2 Jaarrekening

Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2022 tot en met 31 december 2022. Alle bedragen luiden in euro's tenzij anders vermeld.

De jaarrekening van SEW is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting.

De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel.

Voor elke categorie financiële vaste activa en financiële verplichtingen, zowel in de balans opgenomen als niet in de balans opgenomen, dient de woningcorporatie informatie te geven over de reële waarde, tenzij het verschil tussen boekwaarde en reële waarde van geringe betekenis is.

Primaire financiële instrumenten

Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost van de ‘Grondslagen voor de waardering van activa en passiva’.

Hedge accounting

SEW past geen hedge accounting toe, omdat er geen derivaten zijn die hierop betrekking hebben.

Grondslag waardering tegen actuele waarde gebaseerd op marktwaarde

Het DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten.

Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting ('Handboek modelmatig waarderen marktwaarde'). Bij het toepassen van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ wordt de basisversie gehanteerd. Voor een verdere toelichting op de toepassing van het waarderingshandboek wordt verwezen naar de toelichting op de balans.

Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie, worden verantwoord in de winst- en verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet.

Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de overige reserves, een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het verschil tussen de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie waar de reserve betrekking op heeft.

SEW hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor woongelegenheden en parkeergelegenheden.  Voor de basisversie is de waardering van het vastgoed aannemelijk op portefeuilleniveau. De daaraan gerelateerde herwaarderingsreserve wordt modelmatig op complexniveau bepaald, waardoor een onnauwkeurigheid kan bestaan in de allocatie binnen het eigen vermogen tussen de herwaarderingsreserve en de overige reserves. Bij deze waardering van het vastgoed is geen taxateur betrokken. Als gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van het vastgoed in een bepaalde bandbreedte (+/- 10%) kan afwijken van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur (i.e. full versie van het Handboek waarbij vrijheidsgraden van toepassing zijn) tot stand zou zijn gekomen.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie.

Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering of lagere marktwaarde. In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen waarbij de geschatte kostprijs van het project in ontwikkeling hoger is dan de geschatte marktwaarde wordt het verschil (onrendabele deel) eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen.

Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbeterings- of herstructureringsprojecten.

Herclassificatie van vastgoed in ontwikkeling naar vastgoed in exploitatie vindt plaats bij aanvang van de exploitatie activiteiten. 

Materiële vaste activa

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeveranderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven.

Voorraden

Overige voorraden

De overige voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De waardering van de overige voorraden komt tot stand op basis van gewogen gemiddelde prijzen

Vorderingen

De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.  Noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke verliezen als gevolg van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

Liquide middelen

De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden.

De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.

Egalisatierekening

De rechten op egalisatiesubsidies vallende binnen het regime van het Besluit woning gebonden subsidies (BWS) worden verantwoord in het jaar van ontstaan. De bijdragen worden jaarlijks ten gunste van het resultaat gebracht overeenkomstig de jaarlijkse voor gecalculeerde tekorten van de desbetreffende exploitaties.

Voorzieningen

Voorziening onrendabele investeringen

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investering gaat behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd.

Voorziening latente belastingverplichtingen

Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief.

Bij het vastgoed dat bestemd is voor doorexploitatie kan het verschil feitelijk nooit worden gerealiseerd en is dus sprake van een permanent verschil, om die reden is deze latente belastingvordering op nihil gewaardeerd.

Langlopende schulden

Opgenomen leningen en schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.

De aflossingsverplichting voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.

Kortlopende schulden

De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.

De onder de kortlopende schulden opgenomen posten, inclusief de overlopende passiva, hebben een looptijd korter dan een jaar.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen kosten en opbrengsten van DAEB activiteiten aan de ene kant en niet-DAEB activiteiten aan de andere kant. Kosten en opbrengsten die direct samenhangen met DAEB activiteiten dan wel niet-DAEB activiteiten worden volledig aan de DAEB tak respectievelijk niet-DAEB tak toegerekend. Indirecte kosten en opbrengsten worden naar rato toegerekend aan de DAEB tak en niet-DAEB tak in de verhouding tussen het aantal DAEB woongelegenheden en niet-DAEB woongelegenheden.

Huuropbrengsten

Hier worden de huuropbrengsten opgenomen die uit de exploitatie van het vastgoed worden gegenereerd. Dit zijn zowel de huuropbrengsten uit de exploitatie van het DAEB vastgoed als het niet-DAEB vastgoed.

