1 Bestuursverslag

SEW kijkt in deze jaarstukken terug op 2021. We leggen verantwoording af over de volgende aandachtsvelden:

• belanghouders
• huurders
• woningen
• organisatie
• financiën

De woningmarkt

De spanningen op de woningmarkt blijven toenemen. Met name in stedelijke gebieden is de vraag naar huurwoningen groter dan het aanbod. Bovendien zijn de vraagprijzen van koopwoningen zó hoog dat het voor veel starters niet haalbaar is om een woning te kopen. Ook in Eelde-Paterswolde, onder de rook van Groningen, zijn deze ontwikkelingen merkbaar. Daarnaast is vergrijzing van de bevolking aan de orde.

De gemeente Tynaarlo is bezig met het actualiseren van haar Woonvisie. Als input hiervoor gebruikt zij het woningmarktonderzoek van Companen uit 2021. Hiermee krijgt de gemeente inzicht in de woningvoorraad en de bevolkingsontwikkeling, zowel terug- als vooruitblikkend. Tevens geeft het woningmarktonderzoek inspiratie voor de ontwikkeling van de kwalitatieve woningbehoefte, een belangrijke bouwsteen voor een actuele Woonvisie.

SEW gebruikt deze gegevens voor de actualisatie van onze portfoliostrategie in 2022.

Dit jaarverslag is vooral een rapportage op feiten. Daar voegen we als SEW graag een menselijk tintje aan toe. Namens de collega’s en mijzelf kan ik zeggen dat wij in 2021 met veel inzet en enthousiasme aan onze volkshuisvestelijke taak hebben gewerkt.

Veel plezier met het lezen van de uitwerking daarvan!

De missie geeft aan waar we voor staan. We leggen hierin uit wat we doen:

De visie geeft aan waar we voor gaan en wat we willen bereiken:

Bij het werken aan onze missie gaat het niet alleen om wát we doen, maar ook hóé wij werken: onze houding en ons gedrag. Met kernwaarden geven wij aan wie we zijn en hoe we handelen.

• Dichtbij

SEW staat dichtbij huurders en belanghebbenden. We luisteren goed, kennen onze huurders en weten wat er speelt.

• Betrouwbaar

Wij gaan respectvol om met onze huurders en zijn bereikbaar en behulpzaam. We maken heldere afspraken die we goed kunnen nakomen.

• Efficiënt en effectief

We zijn kostenbewust en zuinig op het maatschappelijk geld.

SEW is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet. Onze stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van volkshuisvesting, zoals omschreven in artikel 45 van de Woningwet.

SEW verhuurt ongeveer 1.000 woningen in Eelde-Paterswolde.

SEW onderschrijft de beginselen zoals vastgelegd in de Governancecode Woningcorporaties en Aedescode.

De Governancecode stoelt op vijf principes die gelden voor iedereen die bij een woningcorporatie werkt. De code geldt ook voor mensen die betrokken zijn bij het bestuur van en/of het toezicht op een woningcorporatie. De principes vullen elkaar aan en hangen met elkaar samen:

• Principe 1:

Het belang van (toekomstige) huurders of bewoners staat voorop. Dit principe gaat over de normen en waarden die passen bij de maatschappelijke opdracht.

• ​Principe 2:

Omschrijft op welke manier het bestuur en de Raad van Commissarissen (RvC) aanspreekbaar zijn op resultaten. Het principe bepaalt ook dat zij actief verantwoording moeten afleggen.

• Principe 3:

Beschrijft de toetsstenen van geschiktheid voor bestuur en de RvC.

• Principe 4:

Normeert dat het bestuur en de RvC de dialoog aangaan met (toekomstige) bewoners, gemeenten en andere belanghebbende partijen.

• Principe 5:

Besteedt aandacht aan het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten.

In de Aedescode zijn kwaliteiten over inzet, transparantie en verantwoording opgenomen, die verplicht verbonden zijn aan de leden van Aedes.

SEW werkte in 2021 volgens de principes en uitwerkingen van de Governancecode Woningcorporaties en de Aedescode.

De Directeur-Bestuurder van SEW bestuurt de woningcorporatie en is onder meer verantwoordelijk voor:

• de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie
• de strategie
• de financiering
• het beleid
• de resultatenontwikkeling
• het afhandelen van klachten zoals ingediend bij de klachtencommissie

De Directeur-Bestuurder legt verantwoording af aan de RvC en richt zich op het behalen van de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen van SEW. Hierbij weegt hij de belangen af van iedereen die betrokken is bij de woningcorporatie.

De Directeur-Bestuurder is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor de risicobeheersing van de activiteiten die zijn verbonden aan SEW. Hij rapporteert hierover aan de RvC en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen ook met de Raad.

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Directeur-Bestuurder zijn in artikel 7 van de statuten van SEW omschreven. Dit is verder uitgewerkt in het Reglement Bestuur.

In 2021 is de functie van Directeur-Bestuurder vervuld door de heer M. (Michiel) Veenstra, werkzaam in deze functie sinds 1 mei 2011.

Tegenstrijdige belangen

In 2021 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de Directeur-Bestuurder, zoals bedoeld in principe 3.7 van de Governancecode Woningcorporaties.

PE-punten

In de Governancecode Woningcorporaties staat dat bestuurders van woningcorporaties in drie jaar tijd 108 PE-punten moeten behalen. Dit is gebaseerd op 108 studiebelastingsuren, zoals vastgesteld door de geaccrediteerde opleidingsaanbieder.

In de periode 2019 t/m 2021 heeft de bestuurder van SEW 160 punten behaald. Hij heeft hiermee ruim voldaan aan de Governancecode Woningcorporaties.

De bedrijfsvoering van elke organisatie kent risico’s. SEW is een risicomijdende organisatie en heeft een traditie van wijze keuzes ten aanzien van de ontwikkeling en bouw van woningen. We bouwen al honderd jaar voor de sociale huursector. SEW bouwt de komende jaren niet meer voor de koopsector, vrije huursector of bedrijfsonroerend goed en speculeert niet met grond- en vastgoedposities. Kortom, we houden ons aan onze kerntaak.

