1 Bestuursverslag

SEW kijkt in deze jaarstukken terug op 2022. We leggen verantwoording af over de volgende aandachtsvelden:

• belanghouders
• huurders
• woningen
• organisatie
• financiën

De woningmarkt

De spanningen op de woningmarkt blijven toenemen. Met name in stedelijke gebieden is de vraag naar huurwoningen groter dan het aanbod. Bovendien zijn de vraagprijzen van koopwoningen dermate hoog dat het voor veel starters niet haalbaar is om een woning te kopen. Ook in Eelde-Paterswolde zijn deze ontwikkelingen merkbaar. Daarnaast is vergrijzing van de bevolking aan de orde.

De gemeente Tynaarlo is bezig met het actualiseren van haar Woonvisie. Als input hiervoor gebruikt zij het woningmarktonderzoek van Companen uit 2021. Hiermee krijgt de gemeente inzicht in de woningvoorraad en bevolkingsontwikkeling, zowel terug- als vooruitblikkend. Daarnaast overlegde de gemeente met de lokale woningcorporaties en huurdersbelangenverenigingen. Op die manier kon SEW ook input op de Woonvisie geven. Tevens geeft het woningmarktonderzoek inspiratie voor de ontwikkeling van de kwalitatieve woningbehoefte, een belangrijke bouwsteen voor een actuele Woonvisie. De gemeente probeert de Woonvisie uiterlijk zomer 2023 af te ronden. 

SEW gebruikt deze gegevens voor de actualisatie van haar portfoliostrategie in 2023.

Woonlasten

SEW voert, zoals is vastgelegd in de prestatieafspraken, een gematigd huurprijsbeleid. Dit betekent dat we huurprijsstijgingen zoveel mogelijk willen beperken.

We hebben over 2022 onze huren met het inflatiepercentage (2,3%) verhoogd. De woningen met een E/F/G-label hebben geen huurverhoging ontvangen. Het voorstel is afgestemd met en goedgekeurd door de Huurdersbelangenvereniging Eelde-Paterswolde (HBV).

Dit jaarverslag is vooral een rapportage op feiten. Daar voegen we als SEW graag een menselijk tintje aan toe. Namens de collega’s en mijzelf kan ik zeggen dat wij in 2022 met veel inzet en enthousiasme aan onze volkshuisvestelijke taak hebben gewerkt.

Veel plezier met het lezen van de uitwerking daarvan!

De missie geeft aan waar we voor staan. We leggen hierin uit wat we doen:

De visie geeft aan waar we voor gaan en wat we willen bereiken:

Bij het werken aan onze missie gaat het niet alleen om wát we doen, maar ook hóé wij werken: onze houding en ons gedrag. Met kernwaarden geven wij aan wie we zijn en hoe we handelen.

• Dichtbij

SEW staat dichtbij huurders en belanghebbenden. We luisteren goed, kennen onze huurders en weten wat er speelt.

• Betrouwbaar

Wij gaan respectvol om met onze huurders en zijn bereikbaar en behulpzaam. We maken heldere afspraken die we goed kunnen nakomen.

• Efficiënt en effectief

We zijn kostenbewust en zuinig op het maatschappelijk geld.

SEW is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet. Onze stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van volkshuisvesting, zoals omschreven in artikel 45 van de Woningwet.

SEW verhuurt ongeveer 1.000 woningen in Eelde-Paterswolde, gemeente Tynaarlo.

SEW onderschrijft de beginselen zoals vastgelegd in de Governancecode Woningcorporaties en Aedescode.

De Governancecode stoelt op vijf principes die gelden voor iedereen die bij een woningcorporatie werkt. De code geldt ook voor mensen die betrokken zijn bij het bestuur van en/of het toezicht op een woningcorporatie. De principes vullen elkaar aan en hangen met elkaar samen:

• Principe 1: bewonersbelang

Het belang van (toekomstige) huurders of bewoners staat voorop. Dit principe gaat over de normen en waarden die passen bij de maatschappelijke opdracht.

• Principe 2: resultaatgericht

Omschrijft op welke manier het bestuur en de Raad van Commissarissen (RvC) aanspreekbaar zijn op resultaten. Het principe bepaalt ook dat zij actief verantwoording moeten afleggen.

• Principe 3: bestuurskwaliteiten

Beschrijft de toetsstenen van geschiktheid voor bestuur en de RvC.

• Principe 4: in dialoog

Normeert dat het bestuur en de RvC de dialoog aangaan met (toekomstige) bewoners, gemeenten en andere belanghebbende partijen.

• Principe 5: risicobeheersing

Besteedt aandacht aan het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten.

In de Aedescode zijn kwaliteiten over inzet, transparantie en verantwoording opgenomen, die verplicht verbonden zijn aan de leden van Aedes.

SEW werkte in 2022 volgens de principes en uitwerkingen van de Governancecode Woningcorporaties en de Aedescode.

De Directeur-Bestuurder van SEW bestuurt de woningcorporatie en is onder meer verantwoordelijk voor:

• de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie
• de strategie
• de financiering
• het beleid
• de resultatenontwikkeling
• het afhandelen van klachten zoals ingediend bij de klachtencommissie

De Directeur-Bestuurder legt verantwoording af aan de RvC en richt zich op het behalen van de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen van SEW. Hierbij weegt hij de belangen af van iedereen die betrokken is bij de woningcorporatie.

De Directeur-Bestuurder is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor de risicobeheersing van de activiteiten die zijn verbonden aan SEW. Hij rapporteert hierover aan de RvC en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen ook met de Raad.

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Directeur-Bestuurder zijn in artikel 7 van de statuten van SEW omschreven. Dit is verder uitgewerkt in het Reglement Bestuur.

In 2022 is de functie van Directeur-Bestuurder vervuld door de heer M. (Michiel) Veenstra, werkzaam in deze functie sinds 1 mei 2011.

Tegenstrijdige belangen

In 2022 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de Directeur-Bestuurder, zoals bedoeld in principe 3.7 van de Governancecode Woningcorporaties.

PE-punten

In de Governancecode Woningcorporaties staat dat bestuurders van woningcorporaties in drie jaar tijd 108 PE-punten moeten behalen. Dit is gebaseerd op 108 studiebelastingsuren, zoals vastgesteld door de geaccrediteerde opleidingsaanbieder.

In de periode 2020 t/m 2022 heeft de bestuurder van SEW 143 punten behaald. Hij heeft hiermee ruim voldaan aan de Governancecode Woningcorporaties.

