Financiën
1.8 Financiën
Algemeen
Een solide en gezond financieel beleid vormt de basis voor onze financiële én maatschappelijke continuïteit. SEW blijft voldoen aan de eisen van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De huuropbrengsten zetten wij doelgericht in voor betaalbaarheid, beschikbaarheid en duurzaamheid van onze woningen, en voor het versterken van de leefbaarheid in onze wijken.
DAEB en niet-DAEB
Volgens de Woningwet zijn woningcorporaties verplicht om hun diensten van algemeen economisch belang (DAEB) te scheiden van hun niet-DAEB-activiteiten. SEW valt onder het zogenaamde ‘verlichte regime’. Dit betekent dat we vrijgesteld zijn van de verplichting om administratief te scheiden of juridisch te splitsen. We moeten in de administratie echter wel onderscheid maken tussen de kosten en opbrengsten van DAEB-activiteiten aan de ene kant en niet-DAEB-activiteiten aan de andere kant.
Jaarresultaat
De winst- en verliesrekening over 2025 sluit af met een positief resultaat van € 21,1 miljoen, tegenover een positief resultaat van € 8,1 miljoen in 2024. Dit verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door de waardeveranderingen in de vastgoedportefeuille.
Een nadere toelichting en analyse van deze resultaten is opgenomen in de toelichting op de winst- en verliesrekening.
Eigen vermogen
Het eigen vermogen bedraagt per 31 december 2025 € 140,3 miljoen, wat neerkomt op een stijging van € 21,1 miljoen (het resultaat over 2025).
Kasstromen
Het jaarresultaat wordt sterk beïnvloed door boekhoudkundige effecten, met name door op- en afwaarderingen van vastgoed en onrendabele toppen van te ontwikkelen vastgoed. De kasstromen bieden een objectiever beeld van de ontwikkeling van onze financiële positie. De kasstromen in 2025 zijn:
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| Operationele kasstroom | 1.477.378 | 499.872 |
| (Des)investeringskasstroom | -503.276 | -760.893 |
| Financieringskasstroom | -385.340 | -65.340 |
| Mutatie liquide middelen | 588.762 | -326.361 |
Kengetallen
De kengetallen bieden inzicht in de financiële continuïteit (levensvatbaarheid) van SEW.
De beoordeling van de financiële positie wordt uitgevoerd op basis van 5 financiële ratio’s:
| Norm | 2025 | |
|---|---|---|
| Interest coverage ratio (ICR) | > 1,4 | 2,4 |
| Loan-to-value (LTV) | < 70% | 26% |
| Solvabiliteitsratio | > 30% | 69% |
| Dekkingsratio | < 70% | 15% |
| Onderpandsratio | < 70% | 5% |
Marktwaarde
SEW heeft het vastgoed gewaardeerd op marktwaarde en daarnaast de beleidswaarde bepaald.
De marktwaarde in verhuurde staat is het geschatte bedrag waartegen het vastgoed op de peildatum zou worden overgedragen tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper, na behoorlijke marketing en in een zakelijke transactie. Beide partijen handelen daarbij met kennis van zaken, op verstandige wijze en zonder dwang.
SEW heeft de marktwaarde in verhuurde staat vastgesteld conform het Handboek Modelmatig Waarderen Marktwaarde, per 31 december 2025.
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| Marktwaarde DAEB vastgoed | 160.488.513 | 138.070.723 |
| Marktwaarde niet-DAEB vastgoed | 4.277.026 | 3.907.072 |
| Marktwaarde totaal vastgoed | 164.765.539 | 141.977.795 |
De marktwaarde is gebaseerd op de verwachte toekomstige kasstromen. Voor de bepaling van de marktwaarde hanteert SEW een beschouwingsperiode van 15 jaar, met aan het einde van deze periode een restwaarde die is gebaseerd op een exit yield. De disconteringsvoeten die SEW toepast, zijn afhankelijk van het risicoprofiel van het betreffende woningcomplex.
Bij het bepalen van de marktwaarde gaat SEW uit van kasstromen op basis van marktgegevens, zoals markthuren en objectieve normen voor onderhoud en beheer. Op complexniveau werkt SEW met twee scenario’s: het doorexploiteerscenario en het uitpondscenario. De uiteindelijke marktwaarde is gelijk aan de hoogste waarde van deze twee scenario’s.
SEW heeft gekozen voor toepassing van de basisversie van het Handboek Modelmatig Waarderen Marktwaarde. Dit betekent dat de waardering voor de jaarrekening tot stand komt zonder tussenkomst van een taxateur
De marktwaarde van de vastgoedportefeuille is in 2025 met € 22,8 miljoen gestegen ten opzichte van 2024 en bedraagt ultimo 2025 € 164,8 miljoen.