Met ons voorzichtige financiële beleid en de interne procedures willen we risico’s minimaliseren. We hebben risicomanagement actief geïntegreerd in de tussentijdse rapportages. In deze rapportages leggen we verantwoording af over risico's en beheersmaatregelen.

Onderstaand noemen wij de belangrijkste risico’s en hoe wij hiermee omgaan. Over het verslagjaar 2021 zijn geen risico’s te melden die een bijzondere impact hadden op SEW en de resultaten.

We zijn bijzonder trots op de resultaten van de Aedes-benchmark: we ontvingen twee keer een A-notering! Vooral de A-score op het huurdersoordeel zien we als een groot compliment. In totaal hebben huurders ons drie keer beloond met een 8 of hoger: bij het intrekken en opleveren van de woning en bij een reparatieverzoek. Ook de bedrijfslasten zijn onder het landelijk gemiddelde en werden beloond met een A.

Dit jaar hebben we door een marktonderzoeksbureau een verdiepingsslag laten uitvoeren. Met de aanbevelingen die hieruit zijn voortgekomen, gaan we uiteraard aan de slag.

In september 2020 zijn Woonborg, De Volmacht en SEW onder begeleiding van Atrivé gestart met een verkenning naar een mogelijke samenwerking. Alle drie de corporaties zijn actief in de plattelandsregio de ‘Kop van Drenthe’. De onderlinge verbondenheid (Woonborg en SEW zijn allebei actief in de gemeente Tynaarlo en De Volmacht en Woonborg in de gemeente Aa en Hunze) en de lokale en regionale volkshuisvestelijke uitdagingen waren belangrijke beweegredenen om deze verkenning te starten.

Na een intensief traject is in goed overleg besloten om op dit moment niet de volgende stap in deze verkenning te zetten. Alhoewel we niet uitsluiten dat de urgentie van regionale krachtenbundeling zich in de toekomst alsnog kan aandienen, zetten we onze samenwerking voorlopig op de huidige wijze voort.

Meer over de verkenning lees je in hoofdstuk 2, in het verslag van de RvC.

Het beleid van SEW is altijd gericht op de lange termijn. Dat geldt voor alle onderdelen in onze dienstverlening: communicatie en omgang met huurders, de verduurzaming van onze woningen, het inzetbaar houden van onze medewerkers en een transparant en voorzichtig financieel beleid. In de hoofdstukken 4, 5, 6 en 7 van dit verslag komen we daar uitgebreid op terug.

De Directeur-Bestuurder van SEW verklaart dat alle uitgaven in het boekjaar in het belang van de volkshuisvesting zijn gedaan.

We hadden niet verwacht dat COVID-19 de wereld in 2021 nog steeds zou beheersen, maar helaas hebben de coronamaatregelen ook dit jaar invloed gehad op ons dagelijks leven en de economie.

Uit onze ervaring van 2020 blijkt dat SEW, ondanks de voortdurende coronacrisis, de kwaliteit van dienstverlening aan huurders hoog heeft weten te houden. Gegevens van de Aedes Benchmark bevestigen dit. Dat is een mooi resultaat.

Net als 2020 is ook 2021 een jaar waarin SEW dus goed presteerde. De Raad van Commissarissen (RvC) waardeert de inzet en betrokkenheid van de bestuurder en alle medewerkers.

De rol van de RvC is ‘erop toezien dat SEW haar maatschappelijke koers vaart’. Maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen staan hierin centraal. Met name ook de belangen van mensen die op de woningmarkt in een kwetsbare positie verkeren. Ook controleert de Raad of SEW voldoet aan de eisen voor woningcorporaties, zoals opgenomen in wet- en regelgeving.

De RvC houdt toezicht op het functioneren van de bestuurder én de algemene gang van zaken binnen de corporatie. Er is toezicht op:

• realisatie van de doelstellingen van de corporatie
• strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie
• opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen
• kwaliteitsbeeld
• kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording
• financieel verslaggevingsproces
• naleving van toepasselijke wet- en regelgeving

De RvC handelt op basis van de bevoegdheden die in de statuten van SEW zijn omschreven. Het reglement van de RvC beschrijft hoe de Raad zijn werk moet doen.

In dit verslag legt de RvC - als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie - publiekelijk verantwoording af. Dit gaat over de wijze waarop de Raad in het afgelopen jaar invulling gaf aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden. Bij de toezichthoudende rol maakt de RvC gebruik van een extern en intern toezichtkader.

Het externe toezichtkader wordt gevormd door:

1.            wet- en regelgeving vanuit de Woningwet

2.            Autoriteit Woningcorporaties (Aw)

3.            sectorinstituten, zoals:

            a.            Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

            b.            Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW)

            c.            Aedes (branchevereniging van woningcorporaties)

Hieronder worden de belangrijkste documenten van het externe en interne toezichtkader genoemd.

Extern toezichtskader:

• Woningwet 2015 en daarvan afgeleide wet- en regeling
• Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV)
• Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 (RTIV)
• Aedes Code
• Governance Code Woningcorporaties
• Wet Normering Topinkomens (WNT)

Intern toezichtskader:

• statuten SEW
• reglement RvC
• reglement bestuur
• profielschets RvC
• profielschets en rol bestuurder
• treasurystatuut en jaarplan treasury
• reglement financieel beleid en beheer
• integriteitscode en meldregeling voor misstanden
• ondernemingsplan
• meerjarenbegroting
• portfoliostrategie
• huurbeleid
• prestatieafspraken met de gemeente en Huurdersbelangenvereniging
• managementletter en accountantsverslag van de accountant

In het afgelopen jaar zijn de volgende besluiten genomen of is goedkeuring verleend aan:

• jaarverslag 2020
• deelname leningruil Vestia
• afsluiten roll-over lening van € 3,4 miljoen
• doelen bestuurder 2021
• benoeming de heer Dunning tot vicevoorzitter van de RvC
• BOD 2022 ten behoeve van de prestatieafspraken
• geactualiseerd reglement RvC
• benoeming de heer De Vries tot lid van de RvC
• huurbeleid 2021
• vergoeding RvC 2021 en 2022
• besluit op advies onderzoek samenwerking SEW, Woonborg en De Volmacht
• Volmacht WSW van € 36 miljoen
• beoordeling bestuurder en salaris 2021 en 2022 e.v. (WNT-norm)
• bestuursbesluiten 2020
• geactualiseerde visie op toezicht RvC
• begroting 2022 en meerjarenbegroting 2023-2026
• afsluiten obligolening WSW
• geactualiseerd procuratiereglement

Met de accountant is gesproken over de jaarrekening, het jaarverslag 2020 en de managementletter van 2021.

