Jaarrekening

Balans

Balans per 31 december voor resultaatbestemming

in €

Balans per 31 december voor resultaatbestemming
ACTIVA Toel. 31-12-2018 31-12-2017
       
Vaste activa      
       
Vastgoedbeleggingen 1    
DAEB vastgoed in exploitatie 1.1 108.161.679  96.155.413 
Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 1.2 4.351.715  4.286.604 
    112.513.394  100.442.017 
       
Materiële vaste activa 2  
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2.1 431.970  428.943 
    431.970  428.943 
       
Totaal vaste activa   112.945.364  100.870.960 
       
Vlottende activa      
       
Voorraden 3    
Overige voorraden 3.1 25.000  90.716 
    25.000  90.716 
       
Vorderingen 4    
Huurdebiteuren 4.1 21.885  38.908 
Overige vorderingen 4.2 22.504  24.894 
Overlopende activa 4.3 69.434  51.988 
    113.823  115.790 
       
Liquide middelen 5 1.477.422  1.480.418 
       
Totaal vlottende activa   1.616.245  1.686.924 
       
       
       
Totaal   114.561.609  102.557.884 

PASSIVA Toel. 31-12-2018 31-12-2017
       
Eigen vermogen 6    
Wettelijke en statutaire reserves 6.1 5 5
Overige reserves 6.2 26.313.636 27.173.788
Herwaarderingsreserve 6.3 60.200.229 49.572.870
    86.513.870 76.746.663
       
Egalisatierekening 7    
Egalisatierekening 7.1 192.510 223.253
    192.510 223.253
       
Voorzieningen 8    
Voorziening latente belastingverplichtingen 8.1 32.029 37.692
    32.029 37.692
Langlopende schulden 9    
Leningen kredietinstellingen 9.1 24.554.436 20.761.989
Overige schulden 9.2 11.987 12.654
    24.566.423 20.774.643
       
Kortlopende schulden 10    
Schulden aan kredietinstellingen 10.1 2.307.553 3.385.340
Schulden aan leveranciers 10.2 155.354 176.105
Belastingen en premies sociale verzekeringen 10.3 19.055 484.083
Overlopende passiva 10.4 774.815 730.105
    3.256.777 4.775.633
       
       
       
       
       
       
       
Totaal   114.561.609 102.557.884

Winst- en verliesrekening

Winst- en verliesrekening

in €

Winst- en verliesrekening
Omschrijving Toel. 2018 2017
       
Huuropbrengsten 11 6.297.109 6.065.127
Opbrengsten servicecontracten 12.1 131.342 125.455
Lasten servicecontracten 12.2 ‑163.164 ‑159.785
Overheidsbijdragen 13 45.811 43.316
Lasten verhuur en beheeractiviteiten 14 0 0
Lasten onderhoudsactiviteiten 15 ‑1.154.229 ‑1.013.111
Overige directe operationele lasten expl bezit 16 ‑2.043.989 ‑1.801.466
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille   3.112.880 3.259.536
       
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille   164.000 0
Toegerekende organisatiekosten   ‑2.981 0
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille   ‑126.406 0
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 17 34.613 0
       
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille   ‑346.314 0
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille   8.381.145 ‑1.218.196
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 18 8.034.831 ‑1.218.196
       
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten   41 44
Rentelasten en soortgelijke kosten   ‑1.142.413 ‑1.148.590
Saldo financiele baten en lasten 19 ‑1.142.372 ‑1.148.546
       
Resultaat voor belastingen   10.039.952 892.794
       
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 20 ‑272.745 ‑534.776
       
Resultaat na belastingen   9.767.207 358.018

Winst- en verliesrekening DAEB en niet-DAEB 2018

in €

Winst- en verliesrekening DAEB en niet-DAEB 2018
Omschrijving DAEB niet-DAEB totaal
       
Huuropbrengsten 6.073.874 223.235 6.297.109
Opbrengsten servicecontracten 128.174 3.168 131.342
Lasten servicecontracten ‑159.228 ‑3.936 ‑163.164
Overheidsbijdragen 44.706 1.105 45.811
Lasten verhuur en beheeractiviteiten 0 0 0
Lasten onderhoudsactiviteiten ‑1.141.013 ‑13.216 ‑1.154.229
Overige directe operationele lasten expl bezit ‑1.994.687 ‑49.302 ‑2.043.989
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 2.951.826 161.054 3.112.880
       