De bedrijfsvoering van elke organisatie kent risico’s. SEW is een risicomijdende organisatie en heeft een traditie van wijze keuzes ten aanzien van de ontwikkeling en bouw van woningen. We bouwen al ruim honderd jaar voor de sociale huursector. SEW bouwt de komende jaren niet voor de koopsector, vrije huursector of bedrijfsonroerend goed en speculeert niet met grond- en vastgoedposities. Kortom, we houden ons aan onze kerntaak.

Met ons voorzichtige financiële beleid en de interne procedures willen we risico’s minimaliseren. We hebben risicomanagement actief geïntegreerd in de tussentijdse rapportages. In deze rapportages leggen we verantwoording af over risico's en beheersmaatregelen.

Onderstaand noemen wij de belangrijkste risico’s en hoe wij hiermee omgaan. Over het verslagjaar 2022 zijn geen risico’s te melden die een bijzondere impact hadden op SEW en de resultaten.

We zijn bijzonder trots op de resultaten van de Aedes-benchmark. We ontvingen - net als vorig jaar - twee keer een A-notering! Vooral de A-score op het huurdersoordeel zien we als een groot compliment. In totaal hebben huurders ons drie keer beloond met een 8 of hoger (op het onderdeel ‘Nieuwe huurders’, ‘Vertrokken huurders’ en ‘Huurders met een reparatieverzoek’). Ook de bedrijfslasten zijn onder het landelijk gemiddelde en werden beloond met een A.

Ook dit jaar hebben we wederom een verdiepingsslag laten uitvoeren door een marktonderzoeksbureau. Met hun aanbevelingen gaan we aan de slag.

Het beleid van SEW is altijd gericht op de lange termijn. Dat geldt voor alle onderdelen in onze dienstverlening: communicatie en omgang met huurders, de verduurzaming van onze woningen, het inzetbaar houden van onze medewerkers en een transparant en voorzichtig financieel beleid. In de hoofdstukken 4, 5, 6 en 7 van dit verslag komen we daar uitgebreid op terug.

De Directeur-Bestuurder van SEW verklaart dat alle uitgaven in het boekjaar in het belang van de volkshuisvesting zijn gedaan.

Het afgelopen jaar werd de wereld op 24 februari wakker geschud door de oorlog in Oekraïne. De gevolgen waren een humanitaire ramp en stijgende energieprijzen, ook de inflatie ging naar een bijna ondenkbaar niveau. Uiteraard had dit ook gevolgen voor de huurders van SEW. Onze overheid probeert te helpen door voor alle particuliere energieafnemers een energieplafond in te stellen. Desondanks maken we ons zorgen, met name over de koopkracht van onze huurders. 

SEW probeert erop in te spelen door haar bezit (versneld) te verduurzamen. Op die manier kan op het energieverbruik en de woonlasten worden bespaard. Positief is het vervallen van de verhuurderheffing. Een heffing die in corporatieland, ook voor SEW, veel geld liet wegvloeien naar de staatskas.

Het lijkt erop dat de coronacrisis zijn grootste impact heeft gehad. Dit onbekende fenomeen zorgde voor veel vertraging en andere problemen, die gelukkig nagenoeg zijn verdwenen.

De kwaliteit van ons bezit is opnieuw iets verbeterd, dat zien we ook in de uitkomsten van de Aedes-benchmark. Daarnaast zijn er concrete stappen gezet in de ontwikkeling en realisatie van nieuwbouwplannen.

Net als 2021 is ook 2022 een jaar waarin SEW dus goed heeft gepresteerd. De Raad van Commissarissen (RvC) waardeert de inzet en de betrokkenheid van de bestuurder en alle medewerkers.

De rol van de RvC is ‘erop toezien dat SEW haar maatschappelijke koers houdt’. De Raad staat het bestuur - gevraagd en ongevraagd - terzijde met raad of advies. Maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen staan hierin centraal, waarbij het met name gaat om de belangen van mensen die op de woningmarkt in een kwetsbare positie verkeren. Ook controleert de Raad of SEW voldoet aan de eisen voor woningcorporaties, zoals opgenomen in wet- en regelgeving.

De RvC houdt toezicht op het functioneren van de bestuurder én de algemene gang van zaken binnen de corporatie. Er is toezicht op:

• de realisatie van de doelstellingen van de corporatie
• de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie
• de opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen
• het kwaliteitsbeeld
• de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording
• het financiële verslaggevingsproces
  
• de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving

De RvC handelt op basis van de bevoegdheden die in de statuten van SEW zijn omschreven. De werkwijze van de raad is beschreven in het reglement RvC. Door de RvC zijn er geen aparte commissies ingesteld.

De raad heeft in 2021 een “Toezichtvisie op Besturen” vastgesteld waarin hij duidelijk maakt wat er onder toezicht wordt verstaan en welke rolopvatting hij vervult. Tevens wordt hierin de visie op besturen uitgelegd en welke toetsingskaders hij hanteert bij het uitoefenen van zijn taak.

In dit verslag legt de RvC − als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie − publiekelijk verantwoording af. Dit gaat over de wijze waarop de RvC in het afgelopen jaar invulling gaf aan de uitvoering van zijn taken en bevoegdheden. Bij de toezichthoudende rol maakt de RvC gebruik van een extern en intern toezichtkader.

Hieronder worden de belangrijkste documenten van het externe en interne toezichtkader genoemd.

Extern toezichtskader:

• Woningwet en daarvan afgeleide wet- en regelgeving
• Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV)
• Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV)
• Aedescode
• Governancecode Woningcorporaties
• Wet normering topinkomens (WNT)

Intern toezichtskader: 

• statuten SEW
• reglement RvC
• reglement Bestuur
• profielschets RvC
• treasurystatuut en treasuryjaarplan
• reglement financieel beleid en beheer
• integriteitscode en meldregeling voor misstanden
• ondernemingsplan
• meerjarenbegroting
• portfoliostrategie
• huurbeleid
• prestatieafspraken met de gemeente en huurdersbelangenvereniging (HBV)
• managementletter en accountantsverslag van de accountant

In het afgelopen jaar zijn de volgende besluiten genomen of is goedkeuring verleend aan:

• prijsverhoging project Patrijs-, Fazant- en Leeuwerikweg
• huurverhoging per 1 juli 2,3% (m.u.v. de woningen met label E, F en G)
• geactualiseerd reglement financieel beleid en beheer
• vaststellen jaarverslag 2021
• benoeming de heer De Vries tot voorzitter RvC met ingang van 1 januari 2023
• bestuur en de RvC nemen het besluit om de visitatie 2019-2022 uit te laten voeren door Ecorys
• het BOD 2023 (vastgesteld door de bestuurder)
• de begroting 2023-2027
• besluit onder voorwaarde positieve zienswijze van de Autoriteit Wonen (AW) (ontvangen op 7 december 2022) voor benoeming mevrouw E. (Eline) Kant per 1 januari 2023.
• de beloning van de Directeur-Bestuurder wordt voor 2023 vastgesteld binnen normen van de WNT-norm
• het treasuryjaarplan 2023
• vergoeding van de RvC voor 2023 is vastgesteld op 80% van de beroepsregel

Overleg Huurdersvereniging

De RvC en het bestuur hebben op 28 maart 2022 overleg gehad met de HBV. Aan de hand van, een door de bestuurder vooraf opgestelde notitie, bespraken we: 

• de prestatieafspraken
• het huurbeleid
• de voorgestelde huurverhogingen
• de samenwerking met de Gemeente Tynaarlo
• de ontwikkeling van de energieprijzen
• het versnellen van de verduurzaming van het bezit
• de samenwerking HBV en AH Woon 
• de renovatie- en nieuwbouwprojecten

Overleg accountant

Met de accountant is gesproken over de jaarrekening 2021. De resultaten van zowel de managementletter 2022 als de jaarrekening stemmen ons tot tevredenheid.

Goed werkgeverschap is een doorlopende taak. De RvC hoort deze zo uit te voeren dat de corporatie altijd over een goed bestuur beschikt. Het is belangrijk dat de bestuurder zijn of haar competenties volledig ten dienste van de corporatie inzet, zodat de RvC zijn toezichtrol volledig kan vervullen. In 2022 is de samenstelling van het bestuur niet gewijzigd.

De RvC wil zijn werkgeversrol verder professionaliseren. Aandachtspunten uit de zelfevaluatie zijn op 9 februari besproken. Het gaat de RvC in zijn rol als werkgever vooral om het voeren van een ‘goed gesprek’ met de bestuurder. Afgesproken is dat er jaarlijks meerdere gesprekken plaatsvinden. Hiervoor kunnen zowel de RvC als de bestuurder agendapunten inbrengen. Naast aandacht voor het jaarlijks opstellen van reguliere doelen, is er ook ruimte voor persoonlijke doelen van de bestuurder. Het afgelopen jaar heeft de RvC, in drie bijeenkomsten, de doelen met de bestuurder besproken en geëvalueerd. Hierbij zijn zowel de corporatie als persoonlijke doelen besproken.

De bezoldiging van de bestuurder voor 2022 is vastgesteld op de geldende norm overeenkomstig de Wet normering topinkomens (WNT). Er wordt voldaan aan WNT.

In het verslagjaar zijn geen meldingen omtrent integriteitskwesties ontvangen. Er is geen gebruikgemaakt van de meldregeling voor misstanden. 

De RvC hecht waarde aan de klankbordfunctie. De Raad rekent het tot zijn verantwoordelijkheid om: 

• met het bestuur te reflecteren op de strategie in relatie tot de omgeving
• met het bestuur te reflecteren op omvangrijke beslissingen, waaronder investeringen
• het bestuur desgevraagd te ondersteunen bij strategische beslissingen
• het bestuur gevraagd en ongevraagd advies te geven, met respect en inachtneming van de eigen verantwoordelijkheid van het bestuur

De klankbordfunctie vindt plaats op basis van onderling vertrouwen, een duidelijke taakopvatting, integrale benadering en heldere afbakening van taken en verantwoordelijkheden. 

De RvC is eveneens strategisch sparringpartner van de bestuurder. 

In het verslagjaar zijn de volgende zaken besproken:

• doelen van de bestuurder
• samenwerking met de gemeente
• samenwerking met collega-corporaties
• managementletter en accountantsverslag met accountantskantoor Verstegen
• te ontwikkelen nieuwbouwlocaties en kavelprijsproblematiek
• invulling voorzittersrol i.v.m. bereiken maximale zittingstermijn huidige voorzitter
• voortgang projecten en ontwikkeling bouwkosten
• huurbeleid en ontwikkeling huren in de toekomst
• periodieke ’tertiaire’ rapportages
• concept-woonvisie gemeente
• financieringsbehoefte
• actualisatie portefeuillestrategie
• visitatie 2019-2022, voorbereiding tot opdracht
• sessie integriteit in december o.l.v. externe deskundige, gezamenlijk bestuur/RvC  
• strategisch personeelsplan en Duurzame Inzetbaarheid (SPP-DI)
• prestatieafspraken met de gemeente
• resultaten Aedes-benchmark

De RvC waakt ervoor dat de leden van de Raad onafhankelijk zijn, met name in het licht van de Governancecode Woningcorporaties. De Raad constateert tot grote tevredenheid dat alle leden in het verslagjaar aan deze criteria hebben voldaan en daarbij hun taken onafhankelijk van elkaar hebben uitgevoerd.

De RvC werkt met een profielschets voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van leden. Dit is gerelateerd aan de omvang, samenstelling en activiteiten van de RvC.

In 2022 is deze profielschets opnieuw bekeken, bijstellen was niet nodig.

De Governancecode Woningcorporaties verplicht dat we in het jaarverslag melding maken van de activiteiten op het gebied van permanente educatie van de RvC.

De huidige leden van de RvC hebben het aantal voorgeschreven PE-punten behaald in het jaar 2022

• Mevrouw M.Y. van der Veen: 5 punten
• De heer J .Dunning:  5 punten
• De heer A. de Vries: 5 punten

Daarmee voldoen bovengenoemde RvC-leden allemaal aan de gestelde eisen.

De commissarissen ontvangen een vast honorarium voor hun werkzaamheden. Bij de vaststelling van de honorering is rekening gehouden met de:

• Governancecode Woningcorporaties
• Wet normering topinkomens (WNT)
• vastgestelde beroepsregel van Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW)  d.d. 23 november 2021.

Er is bewust gekozen voor een bezoldiging die onder het wettelijke en het VTW-maximum blijft. De beloning van de RvC voor 2022 is vastgesteld op 80% van de beroepsregel. 

De RvC heeft 6 reguliere vergaderingen gehouden in 2022. De zelfevaluatie over 2022 staat gepland voor januari 2023.