De RvC heeft op 16 maart 2021 een digitaal (digitaal i.v.m. de coronamaatregelen) overleg gehad met de Huurdersbelangenvereniging. Daarin bespraken we de huurbevriezing per 1 juli, de bouwprojecten, samenvoeging fondsen (servicefonds), dossier Vestia en verduurzaming. Ook is door de bestuurder een korte presentatie gegeven over de begroting 2021-2025. Tot slot is het besluit naar aanleiding van een verkennend onderzoek naar de samenwerking tussen Woonborg, De Volmacht en SEW uitgelegd door de RvC.

Goed werkgeverschap is een doorlopende taak. De RvC hoort deze zo uit te voeren dat de corporatie altijd over een goed bestuur beschikt. Het is belangrijk dat de bestuurder zijn of haar competenties volledig ten dienste van de corporatie inzet, zodat de RvC zijn toezichtrol volledig kan vervullen. In 2021 is de samenstelling van het bestuur niet gewijzigd.

De RvC wil haar werkgeversrol graag verder professionaliseren. Dit was ook een aandachtspunt in de evaluatie van ons eigen functioneren, begin 2021. Dit jaar formaliseerden we de systematiek van gesprekken. Het gaat de RvC vooral om het voeren van een ‘goed gesprek’. Hiervoor kunnen zowel de RvC als de bestuurder agendapunten inbrengen. Afgesproken is dat er jaarlijks meerdere gesprekken plaatsvinden. Naast aandacht voor het jaarlijks opstellen van reguliere doelen, is er ook ruimte voor persoonlijke doelen.

Het salaris van de bestuurder voor 2022 is vastgesteld. Er wordt voldaan aan de Wet Normering Topinkomens (WNT).

In het verslagjaar zijn geen meldingen omtrent integriteit ontvangen. Ook is geen gebruikgemaakt van de meldregeling voor misstanden. Dat stemt de RvC positief.

De RvC hecht waarde aan de klankbordfunctie. De Raad rekent het tot zijn verantwoordelijkheid om:

• met bestuur te reflecteren op de strategie in relatie tot de omgeving
• met bestuur te reflecteren op omvangrijke beslissingen, waaronder investeringen
• het bestuur desgevraagd te ondersteunen bij strategische beslissingen
• het bestuur gevraagd en ongevraagd advies te geven, met respect én inachtneming van de eigen verantwoordelijkheid van het bestuur

De klankbordfunctie vindt plaats op basis van onderling vertrouwen, een duidelijke taakopvatting, integrale benadering en heldere afbakening van taken en verantwoordelijkheden.

Deze functie blijft een aandachtspunt voor de RvC. Na de zelfevaluatie is voorgesteld om jaarlijks twee momenten te reserveren voor strategische sessies. Om diverse redenen is dit nog niet gelukt.

De RvC is strategisch sparringpartner van de bestuurder. Bijvoorbeeld bij de totstandkoming van:

• zichtbaarheid van/communicatie door SEW
• perspectiefnotitie samenwerkingsmogelijkheden

Eind 2020 zijn Woonborg, De Volmacht en SEW, onder begeleiding van adviesbureau Atrivé, gestart met een verkenning naar een mogelijke samenwerking. Alle drie corporaties zijn actief in plattelandsregio de ‘Kop van Drenthe’.

De onderlinge verbondenheid en de volkshuisvestelijke uitdagingen, zowel lokaal als regionaal, waren belangrijke beweegredenen om deze verkenning te starten. Dit komt doordat Woonborg en SEW beiden actief zijn in de gemeente Tynaarlo. En De Volmacht en Woonborg allebei in de gemeente Aa en Hunze. Atrivé kijkt op welke wijze de drie corporaties elkaar kunnen versterken.

De resultaten van de verkenning zijn begin 2021 besproken. Uit de quickscans bleek dat de drie  corporaties financieel gezond zijn en elk afzonderlijk de opgaven aankunnen. Het advies is om te fuseren, dit is verwoord in een perspectiefnota. Andere samenwerkingsvormen zijn onvoldoende onderzocht.

De RvC heeft in dit traject een klankbordrol gehad. De perspectiefnota is door de RvC in een aparte vergadering besproken. De Raad ziet, net als de bestuurder, onvoldoende aanknopingspunten om een vervolg te geven aan het traject. Wel heeft de RvC de bestuurder geadviseerd om naar de toekomst te blijven kijken, met name op organisatorisch gebied. Dit vanwege de grote opgaven die er liggen.

Ook de volgende zaken zijn besproken:

• voortgang projecten
• periodieke rapportages
• risicomanagement en interne beheersing
• financieringsbehoefte
• prestatieafspraken met de gemeente
• resultaten Aedes benchmark
• managementletter en accountantsverslag met Accountantskantoor Verstegen
• huisvesting statushouders

De RvC waakt ervoor dat de leden van de Raad onafhankelijk zijn, met name in het licht van de Governancecode Woningcorporaties. De Raad constateert tot grote tevredenheid dat alle leden in  het verslagjaar aan deze criteria hebben voldaan. En daarbij hun taken onafhankelijk van elkaar hebben uitgevoerd.

De RvC werkt met een profielschets voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van leden. Dit is gerelateerd aan de omvang, samenstelling en activiteiten van de RvC.

In 2021 is deze profielschets opnieuw bekeken, bijstellen was niet nodig.

De Governancecode Woningcorporaties verplicht dat we in het jaarverslag melding maken van de activiteiten op het gebied van permanente educatie van de RvC.