De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.

Opbrengsten en lasten servicecontracten

Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en verlening van de diensten.
De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.

Overheidsbijdragen

Overheidsbijdragen betreffen de vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen en overige overheidsbijdragen. De overheidsbijdragen hebben betrekking op specifieke regelingen en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid.

Lasten verhuur en beheeractiviteiten

Hier worden de directe en indirecte kosten verantwoord die te relateren zijn aan de verhuur- en beheeractiviteiten.

Niet direct toerekenbare kosten en opbrengsten worden met behulp van een kostenverdeelstaat toegerekend aan de activiteiten. Zie de grondslag ‘Toerekening van kosten en opbrengsten aan activiteiten’ voor de gehanteerde methoden en veronderstellingen voor bepaling van de verdeelstaat.

Lasten onderhoudsactiviteiten

Onder onderhoudslasten worden alle direct en indirecte aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

Onder deze post worden de kosten ten behoeve van klachtenonderhoud, mutatieonderhoud, contractonderhoud en planmatig onderhoud verantwoord welke direct zijn gerelateerd aan het vastgoed in exploitatie. Voorts zijn de niet direct toerekenbare kosten en opbrengsten toegerekend welke gebaseerd zijn op een kostenverdeelstaat. Zie de grondslag ‘Toerekening van kosten en opbrengsten aan activiteiten’ voor de gehanteerde methoden en veronderstellingen voor bepaling van de verdeelstaat.

De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een verbetering in overeenstemming met de definities inzake onderhoud en beheer zoals opgenomen in bijlage 2 bij artikel 14a lid 1 RTIV.

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

Aan deze posten worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit toegerekend die geen betrekking hebben op de verhuur- en beheeractiviteiten of onderhoudsactiviteiten. Gedacht kan worden aan:

• gemeentelijke heffingen
• verzekeringskosten
• verhuurderheffing

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

De post netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bestaand bezit en de toegerekende organisatiekosten. Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte).

Niet direct toerekenbare kosten en opbrengsten worden met behulp van een kostenverdeelstaat toegerekend aan de activiteiten. Zie de grondslag ‘Toerekening van kosten en opbrengsten aan activiteiten’ voor de gehanteerde methoden en veronderstellingen voor bepaling van de verdeelstaat.

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De overige waardeveranderingen worden gevormd door:

• de waardevermindering die is ontstaan door aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering indien en voor zover de verwachte marktwaarde lager is dan de kostprijs;
• de terugname van eerder genomen waardeverminderingen door gewijzigde inschattingen van stichtingskosten/ marktwaarde.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille in het verslagjaar.

Netto resultaat overige activiteiten

Onder de opbrengsten overige activiteiten worden onder andere de administratiekosten van nieuwe huurders, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.

Niet direct toerekenbare kosten en opbrengsten worden met behulp van een kostenverdeelstaat toegerekend aan de kosten overige activiteiten. Zie de grondslag ‘Toerekening van kosten en opbrengsten aan activiteiten’ voor de gehanteerde methoden en veronderstellingen voor bepaling van de verdeelstaat.

Overige organisatiekosten

Dit betreffen kosten en opbrengsten die niet aan reguliere bedrijfsactiviteiten toegerekend kunnen worden en externe opgelegde heffingen door de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) en saneringsheffingen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). 

Niet direct toerekenbare kosten en opbrengsten worden met behulp van een kostenverdeelstaat toegerekend. Zie de grondslag ‘Toerekening van kosten en opbrengsten aan activiteiten’ voor de gehanteerde methoden en veronderstellingen voor bepaling van de verdeelstaat.

Leefbaarheid

Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Financiële baten en lasten

Rentebaten en -lasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van die betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

Belastingen

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Vanaf 1 januari 2008 is SEW integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. In de jaarrekening is de vennootschapsbelasting dienovereenkomstig verwerkt.

Lonen, salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover zij verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers.

Pensioenlasten

De pensioenregeling betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. Behalve de betaling van pensioenpremies bestaat geen verdere verplichting uit hoofde van deze pensioenregeling. SEW heeft in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.

De gehanteerde pensioenregeling van SEW is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn: 

• Er is sprake van een middelloonregeling.
• Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen.
• De pensioen(richt)leeftijd is 68 jaar.
• De regeling kent zowel een partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd door middel van een opbouwregeling (uitkeringsovereenkomst). Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast. Deze is momenteel vastgesteld op 27% van de pensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijdfactor. 
• Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. Voor actieve deelnemers geldt dat het bestuur streeft naar verhoging met de loonontwikkeling van de branche Woningcorporaties. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast.