We maken jaarlijks prestatieafspraken met de gemeente Tynaarlo, collega-corporatie Woonborg, Algemene Huurdersvereniging (AH) Woon en de Huurdersbelangenvereniging Eelde-Paterswolde (HBV). Met de prestatieafspraken dragen we gezamenlijk én in goed overleg structureel bij aan een goed aanbod van sociale huurwoningen in de gemeente Tynaarlo. De prestatieafspraken zijn uitgewerkt op de volgende thema's:

• betaalbaarheid
• beschikbaarheid
• kwaliteit van de woningvoorraad
• huisvesten bijzondere doelgroepen
• wonen & zorg
• leefbaarheid

Op 13 december 2022 zijn de prestatieafspraken voor 2023 getekend.

De gemeente Tynaarlo is voor SEW een belangrijke gesprekspartner, zowel op ambtelijk als bestuurlijk niveau. Vooral als het gaat om beleidsafstemming en uitvoering van projecten op het gebied van nieuwbouw, woningverbetering en leefbaarheid. Daarom is er regelmatig bestuurlijk en ambtelijk overleg met de gemeente Tynaarlo om deze zaken te bespreken.

SEW hecht grote waarde aan het betaalbaar houden van de huren voor zittende en toekomstige huurders. We hebben dit ook uitvoerig besproken met de gemeente. Juist omdat dit verantwoordelijkheid van zowel de gemeente als SEW vraagt. Ook de mogelijke gevolgen van de  hoge energielasten hebben de aandacht van zowel de gemeente als SEW.

In dit boekjaar overlegden we regelmatig met de gemeente over vrijkomende locaties. De huidige druk op de woningmarkt in Eelde-Paterswolde is namelijk dermate hoog dat SEW dringend behoefte heeft aan uitbreiding van haar woningvoorraad. De vrijkomende locaties zijn vastgelegd in de prestatieafspraken.

De HBV vertegenwoordigt onze huurders. De HBV bestaat uit drie leden en praat, op basis van gelijkwaardigheid, mee over de prestatieafspraken.

SEW overlegt ieder kwartaal  met de HBV. We spreken dan over de jaarlijkse huurverhoging, verduurzaming, onderhoud, nieuwbouw en verkopen. Daarnaast zijn leefbaarheid en veiligheid belangrijke thema’s.

Convenant 'Weer Thuis'

We hebben eind 2021 het convenant 'Weer Thuis' ondertekend. Dit deden we samen met de betrokken gemeenten, woningcorporaties en zorgaanbieders. Met elkaar staan we voor een grote uitdaging: hoe creëren we een samenleving waarin elke inwoner − met behoud van eigen regie − meedoet? Via dit convenant leggen we afspraken vast en dragen we bij aan ‘inclusief wonen’:

• corporaties stellen voldoende woningen beschikbaar
• zorgorganisaties bieden ondersteuning voor zelfstandig wonen
• gemeenten staan voor de afspraken over regionale spreiding

Daarbij houden we oog voor de draagkracht van een wijk en haar bewoners. Concreet houdt dit in dat SEW jaarlijks een vijftal woningen beschikbaar stelt voor dit convenant.

Wonen en zorg

SEW heeft een samenwerkingsverband met Zorggroep Drenthe voor het verlenen van zorg op maat. Dit is bestemd voor huurders die hiervoor in aanmerking kúnnen en wíllen komen.

Sociaal team, wijkpolitie en Neie Naober 

We hebben iedere maand overleg met het sociaal team en de wijkpolitie. In dit overleg delen we onze ervaringen, elk vanuit zijn of haar werkgebied. Door deze nauwe samenwerking en korte lijnen kunnen we - waar nodig - snel acteren.

Ook overleggen we regelmatig met Neie Naober over de leefbaarheid in Eelde-Paterswolde.

Woningcorporaties mogen hun sociale huurwoningen niet zomaar aan iedereen toewijzen. In eerste instantie gaan de woningen naar mensen met een laag inkomen (primaire doelgroep). Zij hebben weinig kans op een woning in de reguliere markt. Dat is ook de reden dat corporaties met een inkomensgrens werken.

In principe moesten corporaties in 2022 92,5% van de sociale huurwoningen toewijzen aan deze primaire doelgroep. Dat zijn eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 40.765 (prijspeil 2022) en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 45.014 (prijspeil 2022). Corporaties mogen daarnaast 7,5% van hun woningen vrij toewijzen. Dit percentage van 7,5% mag onder bepaalde voorwaarden echter worden verhoogd naar maximaal 15%. Je moet hier dan als corporatie afspraken over maken met de gemeente en huurdersorganisatie. Ook moet je dit vastleggen in de prestatieafspraken. Bij deze 15% vrije toewijzing dient er dus minimaal 85% van de woningen aan de primaire doelgroep te worden toegewezen. SEW werkte in 2022 met de normale 7,5% vrije toewijzing.

In 2022 zijn alle sociale huurwoningen toegewezen aan de primaire doelgroep. SEW voldoet dus aan de regels.

Daarnaast verhuurt SEW een aantal woningen boven de liberalisatiegrens (€ 763,47). Deze verhuuractiviteit staat los van het verhuren van onze sociale woningen.

Statushouders

Wanneer asielzoekers een verblijfsvergunning krijgen, zijn het ‘statushouders’. Ze stromen uit naar gemeenten en hebben recht op woonruimte. Het Rijk bepaalt hoeveel statushouders iedere gemeente moet huisvesten. Dat gebeurt op basis van inwonertal per gemeente.

Het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) regelt de uitstroom van statushouders. Het COA stelt voor elke statushouder een profiel op en kijkt waar de statushouder kan wonen. SEW verhuurt met voorrang woningen aan statushouders.

In 2022 hebben we 19 statushouders gehuisvest in 6 woningen. Er zijn 3 nareizigers gearriveerd. Gemeente Tynaarlo moest in het jaar 2022 in totaal 63 statushouders huisvesten. Uiteindelijk hebben 51 mensen een huis toegewezen gekregen. Dit betekent dat de taakstelling bijna is gehaald.

Thuiskompas

Via Thuiskompas kunnen woningzoekenden op één plek terecht voor een sociale huurwoning in Drenthe en omgeving. Dit is een unieke samenwerking tussen acht Drentse woningcorporaties en hun huurdersverenigingen.

Thuiskompas is transparant en handig in gebruik. Sinds de komst van Thuiskompas zien we een toename in het aantal reacties en een toegenomen inschrijfduur. Dit wordt mede veroorzaakt door de extra druk op de woningmarkt.

Streefhuren

Jaarlijks, per 1 januari, worden de streefhuren geactualiseerd. De streefhuur is de huur die SEW bij mutatie aan nieuwe huurders vraagt.

Hierbij is het uitgangspunt dat er voldoende woningen beschikbaar zijn voor 1-2 persoonshuishoudens met een beperkt inkomen (recht op huurtoeslag). Dit betekent dat minimaal 80% van de huurwoningen een huurprijs heeft tot de eerste aftoppingsgrens.