De huidige leden van de RvC hebben het aantal voorgeschreven PE-punten (naar rato) behaald in het jaar 2021:

• Mevrouw M.Y. van der Veen: 12 punten
• De heer J .Dunning:  9 punten
• De heer A. de Vries: 4 punten

In november is er gezamenlijk een training treasury gevolgd.

De commissarissen ontvangen een vast honorarium voor hun werkzaamheden. Bij de vaststelling van de honorering is rekening gehouden met de:

• Governancecode Woningcorporaties
• Wet Normering Topinkomens (WNT)
• vastgestelde bindende beroepsregel van Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties

Er is bewust gekozen voor een beloning die onder het wettelijke en het VTW-maximum blijft.

De vergoeding van de RvC voor 2021 is vastgesteld op 80% van de beroepsregel. Er is geen onkostenvergoeding.

De Raad van Commissarissen heeft zeven reguliere vergaderingen gehouden. De zelfevaluatie over 2021 is gepland in februari 2022.

Opgetekend te Paterswolde op 19 april 2022

Door:

Mevrouw M.Y. van der Veen, voorzitter

De heer J. Dunning, lid

De heer A. de Vries, lid

We maken jaarlijks prestatieafspraken met de gemeente Tynaarlo, collega-corporatie Woonborg, Algemene Huurdersvereniging (AH) Woon en de Huurdersbelangenvereniging Eelde-Paterswolde. Met de prestatieafspraken dragen we gezamenlijk én in goed overleg structureel bij aan een goed aanbod van sociale huurwoningen in de gemeente Tynaarlo. De prestatieafspraken zijn uitgewerkt op de volgende thema's:

• betaalbaarheid
• beschikbaarheid
• kwaliteit van de woningvoorraad
• huisvesten bijzondere doelgroepen
• wonen & zorg
• kleine kernen
• leefbaarheid

Op 9 december 2021 zijn de prestatieafspraken voor 2022 getekend.

De gemeente Tynaarlo is voor SEW een belangrijke gesprekspartner, zowel op ambtelijk als bestuurlijk niveau. Vooral als het gaat om beleidsafstemming en uitvoering van projecten op het gebied van nieuwbouw, woningverbetering en leefbaarheid.

SEW hecht grote waarde aan het betaalbaar houden van de huren voor zittende en toekomstige huurders. We hebben dit ook uitvoerig besproken met de gemeente. Juist omdat dit verantwoordelijkheid van zowel de gemeente als SEW vraagt.

De Huurdersbelangenvereniging Eelde-Paterswolde (HBV) vertegenwoordigt onze huurders. De HBV bestaat uit vier leden en praat, op basis van gelijkwaardigheid, mee over de prestatieafspraken. Daarnaast vindt regelmatig overleg met de HBV plaats. We spreken bijvoorbeeld over de jaarlijkse huurverhoging, verduurzaming, onderhoud, nieuwbouw en verkopen. Daarnaast zijn leefbaarheid en veiligheid belangrijke thema’s.

Convenant 'Weer Thuis'

Eind 2021 ondertekenden we het convenant 'Weer Thuis'. Dit deden we samen met de betrokken gemeenten, woningcorporaties en zorgaanbieders. Met elkaar staan we voor een grote uitdaging: hoe creëren we een samenleving waarin elke inwoner − met behoud van eigen regie − meedoet? Via dit convenant leggen we afspraken vast en dragen we bij aan ‘inclusief wonen’:

• corporaties stellen voldoende woningen beschikbaar
• zorgorganisaties bieden ondersteuning voor zelfstandig wonen
• gemeenten staan voor de afspraken over regionale spreiding

Daarbij houden we oog voor de draagkracht van een wijk en haar bewoners. Concreet houdt dit in dat SEW jaarlijks een vijftal woningen beschikbaar stelt voor dit convenant.

Wonen en zorg

SEW heeft een samenwerkingsverband met Zorggroep Drenthe voor het verlenen van zorg op maat. Dit is bestemd voor huurders die hiervoor in aanmerking kúnnen en wíllen komen.

SEW is er primair voor huishoudens met een inkomen tot € 40.024 (prijspeil 2021). Volgens de 80-10-10 regeling wijzen wij jaarlijks tenminste 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen aan deze groep toe.

In sommige gevallen wijzen wij ook toe aan huishoudens met een inkomen boven € 40.024. We mogen namelijk 10% van de woningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tussen € 40.024 en € 44.655 (prijspeil 2021). De overige 10% van de woningen mogen corporaties vrij toewijzen.

Daarnaast verhuurt SEW een aantal woningen boven de liberalisatiegrens (€ 752,33).

In 2021 is 98,5% van de sociale huurwoningen toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 40.024. SEW voldoet dus aan de 80-10-10 regeling.

Urgentie

Een woningzoekende kan, onder bepaalde voorwaarden, met voorrang voor een woning in aanmerking komen. De urgentie-aanvragen worden behandeld door de Urgentie Commissie Thuiskompas. In 2021 zijn geen woningen verhuurd aan urgente woningzoekenden.

Thuiskompas

Via Thuiskompas kunnen woningzoekenden op één plek terecht voor een sociale huurwoning in Drenthe en omgeving. Dit is een unieke samenwerking tussen acht Drentse woningcorporaties en hun huurdersverenigingen.

Thuiskompas is transparant en handig in gebruik. Sinds de komst van Thuiskompas zien we een toename in het aantal reacties en de inschrijfduur. Dit wordt mede veroorzaakt door de toegenomen druk op de woningmarkt.

Streefhuren

Jaarlijks, per 1 januari, worden de streefhuren geactualiseerd. De streefhuur is de huur die SEW bij mutatie aan nieuwe huurders vraagt.

Hierbij is het uitgangspunt dat er voldoende woningen beschikbaar zijn voor 1-2 persoonshuishoudens met een beperkt inkomen (recht op huurtoeslag). Dit betekent dat minimaal 80% van de huurwoningen een huurprijs heeft tot de eerste aftoppingsgrens.