De ontwikkeling van de marktwaarde tussen eind 2024 en eind 2025 wordt met name verklaard door de volgende factoren:
- Leegwaardestijging: € 2,8 miljoen
- Daling van de disconteringsvoet: € 15,1 miljoen
- Stijging van de WOZ-waarde: € 3,5 miljoen
- Stijging van de contracthuur: € 2,0 miljoen
- Daling van de huurstijging: € -1,0 miljoen
- Stijging van de mutatiegraad: € 1,1 miljoen
- Overige mutaties: € -0,7 miljoen
Beleidswaarde
De beleidswaarde geeft de waarde van ons vastgoed weer op basis van een sociale disconteringsvoet en in lijn met het beleid van SEW.
Per 31 december 2025 bedroeg de beleidswaarde van het DAEB vastgoed in exploitatie € 81,5 miljoen en van het niet-DAEB vastgoed in exploitatie € 3,7 miljoen.
De berekening van de beleidswaarde start vanuit de marktwaarde en wordt vervolgens aangepast op vijf beleidsmatige aspecten, waarmee we aansluiten bij het beleid van SEW in plaats van de uitgangspunten in de markt:
- Beschikbaarheid: Voor de hele portefeuille hanteren we het doorexploiteerscenario, waarbij we uitgaan van een eeuwigdurende exploitatie. De kasstromen lopen 60 jaar door zonder eindwaarde. Overdrachtskosten worden in deze stap op € 0,00 gezet.
- Betaalbaarheid: We vervangen de markthuur door de streefhuur (ook wel beleidshuur) en verwerken ons beleid voor jaarlijkse huurverhoging.
- Kwaliteit: De marktnorm voor onderhoud wordt vervangen door ons onderhoudsbeleid. We gebruiken voor de volledige beschouwingsperiode de meerjarenonderhoudsbegroting. Ook nemen we verplichtingen voor EFG-labels mee.
- Beheer: De marktnorm voor beheer wordt vervangen door de beheernorm van SEW.
- Disconteringsvoet: De marktdisconteringsvoet wordt vervangen door een sociale disconteringsvoet.
Het verschil tussen markt- en beleidswaarde weerspiegelt de maatschappelijke bestemming van het vastgoed.
De beleidswaarde van de vastgoedportefeuille is in 2025 met € 6,8 miljoen gedaald ten opzichte van 2024 en bedraagt ultimo 2025 € 85,1 miljoen.
De belangrijkste oorzaken van deze ontwikkeling zijn:
- Stijging van de disconteringsvoet: € -1,0 miljoen
- Aanpassing macro-economische parameters: € 1,0 miljoen
- Stijging van de contracthuur: € 3,8 miljoen
- Stijging van de onderhoudskosten: € -16,2 miljoen
- Stijging van de beleidshuur: € 8,5 miljoen
- Stijging van de beheernorm: € -1,6 miljoen
- Daling van de huurstijging: € -0,9 miljoen
- Overige mutaties: € -0,3 miljoen
De maatschappelijke bestemming van het vastgoed bedraagt € 79,6 miljoen.
Deze waarde ontstaat uit vijf beleidsmatige aanpassingen van de marktwaarde naar de beleidswaarde:
- Beschikbaarheid: afslag van € 12,5 miljoen
- Betaalbaarheid: afslag van € 58,9 miljoen
- Kwaliteit: afslag van € 34,8 miljoen
- Beheer: afslag van € 0,9 miljoen
- Disconteringsvoet: opslag van € -27,5 miljoen
Het resultaat van deze aanpassingen geeft het verschil weer tussen marktwaarde en beleidswaarde en benadrukt de maatschappelijke rol van SEW bij het beheer van haar vastgoedportefeuille.
Bedragen x € 1.000
Bovenstaande grafiek in tabel-vorm:
| Onderdeel | Bedrag |
|---|---|
| Marktwaarde | 164.766 |
| Beschikbaarheid | -12.470 |
| Betaalbaarheid | -58.926 |
| Kwaliteit | -34.813 |
| Beheer | -891 |
| Disconteringsvoet | 27.451 |
| Beleidswaarde | 85.117 |
Grafiek Waterval beleidswaarde
Treasury
Het treasurybeleid van SEW is erop gericht om financiële middelen maximaal beschikbaar te hebben én te houden, tegen acceptabele risico’s en met zo laag mogelijke kosten. Alle treasury-activiteiten zijn ondergeschikt aan en afgestemd op:
- de missie en visie van SEW;
- de kerntaken van SEW;
- de doelstellingen van SEW op het terrein van volkshuisvesting.