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 164.000 0 164.000
Toegerekende organisatiekosten ‑2.981 0 ‑2.981
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille ‑126.406 0 ‑126.406
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 34.613 0 34.613
       
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille ‑346.314 0 ‑346.314
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 8.505.588 ‑124.443 8.381.145
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 8.159.274 ‑124.443 8.034.831
       
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 40 1 41
Rentelasten en soortgelijke kosten ‑1.114.857 ‑27.556 ‑1.142.413
Saldo financiele baten en lasten ‑1.114.817 ‑27.555 ‑1.142.372
       
Resultaat voor belastingen 10.030.896 9.056 10.039.952
       
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening ‑266.166 ‑6.579 ‑272.745
       
Resultaat na belastingen 9.764.730 2.477 9.767.207

Kasstroomoverzicht

Kasstroomoverzicht

directe methode (x €)

Kasstroomoverzicht
Omschrijving 2018 2017
     
Operationele activiteiten    
Ontvangsten    
Huren 6.336.870 6.065.127
- Zelfstandige huurwoningen (DAEB) 6.102.215 5.842.926
- Zelfstandige huurwoningen en onzelfstandige wooneenheden (niet-DAEB) 223.237 210.016
- Overige niet woongelegenheden (DAEB) 11.418 12.185
Vergoedingen 131.248 125.455
Overige bedrijfsontvangsten 57.732 45.884
Renteontvangsten 41 44
Saldo ingaande kasstromen 6.525.891 6.236.510
     
Uitgaven    
Personeelsuitgaven 507.612 452.091
- Lonen en salarissen 394.262 348.030
- Sociale lasten 49.176 46.039
- Pensioenlasten 64.174 58.022
Onderhoud 1.136.514 1.013.111
Overige bedrijfsuitgaven 877.516 845.584
Sectorspecifieke heffing 72.459 5.072
Verhuurderheffing 753.387 674.138
Leefbaarheid 0 0
Vennootschapsbelasting 750.268 204.176
Renteuitgaven 1.131.115 1.131.735
Saldo uitgaande kasstromen 5.228.871 4.325.907
     
Kasstroom uit operationele activiteiten 1.297.020 1.910.603
     
(Des)investeringsactiviteiten    
Ontvangsten    
Verkoopontvangsten bestaande huurwoongelegenheden (DAEB) 164.000 0
Externe kosten bij verkoop (DAEB) ‑2.981 0
Saldo ingaande kasstromen 161.019 0
     
Uitgaven    
Nieuwbouw huur (DAEB) 0 70.062
Woningverbetering (DAEB) 659.406 576.151
Aankoop (DAEB) 3.469.072 0
Investering overig (DAEB) 47.217 22.000
Saldo uitgaande kasstromen 4.175.695 668.213
     
Kasstroom uit (des-)investeringen ‑4.014.676 ‑668.213
     
Financieringsactiviteiten    
Ingaand    
Nieuw te borgen leningen 6.100.000 0
Nieuwe ongeborgde leningen DAEB-investeringen 0 0
Saldo ingaande kasstromen 6.100.000 0
     
Uitgaand    
Aflossing geborgde leningen 3.000.000 0
Aflossing ongeborgde leningen DAEB-investeringen 385.340 385.340
Saldo uitgaande kasstromen 3.385.340 385.340
     
Kasstroom uit financieringsactiviteiten 2.714.660 ‑385.340
     
Mutatie liquide middelen ‑2.996 857.050
     
Liquide middelen per 1-1 1.480.418 623.368
Liquide middelen per 31-12 1.477.422 1.480.418

Kasstroomoverzicht DAEB en niet-DAEB 2018

in €

Kasstroomoverzicht DAEB en niet-DAEB 2018
Omschrijving DAEB niet-DAEB totaal
       
Operationele activiteiten      
Ontvangsten      
Huren 6.113.633 223.237 6.336.870
- Zelfstandige huurwoningen (DAEB) 6.102.215 0 6.102.215
- Zelfstandige huurwoningen en onzelfstandige wooneenheden (niet-DAEB) 0 223.237 223.237
- Overige niet woongelegenheden (DAEB) 11.418 0 11.418
Vergoedingen 128.082 3.166 131.248
Overige bedrijfsontvangsten 56.339 1.393 57.732
Renteontvangsten 40 1 41
Saldo ingaande kasstromen 6.298.094 227.797 6.525.891
       