De onderverdeling van de streefhuren per 31 december 2021, per huurprijscategorie, is als volgt:

Huurachterstanden

Betaalproblemen leiden gemakkelijk tot uitzichtloze situaties. En in het uiterste geval tot ontruiming van de woning. Daarom geven we hoge prioriteit aan het voorkomen van betaalachterstanden. Hiervoor zetten we verschillende instrumenten in. Zo proberen we het aantal automatische incasso’s te vergroten en nemen we al bij een lage huurachterstand contact op met de huurder. Dit doen we telefonisch of via een huisbezoek. We treffen dan, als het mogelijk is, gelijk een betalingsregeling.

De huurachterstand aan het eind van 2021 was € 18.005 (2020: € 28.605).

Het lijkt erop dat dit actieve beleid zijn vruchten afwerpt. Dat is fijn, zowel voor huurders als SEW.

Aedes Benchmark

We doen mee aan de Aedes Benchmark om onze prestaties op verschillende terreinen met andere corporaties te vergelijken. Het huurdersoordeel over de dienstverlening is beoordeeld met een A-score (2020: B). We zijn erg tevreden met deze uitstekende beoordeling.

Leefbaarheid is voor SEW een belangrijk thema. Het woon- en leefklimaat bepaalt de staat waarin de wijk verkeert. Daarbij staat het gevoel van veiligheid voorop. Leefbaarheid speelt ook een rol bij de verhuurbaarheid van woningen.

In 2021 zagen we de overlast toenemen. Zeker nu we massaal thuiswerken, stijgt het aantal meldingen van burenoverlast. Toch proberen we bewoners met elkaar in gesprek te brengen, om zo wederzijds begrip te creëren. We zijn een kleine organisatie, hierdoor zijn de lijnen kort en kunnen we problemen vaak snel en in onderling overleg oplossen. Regelmatig zoekt SEW samenwerking met andere partijen zoals de wijkagent, het sociaal team en Cosis.

Het woon- en leefklimaat in wijken en buurten is ook onderwerp van gesprek in het overleg dat SEW voert met de gemeente Tynaarlo, de Huurdersbelangenvereniging Eelde-Paterswolde (HBV) en de directie van het verzorgingshuis Else van der Laanhuis (verzorgingshuis) in Eelde.

Door elkaar goed op de hoogte te houden, proberen we een prettig leefklimaat te hanteren voor onze huurders. Daar ligt onze focus.

Leefbaarheidsprojecten in wijken of buurten, die niet voor 100% ten goede komen aan onze eigen huurders, worden daarom niet meer door SEW geïnitieerd of gefinancierd.

Huurcommissie

De Huurcommissie is een onpartijdige organisatie die meningsverschillen tussen huurders en verhuurders voorkomt. Ze helpt met een oplossing of doet een officiële uitspraak over het meningsverschil.

Door goede voorlichting te geven, wil de Huurcommissie vooral meningsverschillen voorkomen. Komen huurder en verhuurder er samen niet uit? Dan helpt de Huurcommissie via onpartijdige informatie en bemiddeling. Biedt dat geen uitkomst? Dan beoordeelt ze het meningsverschil via wet- en regelgeving. De Huurcommissie doet vervolgens een uitspraak waar beide partijen zich aan moeten houden.

Marktanalyse

De gemeente Tynaarlo heeft in het boekjaar een woningmarktonderzoek uit laten voeren door Companen. Onderstaand de belangrijkste uitkomsten van dit onderzoek:

• Volgens de prognose neemt het aantal inwoners in de gemeente Tynaarlo tussen 2021 en 2040 toe. Vooral het aantal kleine huishoudens stijgt door de vergrijzing. Tussen 2021 en 2040 stijgt met name het aantal huishoudens met 75-plussers sterk.
• Het lijkt erop dat starters, net als in veel andere Nederlandse gemeenten, niet voldoende ruimte hebben om zich te vestigen in de gemeente Tynaarlo. Zeker in het jaar 2021, waarin de prijzen van koopwoningen sterk zijn gestegen. Daarnaast neemt ook de druk op de sociale huursector toe.
• In vergelijking met de regio heeft de gemeente relatief veel koopwoningen en relatief weinig sociale huurwoningen.
• In de sociale huursector neemt de druk op de voorraad toe door meer belangstelling en minder beschikbaarheid. Het gemiddelde aantal reacties en de benodigde inschrijftijd nemen toe, terwijl de mutatiegraad afneemt.
• Tot 2030 is er in de gemeente Tynaarlo een potentiële behoefte aan bijna 900 woningen. Deze behoefte komt voor ongeveer 15%  terecht bij de sociale huursector.
• Op basis van de woningbehoefte zien we een veranderende kwaliteitsvraag in de sociale huursector. Zo groeit de vraag naar gelijkvloerse huurwoningen bij verschillende doelgroepen:
  • oudere huishoudens
  • jonge (startende) huishoudens die betaalbaar willen wonen
  • spoedzoekers
  • arbeidsmigranten
  • meer kwetsbare groepen
• Tot 2030 heeft Eelde-Paterswolde volgens de prognose behoefte aan een toevoeging van 80 tot 120 gelijkvloerse sociale huurwoningen en een afname van 40 tot 80 grondgebonden sociale huurwoningen.

SEW heeft per 31 december 2021 in totaal 988 woningen in bezit. De huidige woningvoorraad is als volgt samengesteld:

Hieronder staan de mutaties van de bestaande woningvoorraad in de afgelopen vijf jaar:

Het onderhoudsbeleid moet zo flexibel zijn dat het voortdurend aanpasbaar is aan de wisselende signalen vanuit de markt. Denk aan: huurders, de overheid of de woonomgeving. SEW biedt deze flexibiliteit en dat wordt als zeer klantvriendelijk ervaren.

Zo bieden we huurders keuzes bij de modernisering van hun keuken, toilet of doucheruimte. Dit omvat bijvoorbeeld diverse kleuren wand- en vloertegels, keukens en aanrechtbladen. Ook is het mogelijk om tegen eenmalige betaling extra luxe toe te voegen. SEW heeft in haar kantoor een bescheiden woonwinkel waar huurders de diverse keuzepakketten kunnen bekijken. Hier krijgen we veel positieve reacties op.