Organisatie en toezicht
SEW beschikt over een treasurycommissie, ondersteund door een onafhankelijk treasuryadviesbureau.
De commissie werkt volgens de kaders in het treasurystatuut en stelt jaarlijks een treasuryjaarplan op, waarin de te verwachten transacties met betrekking tot leningen zijn opgenomen. Dit plan wordt goedgekeurd door de RvC. Minimaal 2 keer per jaar monitort de commissie de werkelijke ontwikkelingen.
SEW maakt geen gebruik van risicovolle producten, zoals derivaten of andere producten met een speculatief karakter.
Financieringsrisico
Het financieringsrisico is het risico dat SEW geen financiering kan aantrekken wanneer dit nodig is, bijvoorbeeld om aflossingen te doen. SEW beperkt dit risico door:
- tijdig signaleren van toekomstige financieringsbehoeften;
- streven naar een jaarlijkse minimale aflossing;
- inbouwen van flexibiliteit via roll-over leningen en een liquiditeitsbuffer.
Daarnaast is SEW deelnemer van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en voldoet aan het beoordelingskader van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het WSW. Het borgingsplafond wordt periodiek gemonitord.
Liquiditeitsrisico
Het liquiditeitsrisico is het risico dat SEW niet kan voldoen aan actuele en toekomstige financiële verplichtingen.
SEW streeft ernaar altijd voldoende middelen beschikbaar te hebben om aan verplichtingen te voldoen. Hiervoor wordt een vrije buffer aangehouden, bestaande uit positieve banksaldi en de opnameruimte onder roll-over leningen met variabele hoofdsom.
Daarnaast beschikt SEW over een liquiditeitsprognose van minimaal 2 jaar.
Renterisico
Het renterisico is het risico dat toekomstige kasstromen van SEW negatief worden beïnvloed door wijzigingen in rentestanden. Dit betreft voornamelijk:
- herfinanciering van afgeloste leningen;
- renteherzieningsmomenten van variabel rentende leningen;
- leningen met renteconversie.
SEW hanteert een norm van 15% van de leningenportefeuille aan het einde van het voorgaande boekjaar, een gangbare norm in de corporatiesector. In 2029 wordt deze norm overschreden, hoofdzakelijk door de aflossing van een fixe-lening van € 12 miljoen in dat jaar.
Tegenpartijrisico
Het tegenpartijrisico is het risico dat een financiële tegenpartij haar verplichtingen niet nakomt.
Conform het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) hanteert SEW minimale ratingvereisten voor financiële tegenpartijen. De ratings worden periodiek gemonitord.
Besteding van huurinkomsten
De huuropbrengsten en vergoedingen bedroegen in 2025 € 7,3 miljoen. In het cirkeldiagram is weergegeven waaraan deze opbrengsten zijn besteed.
Bovenstaande grafiek in tabel-vorm:
| Categorie | Percentage |
|---|---|
| Onderhoud | 38% |
| Bedrijfslasten | 29% |
| Rente leningen | 16% |
| Woningverbetering | 9% |
| Overheid | 4% |
| Nieuwbouw | 2% |
| Overig | 2% |
Cirkeldiagram Besteding huurinkomsten (in %)
Toekomst
De komende jaren staat SEW voor een grote opgave op het gebied van beschikbaarheid van woningen, betaalbaarheid van wonen en verduurzaming. In de meerjarenbegroting 2026-2030 zijn onze plannen financieel doorgerekend.
Beschikbaarheid
Er is dringend behoefte aan uitbreiding van de sociale woningvoorraad in ons werkgebied. In de begroting zijn 3 nieuwbouwprojecten opgenomen met in totaal 79 woningen. Daarnaast is in een scenario een aanvullend, minder concreet project doorgerekend, met 12 woningen. Na 2030 zijn in dit scenario ook drie sloop-nieuwbouwprojecten opgenomen, met de sloop van 43 woningen en nieuwbouw van 70 woningen.
Betaalbaarheid
Betaalbaar wonen blijft het sleutelwoord voor het realiseren van onze missie. SEW volgt het wettelijk kader voor jaarlijkse huurverhogingen en bevriest alleen de huren van woningen met de slechtste energielabels. Vanaf 2026 is de huurverhoging vastgesteld op het driejaarsgemiddelde van de inflatie. De extra financiële middelen die hierdoor beschikbaar komen, zijn noodzakelijk om onze nieuwbouw- en duurzaamheidsambities te realiseren.
Verduurzaming
Het verder verduurzamen van de woningvoorraad is een belangrijke opgave voor SEW. In de begroting is een verduurzamingsprogramma opgenomen, waarmee wordt beoogd dat onze woningen eind 2033 gemiddeld energielabel A hebben.