De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: 

1. Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van de toegelaten instelling. 
2. De toegelaten instelling is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting.
3. Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting.

De (maand)dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2022 129,0% (ultimo 2021: 126,0%). De beleidsdekkingsgraad bedraagt ultimo 2022 133,7% (ultimo 2021: 118,8%). Met deze beleidsdekkingsgraad voldoet het pensioenfonds aan de minimaal vereiste 104,2% die is voorgeschreven door De Nederlandse Bank (DNB). De dekkingsgraad is ook hoger dan de vereiste dekkingsgraad van 127,7%. Er is daarom ook geen sprake van een reservetekort.

Het bestuur van het pensioenfonds heeft in 2022 besloten de opgebouwde aanspraken van (gewezen) deelnemers en de ingegane pensioenen per 1 januari 2023 te verhogen met een gedeeltelijke toeslag. Er was ruimte voor een gedeeltelijke toeslag omdat de beleidsdekkingsgraad per eind oktober 2022 hoger was dan 110%. Voor gewezen deelnemers en pensioengerechtigden was de ambitie van het fonds 12,40% (stijging van de prijzen in de periode van juli 2021 tot en met juli 2022) en is een toeslag verleend van 9,84%. Voor actieve deelnemers was de ambitie van het fonds 3,00% (cao-verhogingen in de sector in de periode van 31 juli 2021 tot en met 31 juli 2022) en is een toeslag verleend van 2,38%.

De afschrijvingskosten en overige organisatiekosten worden verdeeld door een verdeelsleutel te hanteren op basis van onderstaande tabel: 

Er wordt onderscheid gemaakt tussen inkomsten en uitgaven van DAEB-activiteiten aan de ene kant en niet-DAEB-activiteiten aan de andere kant. Inkomsten en uitgaven die direct samenhangen met DAEB-activiteiten dan wel niet-DAEB-activiteiten worden volledig aan de DAEB-tak respectievelijk niet-DAEB-tak toegerekend. Indirecte inkomsten en uitgaven worden naar rato toegerekend aan de DAEB-tak en niet-DAEB-tak in de verhouding tussen het aantal DAEB-woongelegenheden en niet-DAEB-woongelegenheden.

Werkzaamheden die dienen om aan de onroerende zaak of een zelfstandig gebouwdeel een wezenlijke verandering aan te brengen, waardoor de onroerende zaak naar inrichting, aard of omvang een wijziging heeft ondergaan, worden als investering aangemerkt. Deze uitgaven worden geactiveerd. De overige onderhoudslasten worden direct ten laste van het resultaat gebracht.

De post DAEB vastgoed in exploitatie omvat 964 (2021: 966) woongelegenheden en de post niet-DAEB vastgoed omvat 22 (2021: 22) woongelegenheden en 157 parkeergelegenheden. De parkeergelegenheden werden in 2021 verantwoord onder het DAEB vastgoed in exploitatie.

De WOZ waarde op basis van de WOZ-beschikkingen 2023 (peildatum 01-01-2022) van het DAEB vastgoed bedraagt € 214,1 miljoen (beschikkingen 2022: € 185,0 miljoen) en van het niet-DAEB vastgoed € 6,3 miljoen (beschikkingen 2022: € 5,7 miljoen).

De verhuureenheden zijn verzekerd bij de Raetsheren van Orden. De premie bedraagt € 18,08 per verhuureenheid per jaar.

Herwaarderingen

Per 31 december 2022 is de som van de in de vaste activa in exploitatie opgenomen herwaarderingen € 85,5 miljoen (2021: € 97,6 miljoen). Deze heeft voor € 83,1 miljoen betrekking op DAEB vastgoed en voor € 2,4 miljoen op het niet-DAEB vastgoed.

Marktwaarde

Zowel het DAEB- als het niet-DAEB vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het “Handboek modelmatig waarderen marktwaarde” die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV). Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen middels de Discounted Cash Flow (DCF) methode bepaald.

Bij het bepalen van de marktwaarde is de basisversie van het waarderingshandboek gehanteerd. De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd. Aangezien de basisversie van het waarderingshandboek is gehanteerd, is de marktwaarde niet gebaseerd op een waardering door een onafhankelijk en ter zake deskundig taxateur.