Planmatig onderhoud en projecten

Voor planmatig onderhoud en projecten is in 2021 een bedrag van € 2,2 miljoen uitgegeven. Er was € 4,5 miljoen begroot. 

Onderstaande werkzaamheden zijn in 2021 afgerond:

• Daken vervangen en isoleren van 83 woningen in de wijk Nieuwe Akkers. Dit project is volgens planning verlopen. De bewoners en SEW zijn erg tevreden met het resultaat!
• Douche-, keuken- en toiletrenovaties bij ruim zeventig woningen. Dit is fors meer dan begroot. 
• Cv-ketel vervanging van een aantal individuele cv-ketels en vervanging van ketels bij twee complexen
• Schilderwerkzaamheden bij diverse complexen
• Reinigen kunststof kozijnen, trespa boeien en hekwerken bij één complex
• Vervangen voegwerk bergingen van een complex
• Vervangen noodverlichtingsarmaturen in één complex

Naast het schilderwerk is ook besloten om het aanwezige enkel glas bij de woningen aan de Kooiweg en Kosterijweg, totaal 8 woningen, te vervangen. Hiermee verhoogt het wooncomfort voor de huurders, verbetert het energielabel en verlaagt het de CO2 uitstoot. Deze werkzaamheden waren niet begroot. Aangezien de visie van SEW is “Iedereen moet goed en betaalbaar kunnen wonen” hebben wij besloten dit nu met het schilderwerk mee te nemen. 

Renovatie Patrijsweg/Leeuwerikweg/Fazantweg

In 2022 worden 24 woningen aan de Fazantweg, Patrijsweg en Leeuwerikweg energetisch verduurzaamd. De woningen, met bouwjaar 1962, krijgen nieuwe gevel-, dak- en vloerisolatie. Daarnaast vervangen we de dakpannen, kozijnen en de beglazing. Ook krijgen de woningen een mechanisch ventilatiesysteem. Verder hebben de bewoners de mogelijkheid om via Wocozon zonnepanelen te laten plaatsen. Hierdoor springt het energielabel van D/E/F naar A/A+.

Het project stond gepland voor 2021, maar heeft vertraging opgelopen door een bezwaarschrift dat is ingediend door een aantal kopers. De Commissie Bezwaarschriften heeft eind september 2021 uitspraak gedaan en de bezwaren ongegrond verklaard. Hierdoor kan het project alsnog worden opgestart.

Deze vertraging is de grootste oorzaak van de lagere uitgaven voor planmatig onderhoud en projecten dan begroot.

Conditiemeting

Woonscan heeft de conditiemetingen voor een derde van het woningbezit uitgevoerd. De resultaten zijn verwerkt in de meerjarenonderhoudsbegroting.

De inspectie voor 2022 wordt in maart en april uitgevoerd. Hierdoor hebben wij de gegevens voor het opstellen van de begroting 2023 op tijd inzichtelijk.

Woningcartotheek

Bryder is ons primaire systeem voor het vastleggen van (technische) gegevens van ons vastgoed. Bryder is een overzichtelijk gebouwinformatiesysteem voor diverse beheerdoeleinden. Het betreft data zoals:

• NEN2580-rapportages
• verhuurplattegronden
• gegevens aanwezige installaties
• gegevens uit het energielabel
• foto’s
• bestektekeningen

Geleidelijk leggen we de bij ons bekende gegevens over het vastgoed vast in het systeem. Daarnaast heeft Invent samen met Vabi alle plattegronden en NEN2580-rapportages actueel gemaakt.

Bij SEW zetten we sterk in op de verduurzaming van ons woningbezit. Om dit te realiseren, voeren we jaarlijks een aantal projecten uit.

De directie keurt de projecten goed conform het besluitvormingsproces. In dat proces zijn diverse mechanismen verankerd, o.a. een risicoanalyse. De projectmedewerkers monitoren tijdens de uitvoering diverse belangrijke aspecten zoals communicatie en het nakomen van gemaakte afspraken. Over de voortgang van de projecten rapporteren we periodiek. 

Om de twee jaar actualiseren we onze portfoliostrategie. Zo beperken we de risico’s.

Op 1 januari 2022 heeft 88% van de bestaande woningvoorraad een A++, A+, A, B of C label. 9% heeft een D of E label. 3% heeft nog een F of G label. Het gemiddelde energieniveau bedraagt 1,40 (per 01-01 -2021: 1,40). De aanpassing van de labels door de isolatie van 83 daken in de wijk Nieuwe Akkers is hierin nog niet verwerkt.

De energielabels zijn nog gewaardeerd via de oude methodiek. Per 1 januari 2021 is de nieuwe methodiek NTA 8800 geïntroduceerd. Langzaamaan zetten wij de ‘oude’ energielabels om naar de nieuwe methodiek.

Eind 2021 zijn er 232 woningen door Wocozon voorzien van zonnepanelen. 

De vermindering van de energielasten bedraagt - door het plaatsen van de zonnepanelen - € 10 tot € 15 per maand. Dit draagt in belangrijke mate mee aan de verlaging van de totale woonlasten, en is zowel positief voor onze huurders als het milieu.

Drenthe Woont Circulair (DWC) is een initiatief van de acht Drentse woningcorporaties.

DWC wil fundamentele veranderingen brengen in de manier van bouwen en exploiteren. Zo dragen we bij aan een gezondere wereld voor de volgende generaties. Het doel? In 2040 bouwen en renoveren we 100% (!) circulair en hebben we een circulaire bouwwereld in Drenthe gerealiseerd.

SEW heeft op dit moment nog geen concreet project waarmee we deelnemen aan DWC.

De Kooi

In de prestatieafspraken heeft SEW een drietal locaties vastgelegd voor mogelijke nieuwbouw. Een van deze locaties is ‘de Kooi’. Op deze plek stond een voormalige basisschool die inmiddels is gesloopt.

Samen met een architect is een mooi plan ontwikkeld, het betreft de bouw van acht patiowoningen en zestien rijenwoningen. Het plan is vooralsnog goed ontvangen door de gemeente.

Momenteel werken we het plan verder uit. We verwachten begin 2022 een voorstel van de gemeente voor de kavelprijs. 