Uitgaven      
Personeelsuitgaven 495.368 12.244 507.612
- Lonen en salarissen 384.752 9.510 394.262
- Sociale lasten 47.990 1.186 49.176
- Pensioenlasten 62.626 1.548 64.174
Onderhoud 1.123.298 13.216 1.136.514
Overige bedrijfsuitgaven 856.350 21.166 877.516
Sectorspecifieke heffing 70.711 1.748 72.459
Verhuurderheffing 753.387 0 753.387
Leefbaarheid 0 0 0
Vennootschapsbelasting 732.171 18.097 750.268
Renteuitgaven 1.103.832 27.283 1.131.115
Saldo uitgaande kasstromen 5.135.117 93.754 5.228.871
       
Kasstroom uit operationele activiteiten 1.162.977 134.043 1.297.020
       
(Des)investeringsactiviteiten      
Ontvangsten      
Verkoopontvangsten bestaande huurwoongelegenheden (DAEB) 164.000 0 164.000
Externe kosten bij verkoop (DAEB) ‑2.981 0 ‑2.981
Saldo ingaande kasstromen 161.019 0 161.019
       
Uitgaven      
Nieuwbouw huur (DAEB) 0 0 0
Woningverbetering (DAEB) 659.406 0 659.406
Aankoop (DAEB) 3.469.072 0 3.469.072
Investering overig (DAEB) 47.217 0 47.217
Saldo uitgaande kasstromen 4.175.695 0 4.175.695
       
Kasstroom uit (des-)investeringen ‑4.014.676 0 ‑4.014.676
       
Financieringsactiviteiten      
Ingaand      
Nieuw te borgen leningen 6.100.000 0 6.100.000
Nieuwe ongeborgde leningen DAEB-investeringen 0 0 0
Saldo ingaande kasstromen 6.100.000 0 6.100.000
       
Uitgaand      
Aflossing geborgde leningen 3.000.000 0 3.000.000
Aflossing ongeborgde leningen DAEB-investeringen 385.340 0 385.340
Saldo uitgaande kasstromen 3.385.340 0 3.385.340
       
Kasstroom uit financieringsactiviteiten 2.714.660 0 2.714.660
       
Mutatie liquide middelen ‑137.039 134.043 ‑2.996

Statutaire gegevens

Naam toegelaten instelling Stichting Eelder Woningbouw
Gevestigd in Gemeente Tynaarlo
Datum van oprichting 7 augustus 1917

Datum en nummer Koninklijk Besluit

waarbij de instelling is toegelaten

5 januari 1918, nr. 19

gehandhaafd:

18 september 1958, nr 21

4 oktober 1982, nr. 16

Datum en nummer van inschrijving in het

Handelsregister bij de Kamer van Koophandel

en Fabrieken te Meppel      

18 augustus 1999, nr. 04031659
Datum laatste statutenwijziging    15 november 2018
   
Adres     Industrieweg 2, 9765 BL Paterswolde
Telefoon   050 – 309 52 15
E-mail   info@seweelde.nl
Internet  www.seweelde.nl

                                                                             

Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening

Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2018 tot en met 31 december 2018. Alle bedragen luiden in euro's tenzij anders vermeld.

De jaarrekening van Stichting Eelder Woningbouw is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting.

De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel.

Oordelen en schattingen

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening van Stichting Eelder Woningbouw.

De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang zouden hebben gehandeld.

Omdat de doelstelling van Stichting Eelder Woningbouw is te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde in de toekomst zal worden gerealiseerd. Derhalve wordt de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie toegelicht. Deze beleidswaarde sluit aan op het beleid van Stichting Eelder Woningbouw en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed uitgaande van dit beleid.

Bij het bepalen van de beleidswaarde is het waarderingshandboek gehanteerd. De berekening van de beleidswaarde kent als startpunt de marktwaarde. De beleidswaarde wordt bepaald door op vier aspecten aanpassingen door te voeren in de uitgangspunten van de berekening van de marktwaarde. Deze aspecten zijn:

  • beschikbaarheid: voor de gehele portefeuille wordt het doorexploiteerscenario gehanteerd;
  • betaalbaarheid: de markthuur wordt vervangen door de beleidshuur;
  • kwaliteit: de marktnorm voor onderhoud wordt vervangen door de onderhoudsnorm van Stichting Eelder Woningbouw;
  • beheer: de marktnorm voor beheer wordt vervangen door de beheernorm van Stichting Eelder Woningbouw.