Huurachterstanden

Betaalproblemen leiden gemakkelijk tot uitzichtloze situaties. En in het uiterste geval zelfs tot ontruiming van de woning. Daarom geven we hoge prioriteit aan het voorkomen van betaalachterstanden. Hiervoor zetten we verschillende instrumenten in. Zo proberen we het aantal automatische incasso’s te vergroten en nemen we al bij een lage huurachterstand contact op met de huurder. Dit doen we telefonisch of via een huisbezoek. We treffen dan, als het mogelijk is, gelijk een betalingsregeling. Het lijkt erop dat dit actieve beleid zijn vruchten afwerpt. Dat is fijn, zowel voor huurders als SEW.

Huurachterstanden melden we ook bij de gemeente. Dit is verplicht vanuit de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (Wgs). 

Aedes Benchmark

We doen mee aan de Aedes-benchmark om onze prestaties op verschillende terreinen met andere corporaties te vergelijken. Het huurdersoordeel over de dienstverlening is beoordeeld met een A-score (2021: A). 

Leefbaarheid is voor SEW een belangrijk thema. Het woon- en leefklimaat bepaalt de staat waarin de wijk verkeert. Daarbij staat het gevoel van veiligheid voorop. Leefbaarheid speelt ook een rol bij de verhuurbaarheid van woningen.

Bij  burenoverlast proberen we bewoners met elkaar in gesprek te brengen, om zo wederzijds begrip te creëren. We zijn een kleine organisatie − hierdoor zijn de lijnen kort en kunnen we problemen vaak snel en in onderling overleg oplossen. Als het nodig is zoekt SEW samenwerking met andere partijen zoals de wijkagent, het sociaal team en Cosis.

In 2022 besloot de gemeente Tynaarlo welzijnsstichting Neie Naober in te schakelen om vanaf 2023 buurtbemiddeling op te zetten en uit te voeren. Woonborg en SEW vinden dit een goede manier om conflicten met buren op te lossen en dragen bij aan de kosten. 

Het woon- en leefklimaat in wijken en buurten is ook onderwerp van gesprek in het overleg dat SEW voert met de gemeente Tynaarlo, Huurdersbelangenvereniging Eelde-Paterswolde (HBV) en de directie van het verzorgingshuis Else van der Laanhuis in Eelde.

Door elkaar goed op de hoogte te houden, proberen we een prettig leefklimaat te hanteren voor onze huurders. Dáár ligt onze focus.

Leefbaarheidsprojecten in wijken of buurten, die niet voor 100% ten goede komen aan onze eigen huurders, worden daarom niet meer door SEW geïnitieerd of gefinancierd.

Huurcommissie

De Huurcommissie is een onpartijdige organisatie die meningsverschillen tussen huurders en verhuurders voorkomt. Ze helpt met een oplossing of doet een officiële uitspraak over het meningsverschil.

Door goede voorlichting te geven, wil de Huurcommissie vooral meningsverschillen voorkomen. Komen huurder en verhuurder er samen niet uit? Dan helpt de Huurcommissie via onpartijdige informatie en bemiddeling. Biedt dat geen uitkomst? Dan beoordeelt ze het meningsverschil via wet- en regelgeving. De Huurcommissie doet vervolgens een uitspraak waar beide partijen zich aan moeten houden.

Marktanalyse 

De gemeente Tynaarlo heeft in het boekjaar 2021 een woningmarktonderzoek uit laten voeren door Companen. Onderstaand de belangrijkste uitkomsten van dit onderzoek:

• Volgens de prognose neemt het aantal inwoners in de gemeente Tynaarlo tussen 2021 en 2040 toe. Vooral het aantal kleine huishoudens stijgt door de vergrijzing. Tussen 2021 en 2040 stijgt met name het aantal huishoudens met 75-plussers sterk.
• Het lijkt erop dat starters, net als in veel andere Nederlandse gemeenten, niet voldoende ruimte hebben om zich te vestigen in de gemeente Tynaarlo. Zeker in het jaar 2021, waarin de prijzen van koopwoningen sterk zijn gestegen. Daarnaast neemt ook de druk op de sociale huursector toe.
• In vergelijking met de regio heeft de gemeente relatief veel koopwoningen en relatief weinig sociale huurwoningen.
• In de sociale huursector neemt de druk op de voorraad toe door meer belangstelling en minder beschikbaarheid. Het gemiddelde aantal reacties en de benodigde inschrijftijd nemen toe, terwijl de mutatiegraad afneemt.
• Tot 2030 is er in de gemeente Tynaarlo een potentiële behoefte aan bijna 900 woningen. Deze behoefte komt voor ongeveer 15% terecht bij de sociale huursector.
• Op basis van de woningbehoefte zien we een veranderende kwaliteitsvraag in de sociale huursector. Zo groeit de vraag naar gelijkvloerse huurwoningen bij verschillende doelgroepen:
  • oudere huishoudens
  • jonge (startende) huishoudens die betaalbaar willen wonen spoedzoekers
  • arbeidsmigranten
  • meer kwetsbare groepen
• Tot 2030 heeft Eelde-Paterswolde volgens de prognose behoefte aan een toevoeging van 80 tot 120 gelijkvloerse sociale huurwoningen en een afname van 40 tot 80 grondgebonden sociale huurwoningen.

Nationale prestatieafspraken: verdubbeling woningbouw

Om het huidige tekort aan sociale huurwoningen en de wachtlijsten aan te pakken moet het bouwtempo van de corporaties flink omhoog de komende jaren. Doel is dat corporaties 250.000 sociale huurwoningen bouwen in de periode 2022 tot en met 2030. Daarnaast is afgesproken dat corporaties tot en met 2030 50.000 middenhuurwoningen gaan bouwen.

SEW heeft per 31 december 2022 in totaal 986 woningen in bezit. De huidige woningvoorraad is als volgt samengesteld:

Hieronder staan de mutaties van de bestaande woningvoorraad in de afgelopen vijf jaar:

Het onderhoudsbeleid moet zo flexibel zijn dat het voortdurend aanpasbaar is aan de wisselende signalen vanuit de markt. Denk hierbij aan huurders, de overheid of de woonomgeving. SEW biedt deze flexibiliteit − dat wordt als zeer klantvriendelijk ervaren.