Samen met Dageraad Advies is SEW gestart met het opstellen van een strategisch personeelsplanning (SPP). Het doel is om een duidelijk toekomstbeeld van de toekomstige personele formatie van SEW te krijgen. Daarbij is het belangrijk dat medewerkers zich voortdurend ontwikkelen, zodat ze continu een bijdrage leveren aan het realiseren van de strategische doelen van SEW. Hiermee blijven ze zelf ook breed inzetbaar op de arbeidsmarkt.

Het opstellen van het SPP is een pilotproject. Het streven is om zo tot een gerichte aanpak voor het SPP bij compacte organisaties te komen.

SEW is een kleine organisatie die bijzonder efficiënt en effectief is ingericht. Er is voldoende sprake van functiescheiding en de functies zijn zo ingericht dat medewerkers in staat zijn om elkaars werk op te vangen. Hierdoor is de voortgang van de dagelijkse werkzaamheden gegarandeerd.

De administratie verzorgt SEW in eigen beheer. We maken gebruik van het bedrijfsinformatiesysteem van NCCW/Qonsio te Almere.

Het onderhoud van het interne automatiseringssysteem hebben we uitbesteed aan de CSN Groep in Leusden. 

De samenstelling van de begroting, rapportages en de jaarrekening verzorgen we eveneens in eigen beheer.

Sinds 25 mei 2018 is de algemene verordening gegevensbescherming (avg) van kracht. Dat betekent dat in de gehele Europese Unie dezelfde privacywetgeving geldt.

In de avg zijn de belangrijkste regels voor de omgang met persoonsgegevens vastgelegd. Als woningcorporatie treffen we passende maatregelen om deze gegevens te beschermen. Dat betekent dat we alleen noodzakelijke gegevens verzamelen en dat de toegang tot deze gegevens is beperkt. Wij leggen gegevens vast:  

• in het kader van onze dienstverlening
• bij het sluiten van een huurovereenkomst
• bij een huurincasso
• bij een ander contact met SEW

We gebruiken de gegevens alléén voor de uitvoering van onze activiteiten en om huurders, woningzoekenden en andere betrokkenen op de hoogte te houden.

In 2021 actualiseerden we alle documenten met betrekking tot de avg, waaronder het privacy statement en het verwerkingenregister. Tevens is dit onderwerp besproken met alle medewerkers.

De accountant bracht in november 2021 de managementletter uit. Hierin deed zij verslag van de bevindingen uit de jaarlijkse interimcontrole. Uit de evaluatie van de belangrijkste risico’s en interne beheersmaatregelen kwamen geen bijzondere tekortkomingen.

Oordeel rechtmatigheid verslagjaar 2020

Op grond van de Woningwet ontvangt SEW jaarlijks voor 1 december het oordeel van de Autoriteit Woningcorporaties (Aw). Dit gaat over de staatssteunregeling met betrekking tot het voorgaande verslagjaar. De afgelopen jaren is dit tevens uitgebreid met het oordeel over passend toewijzen en de huursombenadering. SEW voldoet in 2020 aan de toewijzingseisen van de staatssteunregeling, de passendheidsnorm én de bepalingen voor de huursombenadering. Daarnaast constateerde de Aw dat de accountant een goedkeurend oordeel gaf voor de Wet normering topinkomens (WNT) en dat SEW voldoet aan de criteria voor het verlicht regime (vrijstelling van de verplichting om een vermogensscheiding toe te passen).

In 2021 heeft het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) het strategisch programma geïmplementeerd. Doel van het programma is om ook in de toekomst een voldoende robuust borgstelsel te garanderen. Woningcorporaties die deelnemen in het WSW moeten tegen zo laag mogelijke kosten financierbaar zijn en blijven.

Op 1 juli 2021 is een gewijzigd Reglement van Deelneming in werking getreden. Het nieuwe Reglement van Deelneming leidde voor ons tot nieuwe verplichtingen:

1. Herijking van de volmacht

In september 2021 heeft SEW een volmacht aan het WSW afgegeven voor een hoofdsom van € 36 miljoen te vermeerderen met rente, boete en kosten (20%).

2. Aangaan van een obligolening

Via de obligolening zijn aanspraken op het WSW - in tijden van grote verliezen - (meer) zeker gesteld. De faciliteit geeft het WSW het recht om, als het jaarlijks obligo onvoldoende blijkt, tot maximaal de hoofdsom van de obligolening een bedrag op te eisen. De obligolening is een faciliteit ter grootte van 2,6% van de omvang van de gewogen geborgde leningportefeuille aan het einde van het voorgaande jaar. Hierbij worden leningen vanuit collegiale financiering voor slechts 33% meegenomen en leningen met een variabele hoofdsom voor 75%. Voor SEW betekent dit een gewogen geborgde schuldrestant van € 5,4 miljoen en een obligolening van € 141.000. De bereidstellingsprovisie bedraagt 17 basispunten op jaarbasis (€ 240).

Daarnaast kan er jaarlijks obligo worden geïnd. Hiermee blijft het risicovermogen van het WSW op peil. De obligoheffing voor 2021 bedroeg 0,062% van de gewogen geborgde leningportefeuille eind 2020, namelijk € 3.364.

3. Nieuwe leningdocumentatie

Er is nieuwe leningdocumentatie beschikbaar voor nieuw aan te trekken geborgde leningen en er is een addendum ondertekend voor bestaande geborgde leningen.

Collega-corporaties is gevraagd Vestia te helpen om de rentelast structureel te verlagen met € 28 miljoen gedurende 40 jaar. SEW is akkoord gegaan met de Vestiadeal. De lening is eind 2021 tegen marktwaarde in de balans opgenomen. Het verschil met de nominale af te lossen waarde is agio en vormt een eenmalige volkshuisvestelijke bijdrage in 2021 van € 536.026. Dit staat verantwoord in de winst- en verliesrekening onder ‘Overige organisatiekosten’.

