestaande gebouwen, waarna wij de verdere planvorming kunnen oppakken.

Wanneer er een zorgvuldig uitgewerkt en haalbaar plan ligt, betrekken wij de omwonenden via een participatiebijeenkomst. Op dit moment is nog niet te zeggen wanneer de bouw daadwerkelijk van start kan gaan, maar met de stappen die nu gezet worden, komt de ontwikkeling van deze locatie steeds dichterbij.

Eelderwolde
De gemeente heeft een tender uitgeschreven voor de ontwikkeling van een appartementencomplex met in totaal 80 woningen in Eelderwolde. Het project is inmiddels gegund aan een ontwikkelaar, die momenteel met SEW in gesprek is over de afname van 24 sociale huurappartementen (30% van het totaal).

We verwachten begin van het nieuwe jaar tot een definitieve overeenkomst te komen met de ontwikkelaar. Zodra deze overeenstemming is bereikt, kunnen de voorbereidingen worden afgerond en wordt de stap naar de uitvoeringsfase gemaakt.

Op basis van de huidige planning wordt verwacht dat de bouw van het appartementencomplex in april/mei 2026 kan starten. Met dit project breiden we niet alleen het aanbod sociale huurwoningen in Eelderwolde uit, maar leveren we ook een bijdrage aan de verdere ontwikkeling van een toekomstbestendige woonomgeving.

Doorstroming binnen ons woningbezit

Spelregels woonruimteverdeling

SEW biedt haar woningen aan op Thuiskompas, het woonruimteverdeelsysteem van de Drentse corporaties. Ons gezamenlijke doel is om verschillende groepen woningzoekenden een eerlijke en gelijke kans te bieden op een passend huis, op het juiste moment.

In 2024 zijn de corporaties met elkaar in gesprek gegaan over de spelregels rondom woonruimteverdeling. Dit heeft geleid tot een belangrijke wijziging: vanaf maart 2025 vervalt de vrije beleidsruimte, waarmee maximaal 20% van de vrijgekomen woningen op een andere manier verhuurd kon worden dan via het reguliere model.

Vanaf 2025 wijzen we toe op basis van 4 categorieën:

Reguliere verhuringen − waarbij aanvullende voorwaarden kunnen gelden, zoals voorrang op basis van huishoudgrootte.
Wettelijk verplichte toewijzingen − bijvoorbeeld herhuisvesting van urgenten, woningruil of verhuur aan wettelijk urgente doelgroepen.
Toewijzingen aan aandachtsgroepen − zoals sociale urgentie via de urgentiecommissie, statushouders en ouderen, om doorstroming te bevorderen.
Toewijzing op basis van maatwerk − bijvoorbeeld in geval van een calamiteit, leefbaarheidsproblematiek of dorpsbinding.

Binnen de reguliere verhuringen ontstaat meer ruimte om woningen passend toe te wijzen op huishoudgrootte. Een aantal woningen krijgt een label voor grotere huishoudens. Zo zorgen we ervoor dat grote woningen niet aan kleine huishoudens worden toegewezen.

We hanteren geen percentages voor de verschillende soorten toewijzingen, maar ons beleid moet wel duidelijk en goed te verantwoorden zijn.

Doorstroming

We streven naar een gestage doorstroming binnen onze woningvoorraad en een evenwichtige gemeenschap. Dit willen we bereiken door in te zetten op nieuwbouw en een doorstroomprogramma.

In de prestatieafspraken 2024-2028 is afgesproken dat SEW, samen met de gemeente Tynaarlo en Woonborg, in 2024 een instrumentenkoffer ontwikkelt om doorstroming te bevorderen (prestatieafspraak 19). Dit pakket omvat de instrumenten van zowel de gemeente als de corporaties, die worden ingezet om bewoners te stimuleren door te stromen.