Zo bieden we huurders keuzes bij de modernisering van hun keuken, toilet of doucheruimte. Dit omvat bijvoorbeeld diverse kleuren wand- en vloertegels, keukens en aanrechtbladen. Ook is het mogelijk om tegen eenmalige betaling extra luxe toe te voegen. SEW heeft in haar kantoor een bescheiden woonwinkel waar huurders de diverse keuzepakketten kunnen bekijken. Hier krijgen we veel positieve reacties op.

Planmatig onderhoud en projecten

Voor planmatig onderhoud en projecten is in 2022 een bedrag van € 3,8 miljoen uitgegeven. Er was € 5,9 miljoen begroot. De werkelijke uitgaven zijn lager dan begroot doordat de renovatie aan de Patrijs-, Fazant- en Leeuwerikweg vertraging op heeft gelopen. Ook kon een aantal werkzaamheden goedkoper worden aanbesteed. In de begroting was bovendien rekening gehouden met het isoleren van vloeren in de wijk Nieuwe Akkers. SEW gaat deze werkzaamheden vanaf 2023 uitvoeren bij mutatie.

Onderstaande werkzaamheden zijn in 2022 afgerond:

• Daken vervangen en isoleren van 100 woningen in de wijk Nieuwe Akkers. Dit project is versneld uitgevoerd (uitvoering in 2022 i.p.v. 2022/2023). De bewoners en SEW zijn erg tevreden met het resultaat!
• Uitbreiden groepenkast, geschikt voor zonnepanelen. 
• Aanbrengen rookmelders.
• Douche-, keuken- en toiletrenovaties bij ruim 70 woningen.
• Cv-ketel vervanging van 66 individuele cv-ketels (cyclus vervangen cv-ketel is 18 jaar). 
• Schilderwerkzaamheden bij diverse complexen.
• Reinigen kunststof kozijnen, trespa boeien en hekwerken bij één complex.

Renovatie Patrijs-, Fazant- en Leeuwerikweg

In 2022 is gestart met de verduurzaming van 23 woningen aan de Patrijs-, Fazant- en Leeuwerikweg. De woningen, met bouwjaar 1962, krijgen nieuwe gevel-, dak- en vloerisolatie (geldt ook voor de berging bij de woning). Daarnaast vervangen we de goten, dakpannen en kozijnen en wordt de beglazing vervangen door driedubbelglas. Ook krijgen de woningen een mechanisch ventilatiesysteem. Verder hebben bewoners de mogelijkheid om via Wocozon zonnepanelen te laten plaatsen. Het energielabel springt hierdoor van D/E/F naar A/A+.

Conditiemeting

Woonscan heeft in 2022 de conditiemetingen voor een derde van het woningbezit uitgevoerd. De resultaten zijn verwerkt in de meerjarenonderhoudsbegroting.

De inspectie voor 2023 wordt in maart en april uitgevoerd. Hierdoor hebben wij de gegevens voor het opstellen van de begroting 2024 op tijd inzichtelijk.

Woningcartotheek

Bryder is ons primaire systeem voor het vastleggen van (technische) gegevens van ons vastgoed. Bryder is een overzichtelijk gebouwinformatiesysteem voor diverse beheerdoeleinden. Het betreft data zoals:

• NEN2580-rapportages 
• verhuurplattegronden
• gebruiksoppervlaktes
• gegevens aanwezige installaties 
• gegevens energielabel
• foto’s
• bestektekeningen

Geleidelijk leggen we de bij ons bekende gegevens over het vastgoed vast in het systeem. Daarnaast heeft Invent samen met Vabi alle plattegronden en NEN2580-rapportages actueel gemaakt.

Bij SEW zetten we sterk in op de verduurzaming van ons woningbezit. Om dit te realiseren, voeren we jaarlijks een aantal projecten uit.

De directie keurt de projecten goed conform het besluitvormingsproces. In dat proces zijn diverse mechanismen verankerd, o.a. een risicoanalyse. De projectmedewerkers monitoren tijdens de uitvoering diverse belangrijke aspecten zoals communicatie en het nakomen van gemaakte afspraken. Over de voortgang van de projecten rapporteren we periodiek. 

Om de twee jaar actualiseren we onze portfoliostrategie. Zo beperken we de risico’s. Voor 2023 staat een update gepland. Een belangrijk onderwerp is de verduurzaming van het bezit. 

Op 31 december 2022 heeft 93% een label D of beter. 7% heeft een label E, F of G. De aanpassing van de labels door de isolatie van 100 daken in de wijk Nieuwe Akkers is hierin deels meegenomen. 

De labelaanpassingen van de 23 woningen aan de Patrijs-, Fazant- en Leeuwerikweg worden verwerkt in het voorjaar van 2023. Dit leidt tot een vermindering van het aantal woningen met een E, F of G label.

Per 1 januari 2021 is de nieuwe methodiek NTA 8800 geïntroduceerd. Langzaamaan zetten wij de ‘oude’ energielabels om naar de nieuwe methodiek (registratie is 10 jaar geldig).

Eind 2022 hebben 345 woningen zonnepanelen. Dit draagt bij aan de verlaging van de totale woonlasten, en is zowel positief voor onze huurders als het milieu.

Drenthe Woont Circulair (DWC) is een initiatief van de acht Drentse woningcorporaties.

DWC is een proeftuin waarin zes consortia van woningcorporaties en marktpartijen van elkaar willen leren hoe je sociale huurwoningen circulair kunt bouwen. In december was de slotbijeenkomst van een zeer leerzame periode. De praktijk blijkt echter weerbarstig en complex. Twee consortia hebben een proefproject in een gevorderd stadium. De overige vier proefprojecten zijn gestopt om financiële redenen of afgekeurd op uiterlijke vormgeving.

SEW heeft niet actief deelgenomen aan een proefproject.

De Kooi

In de prestatieafspraken heeft SEW een drietal locaties vastgelegd voor mogelijke nieuwbouw. Eén van deze locaties is ‘de Kooi’. Op deze plek stond een voormalige basisschool die inmiddels is gesloopt. 

De nieuwbouwlocatie, met een totale grootte van 7.200 m2, is geschikt om 24 sociale huurwoningen te realiseren. Er is een stedenbouwkundige opzet naar de eisen van SEW en de gemeente Tynaarlo ontwikkeld. Het voorlopig programma bestaat uit 10 eengezinswoningen en 14 levensloopbestendige woningen. De huizen zijn bestemd voor mensen die recht hebben op huurtoeslag.

Met de gemeente Tynaarlo is gesproken over de betaalbaarheid van de bouwkosten en de kavelprijs. In februari 2023 volgt een bespreking over de grondexploitatie in de gemeenteraad. Voor het programma is een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk. We werken toe naar realisatie in 2024.