De volgende gemiddelde disconteringsvoeten zijn gebruikt voor de verschillende categorieën onroerende zaken:

Parameters

Bij het bepalen van de toekomstige kasstromen voor de DCF-berekening wordt gebruik gemaakt van de volgende parameters:

Beleidswaarde

De beleidswaarde van het DAEB vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2022 € 67.944.000 (31 december 2021: € 60.960.000). De beleidswaarde van het niet-DAEB vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2022 € 3.391.000 (31 december 2021: € 3.404.000).

De aansluiting tussen de marktwaarde en de beleidswaarde kan als volgt worden weergegeven:

Uitgangspunten

De uitgangspunten voor het bepalen van de beleidswaarde verschillen met de marktwaarde. Voor de marktwaarde geldt de hoogste waarde van het doorexploiteer- of uitpondscenario. Voor de beleidswaarde geldt altijd het doorexploiteerscenario. 

Voor het bepalen van de marktwaarde wordt gerekend met de markthuur (gemiddeld € 849 per woning). Bij de beleidswaarde wordt daarentegen gerekend met de beleidshuur, oftewel streefhuur (gemiddeld € 608 per woning).

De onderhoudsnorm op basis van doorexploiteren bij de marktwaarde bedraagt gemiddeld € 1.756 tegenover een norm van € 2.688 bij de beleidswaarde. De beheernorm inclusief zakelijke lasten is bij de marktwaarde gemiddeld € 798 en bij de beleidswaarde € 790.

Voor de beleidswaarde gelden de volgende gemiddelde disconteringsvoeten voor de verschillende categorieën onroerende zaken:

De investeringen in 2022 hebben betrekking op voorbereidingskosten voor mogelijke nieuwbouw op locatie De Kooi en de Bladergroenlocatie.

Het kantoor en de werkplaats (inclusief inventaris) zijn totaal verzekerd voor een bedrag van € 1.325.200.

Afschrijvingsmethoden en -termijnen

Op de roerende zaken ten dienste van de exploitatie wordt lineair afgeschreven op basis van onderstaande afschrijvingstermijnen:

De volkshuisvestelijke bijdrage ten gevolge van de Vestiaruil is commercieel als last genomen in 2021. Fiscaal mag 50% in aftrek worden gebracht in 2021 en de resterende 50% in 2022. Hierdoor is er sprake van een tijdelijk waarderingsverschil op de balans. Hiervoor is in 2021 een actieve belastinglatentie gevormd. Deze valt vrij in 2022.

De huurachterstand ultimo boekjaar bedraagt 0,20% van de nettojaarhuur (2021: 0,27%).

De middelen staan ter vrije beschikking. SEW heeft niet de beschikking over een kredietfaciliteit.

De herwaarderingsreserve wordt bepaald op complexniveau op basis van het verschil in de boekwaarde van het vastgoed in exploitatie op basis van marktwaarde ten opzichte van de boekwaarde van het vastgoed in exploitatie op basis van historische kosten.

Er hebben zich geen gebeurtenissen na balansdatum voorgedaan die van invloed kunnen zijn op het resultaat.

De voorziening onrendabele investeringen heeft betrekking op het grootschalige renovatieproject Patrijs-, Fazant- en Leeuwerikweg. Door de gestegen bouwkosten was de reeds gevormde onrendabele top niet toereikend. De onrendabele top is opnieuw bepaald.

Er is in 2008 een latente belastingschuld ontstaan, doordat de marktwaarde van de leningportefeuille hoger is dan de boekwaarde van de leningen.

Deze voorziening kent een langlopend karakter (tot 2036).

Van de leningen met een looptijd langer dan vijf jaar komt € 1.926.700 binnen 5 jaar tot aflossing.

De duration van de leningportefeuille bedraagt 4,57 jaar. Het gemiddelde rentepercentage op de leningportefeuille exclusief roll-overlening bedraagt 4,15% (2021: 4,05%). De marktwaarde van de leningen bedraagt ultimo 2022 € 28,1 miljoen (2021: € 32,9 miljoen).

Voor de leningen heeft borgstelling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) plaatsgevonden voor een bedrag van € 8,7 miljoen.

De variabel rentende lening (roll-over lening) van € 3,4 miljoen kent een terugplaatsingsmogelijkheid. De minimaal aan te houden hoofdsom is € 0,7 miljoen. Periodiek bestaat de mogelijkheid om de resterende € 2,7 miljoen op te nemen dan wel terug te storten. Op 31 december 2022 is € 2,2 miljoen teruggestort.