Het doel is om passend wonen voor 55-plussers te bevorderen. Zo kunnen zij in de gemeente Tynaarlo zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen in een woning die aansluit bij hun behoeften. Door senioren te stimuleren te verhuizen naar kleinere, levensloopgeschikte woningen, komen grotere woningen beschikbaar voor jonge gezinnen en starters.

Om de doorstroming onder senioren te bevorderen, zetten de gemeente Tynaarlo en de corporaties diverse instrumenten in. Deze richten zich op vier pijlers:

Voldoende passend aanbod
Een divers en aantrekkelijk woningaanbod is essentieel. Naast (betaalbare) koopwoningen moeten ook voldoende sociale huurwoningen beschikbaar zijn. De omgeving speelt eveneens een belangrijke rol: veilige, toegankelijke wijken met voorzieningen op loopafstand maken verhuizen aantrekkelijker. In Tynaarlo wordt in de periode 2020 t/m 2030 de woningvoorraad uitgebreid met 900–1.000 woningen, waarvan minstens 250 sociale huurwoningen en minimaal 30% levensloopgeschikt. Corporaties labelen woningen specifiek voor senioren, zodat deze direct de meest passende opties kunnen vinden.

Bewustwording
Senioren worden geïnformeerd over de voordelen en mogelijkheden van verhuizen naar een passend huis. Door zich op tijd in te schrijven bij Thuiskompas bouwen zij inschrijftijd op en krijgen zij toegang tot een breed aanbod van geschikte woningen. Bewustwording helpt hen om proactief te kiezen, zodat verhuizen minder stressvol en meer in eigen regie kan plaatsvinden. Na de zomer 2025 is een bewustwordingscampagne gestart om senioren extra te stimuleren na te denken over hun woontoekomst.

Ontzorgen
Verhuizen op latere leeftijd kan complex zijn. Ontzorgen betekent dat senioren geholpen worden bij het verhuizen, inrichten, regelen van administratie en financiën, en bij het opbouwen van een nieuw sociaal netwerk. Zo wordt het verhuisproces gemakkelijker en aangenamer.

Wegnemen van financiële barrières
Financiële beperkingen mogen een verhuizing niet in de weg staan. Kosten voor verhuizing, woningaanpassingen of hogere maandlasten kunnen belemmerend zijn, zeker bij een lager inkomen na pensionering. Door financiële steun te bieden waar nodig, krijgt iedereen de kans om naar een geschikte woning te verhuizen, ongeacht hun financiële situatie.

Verkopen

Vanwege de hoge druk op de sociale woningmarkt is SEW terughoudend met het verkopen van woningen. Alleen woningen uit de verkoopvijver worden verkocht (prestatieafspraak 4). Deze verkoopvijver bestaat uit 52 woningen, die versnipperd liggen en niet bijdragen aan passend woningbezit.

In 2025 is 1 woning uit de verkoopvijver verkocht: Wolfhorn 37.

In de tabel zijn de mutaties van de bestaande woningvoorraad in de afgelopen 5 jaar weergegeven:

	2025	2024	2023	2022	2021
Woningen in exploitatie	982	983	984	986	988
Woningen in aanbouw	0	0	0	0	0
Onroerende zaken niet zijnde woningen
- Garages	16	16	16	16	16
- Parkeerplaatsen	130	130	141	141	141
Opgeleverde nieuwe woningen	0	0	0	0	0
Aangekochte woningen	0	0	0	0	0
Verkochte woningen	1	1	2	2	2
Gesloopte woningen	0	0	0	0	0

Tabel Mutaties bestaande woningvoorraad

Bouwen en beheren kwalitatieve woningen met een plus op het bouwbesluit

Conditiemeting en O-prognose

SEW heeft een bureau ingeschakeld om herinspecties uit te voeren van het gehele bezit, volgens de conditiemethodiek NEN 2767. In 2024 is het volledige bezit geïnspecteerd. Vanaf 2026 wordt jaarlijks een derde van het bezit opnieuw beoordeeld en geactualiseerd. Dit zorgt voor een geactualiseerde en objectieve vaststelling van de kwaliteit van het bezit. De conditiescore per complex is niet lager dan 3 (beperkte onderhoudsschade of onderhoudsbehoefte). Het doel is om dit vast te houden.