SEW heeft een strategisch personeelsplan (SPP) opgesteld. Het doel is om een duidelijk toekomstbeeld van de toekomstige personele formatie van SEW te krijgen. Daarbij is het belangrijk dat medewerkers zich voortdurend ontwikkelen, zodat ze continu een bijdrage leveren aan het realiseren van de strategische doelen van SEW. Hiermee blijven ze zelf ook breed inzetbaar op de arbeidsmarkt.

De uitkomsten van het SPP zijn:

Formatie

Voor de afdeling Financiën/Wonen is een uitbreiding wenselijk om de Manager te ondersteunen bij de uitvoering van werkzaamheden op het gebied van financiën. Voor deze afdeling is inmiddels een Medewerker Planning & Control (0,67 fte) aangetrokken om de afdeling vanaf januari 2023 te versterken.

Voor de afdeling Vastgoed zoeken we uitbreiding om de Opzichter te ontlasten. Verder kan de Manager worden ondersteund bij strategische en tactische werkzaamheden.

In 2024 gaan de beide Allround Vakmannen met pensioen. Daarom is voor de afdeling Vastgoed is in eerste instantie gezocht naar een Allround Vakman. We hebben deze vacature begin 2023 ingevuld. 

Er is nog niet actief gezocht naar een medewerker die de Opzichter kan ontlasten en/of de Manager Vastgoed kan ondersteunen. We kijken nu eerst of we een efficiencyslag kunnen maken voor bepaalde werkzaamheden.

Toekomstbestendigheid medewerkers

Alle medewerkers hebben een zogeheten loopbaangesprek. In deze gesprekken hebben onze medewerkers aangegeven hoe zij hun toekomst zien en wat hen bezighoudt. De loopbaanadviseur heeft in deze gesprekken een luisterend oor geboden en waar nodig hulpmiddelen (tools) aangegeven die kunnen helpen bij de dagelijkse werkzaamheden.

Het opstellen van het SPP was een pilotproject. Het streven is om zo tot een gerichte aanpak voor het SPP bij compacte organisaties te komen.

SEW is een kleine organisatie die bijzonder efficiënt en effectief is ingericht. Er is voldoende sprake van functiescheiding en de functies zijn zo ingericht dat medewerkers in staat zijn om elkaars werk op te vangen. Hierdoor is de voortgang van de dagelijkse werkzaamheden gegarandeerd.

De administratie verzorgt SEW in eigen beheer. We maken gebruik van het bedrijfsinformatiesysteem van NCCW/Qonsio te Almere.

Het onderhoud van het interne automatiseringssysteem hebben we uitbesteed aan de CSN Groep in Leusden. 

De samenstelling van de begroting, rapportages en de jaarrekening verzorgen we eveneens in eigen beheer.

Sinds 25 mei 2018 is de algemene verordening gegevensbescherming (AVG) van kracht. Dat betekent dat in de gehele Europese Unie dezelfde privacywetgeving geldt.

In de AVG zijn de belangrijkste regels voor de omgang met persoonsgegevens vastgelegd. Als woningcorporatie treffen we passende maatregelen om deze gegevens te beschermen. Dat betekent dat we alleen noodzakelijke gegevens verzamelen en dat de toegang tot deze gegevens is beperkt. Wij leggen gegevens vast:  

• in het kader van onze dienstverlening
• bij het sluiten van een huurovereenkomst
• bij een huurincasso
• bij een ander contact met SEW

We gebruiken de gegevens alléén voor de uitvoering van onze activiteiten en om huurders, woningzoekenden en andere betrokkenen op de hoogte te houden.

In 2022 actualiseerden we het verwerkingenregister. Tevens is het onderwerp AVG besproken met alle medewerkers.

De accountant bracht in november 2022 de managementletter uit. Hierin deed zij verslag van de bevindingen uit de jaarlijkse interimcontrole. Uit de evaluatie van de belangrijkste risico’s en interne beheersmaatregelen kwamen geen bijzondere tekortkomingen.

Oordeel rechtmatigheid verslagjaar 2021

Op grond van de Woningwet ontvangt SEW jaarlijks voor 1 december het oordeel van de Autoriteit Woningcorporaties (Aw). Dit gaat over:

• de staatssteunregeling met betrekking tot het voorgaande verslagjaar
• passend toewijzen
• de huursombenadering
• de Wet normering topinkomens (WNT)
• de toetsing verlicht regime
• overcompensatie
• de naleving van specifieke wettelijke bepalingen

SEW voldeed in 2021 aan de criteria om in aanmerking te komen voor staatssteun. Daarnaast constateerde de Aw dat de accountant een goedkeurend oordeel gaf voor de WNT en dat bij SEW geen sprake is van overcompensatie. Ook op de overige te beoordelen onderdelen zijn geen onrechtmatigheden geconstateerd.

In 2021 heeft het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) het strategisch programma geïmplementeerd. Doel van het programma is om ook in de toekomst een voldoende robuust borgstelsel te garanderen. Woningcorporaties die deelnemen in het WSW moeten tegen zo laag mogelijke kosten financierbaar zijn en blijven.

Leningdocumentatie

Een belangrijk onderdeel van het strategisch programma betreft de verbetering van de zekerheidspositie van WSW bij een aanspraak op de borg. Deze verbetering realiseerde het WSW via een aanpassing in de standaard leningdocumentatie die per 1 augustus 2021 in werking trad. Voor geldleningen afgesloten vóór die datum heeft het WSW in 2022 gevraagd om per financier een addendum te ondertekenen, zodat deze aanpassingen ook van toepassing worden op lopende geldleningen van voor 1 augustus 2021. 

Obligolening 

Via de obligolening zijn aanspraken op het WSW − in tijden van grote verliezen − (meer) zeker gesteld. De faciliteit geeft het WSW het recht om, als het jaarlijks obligo onvoldoende blijkt, tot maximaal de hoofdsom van de obligolening een bedrag op te eisen. De obligolening is een faciliteit ter grootte van 2,6% van de omvang van de gewogen geborgde leningportefeuille aan het einde van het voorgaande jaar. Hierbij worden leningen vanuit collegiale financiering voor slechts 33% meegenomen en leningen met een variabele hoofdsom voor 75%. Voor SEW betekent dit een gewogen geborgde schuldrestant van € 5,7 miljoen en een obligolening van € 148.000. De bereidstellingsprovisie bedraagt vanaf 30 november 2022 20 basispunten op jaarbasis.