Met ingang van 1 januari 2000 worden geen waarborgsommen meer geïncasseerd. De waarborgsommen zullen bij het verlaten van de woning worden gerestitueerd.

In 2020 is een opdracht voor groot onderhoud aan 24 woningen verstrekt aan Boekema B.V. Dit werk wordt in 2022 en 2023 uitgevoerd. Het bedrag excl. BTW bedraagt:

WSW-obligolening

De obligolening is een nieuw onderdeel van het borgstelsel van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en is een lening met een variabele hoofdsom. Op het gecommitteerd obligo doet het WSW alleen een beroep wanneer dat noodzakelijk is om middelen in liquide vorm beschikbaar te hebben voortvloeiend uit het risicovermogen in relatie tot geborgde verplichtingen. Normaliter zou daarvoor het jaarlijks obligo toereikend moeten zijn, maar om met hoge mate van zekerheid te kunnen garanderen dat er voldoende middelen beschikbaar zijn, is gekozen voor deze lening met een variabele hoofdsom, afgesloten bij een bank met een triple A rating. De methodiek van de obligolening voorkomt dat WSW grote liquide buffers moet aanhouden om aan kapitaalvereisten te kunnen voldoen.

De obligolening is een lening met een variabele hoofdsom van € 148.000 waarop in beginsel niet getrokken wordt. Zolang er niet getrokken wordt op de obligolening, betaalt SEW over het niet opgenomen deel een bereidstellingsvergoeding van 20 basispunten op jaarbasis aan de bank. De niet opgenomen obligolening telt niet mee in de loan-to-value, maar is wel onderdeel van de onderpandratio.

Jubileumvoorziening

Vanwege de geringheid van het personeelsbestand van de SEW is er voor 2022 geen bedrag als voorziening jubileum gereserveerd.

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2022 bedroeg dit maximum 2,3%. SEW heeft voor 2022 deze huurverhoging gehanteerd. Een uitzondering hierop waren de woningen met een slecht energielabel (E, F of G). Bij deze woningen is de huurprijs niet verhoogd.

De huurderving over 2022 bedraagt 0,52% (2021: 0,38%). In de begroting is rekening gehouden met een percentage van 0,50%.

De specificatie van de werkelijke onderhoudskosten is als volgt:

In het verslagjaar zijn 2 woningen verkocht (Wolfhorn 45 en Kluivingskampenweg 35). Er is 1 verkoop begroot.

De effectieve belastingdruk over 2022 bedraagt -/- 3,0% van de winst (2021: 0,6%).

Per 31 december 2022 bedraagt het aantal medewerkers 8. Het aantal fte’s op fulltime basis bedraagt aan het einde van het verslagjaar 7,3.

Op 1 januari 2013 is de Wet normering topinkomens (WNT) in werking getreden. De WNT is van toepassing op SEW. Het voor SEW toepasselijke bezoldigingsmaximum bedraagt in 2022 volgens klasse B Woningcorporaties € 115.000.

De Raad van Commissarissen heeft conform de Regeling bezoldigingsmaxima toegelaten instelling volkshuisvesting SEW ingedeeld in klasse B, met een bijbehorend bezoldigingsmaximum voor de Raad van Bestuur van € 115.000. Dit maximum wordt niet overschreden door de Raad van Bestuur.

Het bijbehorende bezoldigingsmaximum voor de voorzitter van de Raad van Commissarissen bedraagt € 17.250 en voor de overige leden van de Raad van Commissarissen € 11.500. Deze maxima worden niet overschreden.

Het bestuur verklaart dat alle uitgaven in het boekjaar in het belang van de volkshuisvesting zijn gedaan.

Vastgesteld door Bestuur / Directie op 30 mei 2023.

M. Veenstra, Directeur-Bestuurder

Verklaring van de Raad van Commissarissen

De leden van de Raad van Commissarissen van de SEW verklaren de inhoud van het door bestuur ter vaststelling overlegde jaarrapport 2022 dat bestaat uit het bestuursverslag, de jaarrekening en de overige gegevens te hebben onderzocht.

Op basis hiervan heeft de Raad van Commissarissen vervolgens het jaarrapport 2022 in de vergadering van 30 mei 2023 goedgekeurd.

De heer A. de Vries, voorzitter

De heer J. Dunning, lid

Mevrouw E. Kant, lid