De resultaten worden verwerkt in de meerjarenonderhoudsbegroting in O-prognose. Hierbij streven we naar een onderhoudscyclus van 6 jaar, die aansluit bij de cyclus van het schilderwerk.

Woningcartotheek

Bryder is ons primaire systeem voor het vastleggen van (technische) gegevens van ons vastgoed. Het is een overzichtelijk gebouwinformatiesysteem voor diverse beheerdoeleinden. Het betreft gegevens zoals:

NEN 2580-rapportages
verhuurplattegronden
gebruiksoppervlakten
gegevens van aanwezige installaties
gegevens over het energielabel
foto’s
bestektekeningen

We voegen geleidelijk de bij ons bekende gegevens over het vastgoed toe aan dit systeem.

Onderhoudsbeleid

Het onderhoudsbeleid moet voldoende flexibel zijn om continu te kunnen inspelen op veranderende signalen vanuit de markt, zoals die van huurders, de overheid of de woonomgeving. SEW biedt deze flexibiliteit, wat als zeer klantvriendelijk wordt ervaren.

Zo bieden we huurders keuzes bij de modernisering van hun keuken, toilet of doucheruimte. Dit betreft bijvoorbeeld verschillende kleuren voor wand- en vloertegels, keukens en aanrechtbladen. Ook is het mogelijk om tegen een eenmalige betaling extra luxe toe te voegen. SEW heeft in haar kantoor een bescheiden woonwinkel waar huurders de diverse keuzepakketten kunnen bekijken. Hier krijgen we veel positieve reacties op!

Planmatig onderhoud

In 2025 is € 1,9 miljoen besteed aan planmatig onderhoud, tegenover een begroting van € 2,7 miljoen.

Onderstaande werkzaamheden zijn in 2025 uitgevoerd:

Schilderwerk: van de begrote € 610.000 is € 256.000 besteed; niet al het geplande werk hoefde te worden uitgevoerd.
Vervanging van installaties: € 238.000 is besteed aan het vervangen van installaties.
Renovatie van badkamers, toiletten en keukens: € 515.000 uitgegeven, € 62.000 minder dan begroot.
Overloop uit 2024: een aantal werkzaamheden is doorgeschoven, zoals het vervangen van brand- en ontruimingsinstallaties en cv-ketels, en schilderwerk. Dit leverde € 477.000 aan extra uitgaven op.
Onvoorzien onderhoud: werkzaamheden zoals schilderwerk in twee complexen en vervanging van intercoms aan de Stoffer Holtjerweg leiden tot € 229.000 extra uitgaven.
Vervanging vloeren Nieuwe Akkers: uitgaven € 166.000, € 97.000 hoger dan begroot door extra vervangingen en een hoger aandeel onderhoud.
Verduurzaming woningen: de werkzaamheden aan de Brinkhovenlaan en Patrijsweg/Leeuwerikweg worden als ingrijpende verbouwing beschouwd; deze uitgaven worden geactiveerd en vinden daadwerkelijk plaats in 2026. Begroot was € 860.000 aan onderhoudsuitgaven.

Klachtenonderhoud

In 2025 is € 292.000 uitgegeven aan klachtenonderhoud. In de begroting was € 260.000 opgenomen. Op basis van deze realisatie blijkt dat we 112% van het beschikbare budget hebben uitgegeven.

Servicefonds

Per eind 2025 is 93% van de huurders lid van het servicefonds. 8 huurders zijn alleen lid van het klein onderhoudsfonds en 17 huurders van het glas- en rioolfonds.

De inkomsten over 2025 bedragen € 56.000. Er is € 58.000 uitgegeven aan reparaties, rioolontstoppingen en glasbreuk.