Met een goed en gezond financieel beleid kunnen we onze financiële en maatschappelijke continuïteit waarborgen. We willen blijven voldoen aan de eisen van de Autoriteit Woningcorporaties en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Onze huuropbrengsten investeren we graag in betaalbaarheid, beschikbaarheid en duurzaamheid van woningen en daarnaast in leefbaarheid.

Volgens de Woningwet 2015 zijn woningcorporaties wettelijk verplicht hun diensten van algemeen economisch belang (DAEB) te scheiden van hun niet-DAEB-activiteiten. SEW valt onder het zogeheten ‘verlichte regime’. Dat willen zeggen dat we zijn vrijgesteld van de verplichting om administratief te scheiden of juridisch te splitsen. Wél moeten we in de administratie onderscheid maken tussen kosten en opbrengsten van DAEB-activiteiten aan de ene kant en niet-DAEB-activiteiten aan de andere kant.

De winst- en verliesrekening over 2021 sluit met een positief resultaat van € 17.203.201 ten opzichte van een positief resultaat van € 6.839.616 over 2020. Dat kunnen we als volgt verklaren:

Het eigen vermogen laat met een saldo per 31 december 2021 van € 126.622.830 een toename zien van € 17.203.201 (het resultaat over 2021).

Het jaarresultaat wordt sterk beïnvloed door effecten van boekhoudkundige aard, met name door op- en afwaarderingen van vastgoed en een onrendabele top van te ontwikkelen vastgoed. De kasstromen geven een objectiever beeld van de ontwikkeling van onze financiële positie. De kasstromen in 2021 zijn:

De kengetallen maken inzichtelijk of de financiële continuïteit (levensvatbaarheid) van SEW is gewaarborgd.

De beoordeling van de financiële positie vindt plaats op basis van vijf financiële ratio’s: interest coverage ratio (ICR), loan-to-value (LTV), solvabiliteitsratio, dekkingsratio en onderpandratio.

In 2021 heeft SEW het vastgoed gewaardeerd op marktwaarde. Tevens werd de beleidswaarde berekend.

De definitie van ‘marktwaarde in verhuurde staat’ is: het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, verstandig en niet onder dwang hebben gehandeld.

De marktwaarde verhuurde staat is berekend op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, 31 december 2021. Als uitgangspunt geldt de basisvariant van het waarderingshandboek.

Ook de beleidswaarde is gebaseerd op de verwachte toekomstige kasstromen. Hierbij wordt echter uitgegaan van het beleid van onze corporatie.

De beleidswaarde van het DAEB vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2021 € 61,0 miljoen. De beleidswaarde van het niet-DAEB vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2021 € 3,4 miljoen.

De marktwaarde is het startpunt voor de berekening van de beleidswaarde. De beleidswaarde wordt bepaald door de marktwaarde op vier aspecten aan te passen. Hierbij zoeken we aansluiting bij het beleid van de corporatie, in plaats van de uitgangspunten in de markt. De vier aspecten zijn: 

1. Beschikbaarheid: voor de gehele portefeuille hanteren we het doorexploiteerscenario.
2. Betaalbaarheid: de markthuur wordt vervangen door de beleidshuur.
3. Kwaliteit: de marktnorm voor onderhoud vervangen we door de onderhoudsnorm van SEW.
4. Beheer: de marktnorm voor beheer verruilen we voor de beheernorm van SEW.

Het verschil tussen de markt- en beleidswaarde bedraagt de maatschappelijke bestemming.

Wat is het doel en de betekenis van treasury? Treasury is het maximaal beschikbaar hebben én houden van de financiële middelen tegen acceptabele risico’s en zo laag mogelijke kosten. Alle treasury-activiteiten zijn ondergeschikt en dienend aan de:

• missie en visie van SEW
• de kerntaken van SEW
• de doelstellingen van SEW op het terrein van volkshuisvesting

SEW heeft een treasurycommissie. Deze commissie laat zich bijstaan door een onafhankelijk treasury-adviesbureau.

De treasurycommissie werkt volgens kaders die vastliggen in het treasurystatuut.  De commissie stelt een treasuryjaarplan op waarin de te verwachten transacties met betrekking tot leningen zijn opgenomen. Het treasuryjaarplan wordt door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. Minimaal drie keer per jaar monitort de treasurycommissie de werkelijke ontwikkelingen.

Er is geen sprake van risicovolle producten zoals derivaten of andere producten met een erg speculatief karakter.

Wij nemen jaarlijks deel aan de Aedes-benchmark. Volgens die benchmark bedragen onze geharmoniseerde netto bedrijfslasten per verhuureenheid over 2020 € 792 (sectorgemiddelde is € 846). Wij behoren hiermee tot groep A: corporaties met lage bedrijfslasten. De netto bedrijfslasten zijn iets hoger (0,4%) dan het voorgaand jaar. Het sectorgemiddelde is toegenomen met 2,2%.

De huuropbrengsten en vergoedingen bedragen in 2021 ca. € 6,7 miljoen.  In onderstaande cirkeldiagram is weergegeven waaraan deze opbrengsten zijn besteed.

De komende jaren zet SEW zich in op verdere verduurzaming van het bezit en blijvende betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen. In de meerjarenprognose 2022-2026 zijn onze plannen doorgerekend. Hierin zijn de markt- en beleidswaarde bepaald op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2020. Dit betekent dat de financiële ratio's afwijken van de ratio's in 2021. Zo is de loan-to-value in de meerjarenprognose hoger door een lagere beleidswaarde.

De verwachte ontwikkeling van de financiële ratio’s op basis van de meerjarenprognose en het beoordelingskader van WSW/Aw ziet er voor de komende jaren als volgt uit:

Ons doel op fiscaal gebied is:

1. voldoen aan wet- en regelgeving
2. onze fiscale positie waar mogelijk te optimaliseren

We krijgen hierbij ondersteuning van externe belastingadviseurs.

De Belastingdienst verrichtte in 2021 een zogeheten ‘boekenonderzoek’ (steekproef) bij SEW.

Het onderzoek richt zich met name op de verantwoording van de onderhoudskosten in de aangifte vennootschapsbelasting 2019 en de btw. Naar verwachting wordt het onderzoek in het eerste kwartaal van 2022 afgerond.