De verwachte ontwikkeling van de financiële ratio’s op basis van de meerjarenprognose is voor de komende jaren als volgt:
| Norm | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Interest coverage ratio (ICR) | > 1,4 | 4,0 | 2,7 | 2,0 | 1,9 | 2,2 |
| Loan-to-value (LTV) | < 70% | 34% | 42% | 43% | 43% | 43% |
| Solvabliteitsratio | > 30% | 67% | 59% | 57% | 57% | 57% |
| Dekkingsratio | < 70% | 24% | 28% | 27% | 27% | 27% |
| Onderpandsratio | < 70% | 13% | 18% | 19% | 25% | 25% |
Op basis van de meerjarenprognose blijven alle ratio’s binnen de gestelde normen.
Gebeurtenissen na balansdatum
Er hebben zich geen gebeurtenissen na balansdatum voorgedaan die van invloed kunnen zijn op het resultaat.
Risico’s en scenario's
Veranderingen in de wereld kunnen gevolgen hebben voor SEW. Daarom blijven wij alert en rekenen wij verschillende scenario’s door om te beoordelen of de continuïteit gewaarborgd blijft. Dit vinden wij van groot belang.
In deze scenarioanalyses hebben we onder andere gekeken naar:
- Rentegevoeligheid: rentes veranderen continu en zijn moeilijk te voorspellen;
- Bouw- en onderhoudskosten: de effecten van stijgende kosten op onze financiële positie;
- Huurontwikkeling: de gevolgen van een minder sterke huurverhoging.
- Gecombineerd scenario: de samenloop van meerdere factoren
Op basis van de huidige inzichten voorzien wij geen problemen met de financiële continuïteit. We kunnen met het ingerekende verduurzamingsprogramma ook alle nieuwbouwambities realiseren. Hiervoor hebben we wél de huurverhoging nodig. Als de rente of de bouw- en onderhoudskosten fors stijgen, kan dit gevolgen hebben voor de fasering van het verduurzamingsprogramma.
Continuïteitsveronderstelling
De meerjarenbegroting 2026–2030 laat zien dat SEW financieel gezond is. Voor 2026 wordt een positieve operationele kasstroom verwacht van ongeveer € 3,0 miljoen. Ook in de daaropvolgende jaren blijven de kasstromen positief, waardoor SEW kan blijven voldoen aan haar rente‑ en aflossingsverplichtingen en het reguliere onderhoud kan uitvoeren.
De belangrijkste financiële ratio’s, waaronder de ICR, solvabiliteit en loan‑to‑value, blijven in de begrotingsperiode binnen de normen van de Autoriteit woningcorporaties en het WSW. In scenario’s met ongunstige ontwikkelingen, zoals hogere rente, stijgende bouwkosten of een tijdelijke huurbevriezing, kunnen de ratio’s onder druk komen te staan. SEW beschikt in die situaties over voldoende bijstuurmogelijkheden, zoals het faseren of temporiseren van investeringen, om tijdig te kunnen ingrijpen.
Op basis van de vastgestelde begroting 2026, de meerjarenraming, de positieve kasstromen en de beschikbare bijstuurmogelijkheden voorziet het bestuur geen risico’s voor de continuïteit van SEW.
Fiscaliteiten
Ons fiscale beleid is gericht op:
- Voldoen aan wet- en regelgeving;
- Optimaliseren van onze fiscale positie waar mogelijk.
SEW wordt hierbij ondersteund door externe belastingadviseurs.
Omzetbelasting
SEW verricht zowel btw-belaste als btw-vrijgestelde prestaties, wat recht geeft op btw-aftrek op de algemene kosten. Deze btw-aftrek wordt berekend met behulp van de pro rata, de verhouding van de belaste omzet ten opzichte van de totale omzet.
Vennootschapsbelasting
De belasting over het fiscale resultaat wordt berekend over het resultaat vóór belastingen in de winst- en verliesrekening. Hierbij wordt rekening gehouden met:
- de fiscale faciliteiten;
- de fiscale waarderingsregels;
- vrijgestelde winstbestanddelen;
- de bijtelling van niet-aftrekbare kosten
Het fiscale resultaat over 2025 bedraagt naar verwachting € 1,2 miljoen. Daarover is SEW € 290.000 aan vennootschapsbelasting verschuldigd.
Belastinglatenties
In de commerciële jaarrekening moeten toekomstige fiscale verplichtingen worden gewaardeerd en op de balans worden opgenomen. Deze verplichtingen kunnen zowel actief als passief zijn. Bij SEW is er sprake van passieve belastinglatentie met betrekking tot disagio op leningen.