Daarnaast kan er jaarlijks obligo worden geïnd. Hiermee blijft het risicovermogen van het WSW op peil. De obligoheffing voor 2022 bedroeg 0,0487% van de gewogen geborgde leningportefeuille eind 2021, namelijk € 2.757.

Met een goed en gezond financieel beleid kunnen we onze financiële en maatschappelijke continuïteit waarborgen. We willen blijven voldoen aan de eisen van de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Onze huuropbrengsten investeren we graag in betaalbaarheid, beschikbaarheid en duurzaamheid van woningen én in leefbaarheid.

Volgens de Woningwet zijn woningcorporaties wettelijk verplicht hun diensten van algemeen economisch belang (DAEB) te scheiden van hun niet-DAEB-activiteiten. SEW valt onder het zogeheten ‘verlichte regime’. Dat willen zeggen dat we zijn vrijgesteld van de verplichting om administratief te scheiden of juridisch te splitsen. Wél moeten we in de administratie onderscheid maken tussen kosten en opbrengsten van DAEB-activiteiten aan de ene kant en niet-DAEB-activiteiten aan de andere kant.

De winst- en verliesrekening over 2022 sluit met een negatief resultaat van € 11.031.082 ten opzichte van een positief resultaat van € 17.203.201 over 2021. Dit verschil zit met name in de waardeveranderingen vastgoedportefeuille.

Het eigen vermogen laat met een saldo per 31 december 2022 van € 115.591.748 een afname zien van € 11.031.082 (het resultaat over 2022).

Het jaarresultaat wordt sterk beïnvloed door effecten van boekhoudkundige aard, met name door op- en afwaarderingen van vastgoed en een onrendabele top van te ontwikkelen vastgoed. De kasstromen geven een objectiever beeld van de ontwikkeling van onze financiële positie. De kasstromen in 2022 zijn:

De kengetallen maken inzichtelijk of de financiële continuïteit (levensvatbaarheid) van SEW is gewaarborgd.

De beoordeling van de financiële positie vindt plaats op basis van vijf financiële ratio’s: interest coverage ratio (ICR), loan-to-value (LTV), solvabiliteitsratio, dekkingsratio en onderpandratio.

SEW heeft het vastgoed gewaardeerd op marktwaarde. Tevens werd de beleidswaarde berekend.

De definitie van ‘marktwaarde in verhuurde staat’ is: het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, verstandig en niet onder dwang hebben gehandeld.

De marktwaarde verhuurde staat is berekend op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, 31 december 2022. Als uitgangspunt geldt de basisvariant van het waarderingshandboek.

Ook de beleidswaarde is gebaseerd op de verwachte toekomstige kasstromen. Hierbij wordt echter uitgegaan van het beleid van onze corporatie.

De beleidswaarde van het DAEB vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2022 € 67,9 miljoen. De beleidswaarde van het niet-DAEB vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2022 € 3,4 miljoen.

De marktwaarde is het startpunt voor de berekening van de beleidswaarde. De beleidswaarde wordt bepaald door de marktwaarde op vier aspecten aan te passen. Hierbij zoeken we aansluiting bij het beleid van de corporatie, in plaats van de uitgangspunten in de markt. De vier aspecten zijn: 

1. Beschikbaarheid: voor de gehele portefeuille hanteren we het doorexploiteerscenario.
2. Betaalbaarheid: de markthuur wordt vervangen door de beleidshuur.
3. Kwaliteit: de marktnorm voor onderhoud vervangen we door de onderhoudsnorm van SEW.
4. Beheer: de marktnorm voor beheer verruilen we voor de beheernorm van SEW.

Het verschil tussen de markt- en beleidswaarde bedraagt de maatschappelijke bestemming.

Wat is het doel en de betekenis van treasury? Treasury is het maximaal beschikbaar hebben én houden van de financiële middelen tegen acceptabele risico’s en zo laag mogelijke kosten. Alle treasury-activiteiten zijn ondergeschikt en dienend aan de:

• missie en visie van SEW
• de kerntaken van SEW
• de doelstellingen van SEW op het terrein van volkshuisvesting

SEW heeft een treasurycommissie. Deze commissie laat zich bijstaan door een onafhankelijk treasury-adviesbureau.

De treasurycommissie werkt volgens kaders die vastliggen in het treasurystatuut.  De commissie stelt een treasuryjaarplan op waarin de te verwachten transacties met betrekking tot leningen zijn opgenomen. Het treasuryjaarplan wordt door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. Minimaal drie keer per jaar monitort de treasurycommissie de werkelijke ontwikkelingen.

Er is geen sprake van risicovolle producten zoals derivaten of andere producten met een erg speculatief karakter.

SEW neemt jaarlijks deel aan de Aedes-benchmark. Volgens de benchmark bedragen onze geharmoniseerde netto bedrijfslasten per verhuureenheid over 2021 € 798 (sectorgemiddelde is € 877). Wij behoren hiermee tot groep A: corporaties met lage bedrijfslasten. De netto bedrijfslasten zijn iets hoger het voorgaande jaar, namelijk 0,8%. Het sectorgemiddelde is toegenomen met 3,7%.

De huuropbrengsten en vergoedingen bedragen in 2022 ca. € 6,7 miljoen. In onderstaande cirkeldiagram is weergegeven waaraan deze opbrengsten zijn besteed.

De komende jaren zet SEW zich in op verdere verduurzaming van het bezit en blijvende betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen. In de meerjarenprognose 2023-2027 zijn onze plannen doorgerekend. Hierin zijn de markt- en beleidswaarde bepaald op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2021. Dit betekent dat de financiële ratio's afwijken van de ratio's in 2022. 

De verwachte ontwikkeling van de financiële ratio’s op basis van de meerjarenprognose en het beoordelingskader van WSW/Aw ziet er voor de komende jaren als volgt uit:

Ons doel op fiscaal gebied is:

1. voldoen aan wet- en regelgeving
2. onze fiscale positie waar mogelijk te optimaliseren

We krijgen hierbij ondersteuning van externe belastingadviseurs.

De Belastingdienst verrichtte in 2021/2022 een zogeheten ‘boekenonderzoek’ (steekproef) bij SEW. Het onderzoek richtte zich met name op de vennootschapsbelasting en de btw over 2019.

Voor de vennootschapsbelasting heeft SEW een naheffing ontvangen van € 23.220. Dit wordt met name veroorzaakt door een verschil in de toerekening van kosten aan onderhoud en verbeteringen.

Voor de omzetbelasting heeft SEW een naheffingsaanslag ontvangen van € 11.424. Dit komt door een verschil in inzicht met betrekking tot de verwerking van de vervanging van meterkasten voor de plaatsing van zonnepanelen.