Mutatieonderhoud

In 2025 is € 114.000 uitgegeven aan mutatieonderhoud. In de begroting was € 150.000 opgenomen.

Contractonderhoud

In 2025 is € 218.000 besteed aan contractonderhoud. Hiervoor was € 213.000 begroot.

Begroting
Dit jaar heeft een volledige herijking van de onderhoudsbegroting plaatsgevonden. Daarnaast is de nieuwe complexindeling doorgevoerd die SEW hanteert sinds de overgang naar Viewpoint. Dit was een intensief traject met als resultaat een meerjarenonderhoudsbegroting met een stabiele basis.

Focus op kleinere huishoudens

Specifieke aandacht voor één- tot tweepersoonshuishoudens

Jaarlijks, per 1 januari, worden de streefhuren geactualiseerd. De streefhuur is de huur die SEW bij mutatie aan nieuwe huurders vraagt.

Het uitgangspunt is dat er voldoende woningen beschikbaar zijn voor één- tot tweepersoonshuishoudens met een beperkt inkomen (recht op huurtoeslag). Dit betekent dat 80-85% van de huurwoningen een huurprijs heeft tot de eerste aftoppingsgrens, wat aansluit bij de vraag. Momenteel behoort 80% van de reacties en 80% van de woningzoekenden tot één- of tweepersoonshuishoudens.

Deze percentages zijn ook vastgelegd in het ondernemingsplan en de portefeuillestrategie en komen overeen met de meerjarige prestatieafspraken 2024-2028. Daarin is opgenomen dat SEW en Woonborg voldoende woningen in de betaalbare categorieën behouden en afspraken maken over de streefhuren.

Het uitgangspunt voor 2025 is (prestatieafspraak 10):

82% van de sociale huurwoningen met een streefhuur tot de eerste aftoppingsgrens
10% tussen de eerste en de tweede aftoppingsgrens
8% boven de tweede aftoppingsgrens

Per 1 januari 2025 zijn de streefhuren van alle woningen verhoogd met 5%, waarbij de rekenhuur van de DAEB-woningen is afgetopt op de DAEB-grens. Op 31 december 2025 was de verdeling als volgt:

Categorie	Procentueel	Aantal
Tot kwaliteitskortingsgrens (€ 477,20)	11%	106
Tot lage aftoppingsgrens (€ 682,96)	71%	705
Tot hoge aftoppingsgrens (€ 731,93)	10%	94
Tot DAEB-grens (€ 900,07)	6%	59
Boven DAEB-grens (€ 900,07)	2%	18
Totaal	100%	982

Aandacht voor jongeren, ouderen en speciale aandachtsgroepen

SEW heeft een aantal woningen gelabeld voor specifieke doelgroepen: jongeren (<23 jaar) en ouderen (55+ jaar). De overige woningen zijn regulier, wat betekent dat ze niet aan een specifieke doelgroep zijn gekoppeld.

Per 31 december 2025 heeft SEW in totaal 982 woningen in bezit. De woningvoorraad is als volgt samengesteld:

Type woning	Aantal
Jongerenwoningen	61
Seniorenwoningen	233
Reguliere woningen	688

Cirkeldiagram Samenstelling woningvoorraad

Naast reguliere woningzoekenden bedient SEW ook aandachtsgroepen, zoals urgenten, dak- en thuislozen, arbeidsmigranten, statushouders en mensen die uit beschermd wonen instromen. Maximaal 20% van het aantal mutatieswordt toegewezen aan deze groepen. In 2025 lag dit aandeel op 15%.

Leegstand

Op 31 december 2025 stonden er geen woningen langdurig leeg.

De woningen die in 2025 zijn verhuurd, hebben – exclusief de verkoopwoning – gemiddeld 15 dagen leeggestaan (2024: 17 dagen). Sommige woningen zijn vooraf grootschalig gerenoveerd, waardoor de leegstand iets langer kon duren.

De huurderving door leegstand in 2025 bedroeg € 24.200 (2024: € 27.200).