Financiële instrumenten

Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten (zoals vorderingen en schulden), als afgeleide financiële instrumenten (derivaten) verstaan.

Voor elke categorie financiële vaste activa en financiële verplichtingen, zowel in de balans opgenomen als niet in de balans opgenomen, dient de woningcorporatie informatie te geven over de reële waarde, tenzij het verschil tussen boekwaarde en reële waarde van geringe betekenis is.

Primaire financiële instrumenten

Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost van de ‘Grondslagen voor de waardering van activa en passiva’.

Hedge accounting

Stichting Eelder Woningbouw past geen hedge accounting toe.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva

Vastgoedbeleggingen

DAEB vastgoed en niet-DAEB vastgoed in exploitatie

DAEB vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2018 bedraagt deze grens € 710,68  (2017: € 710,68). Het niet-DAEB vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens en commercieel vastgoed.

Grondslag waardering tegen actuele waarde gebaseerd op marktwaarde

Het DAEB- en niet-DAEB vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten.

Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ('Handboek modelmatig waarderen marktwaarde'). Bij het toepassen van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ wordt de basisversie gehanteerd. Voor een verdere toelichting op de toepassing van het waarderingshandboek wordt verwezen naar de toelichting op de balans.

Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie, worden verantwoord in de winst- en verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet.

Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de overige reserves, een herwaarderingsreserve gevormd.

De herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het verschil tussen de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie waar de reserve betrekking op heeft.

Stichting Eelder Woningbouw hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor woongelegenheden en parkeergelegenheden.  Voor de basisversie is  de waardering van het vastgoed aannemelijk op portefeuilleniveau. De daaraan gerelateerde herwaarderingsreserve wordt modelmatig op complexniveau bepaald, waardoor een onnauwkeurigheid kan bestaan in de allocatie binnen het eigen vermogen tussen de herwaarderingsreserve en de overige reserves. Bij deze waardering van het vastgoed is geen taxateur betrokken. Als gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van het vastgoed in een bepaalde bandbreedte (+/- 10%) kan afwijken van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur (i.e. full versie van het Handboek waarbij vrijheidsgraden van toepassing zijn) tot stand zou zijn gekomen.

Materiële vaste activa

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeveranderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven.

Voorraden

Overige voorraden

De overige voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De waardering van de overige voorraden komt tot stand op basis van gewogen gemiddelde prijzen

Vorderingen

De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.  Noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke verliezen als gevolg van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

Liquide middelen

De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden.

De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.

Egalisatierekening

De rechten op egalisatiesubsidies vallende binnen het regime van het Besluit woning gebonden subsidies (BWS) worden verantwoord in het jaar van ontstaan. De bijdragen worden jaarlijks ten gunste van het resultaat gebracht overeenkomstig de jaarlijkse voor gecalculeerde tekorten van de desbetreffende exploitaties.

Voorzieningen

Voorziening latente belastingverplichtingen

Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief.

Bij het vastgoed dat bestemd is voor doorexploitatie kan het verschil feitelijk nooit worden gerealiseerd en is dus sprake van een permanent verschil, om die reden is deze latente belastingvordering op nihil gewaardeerd.

Langlopende schulden

Opgenomen leningen en schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.

De aflossingsverplichting voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.

Kortlopende schulden

De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.

De onder de kortlopende schulden opgenomen posten, inclusief de overlopende passiva, hebben een looptijd korter dan een jaar.

Grondslagen voor de bepaling van het resultaat

Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen kosten en opbrengsten van DAEB-activiteiten aan de ene kant en niet-DAEB-activiteiten aan de andere kant. Kosten en opbrengsten die direct samenhangen met DAEB-activiteiten dan wel niet-DAEB-activiteiten worden volledig aan de DAEB-tak respectievelijk niet-DAEB-tak toegerekend. Indirecte kosten en opbrengsten worden naar rato toegerekend aan de DAEB-tak en niet-DAEB-tak in de verhouding tussen het aantal DAEB-woongelegenheden en niet-DAEB-woongelegenheden.

Huuropbrengsten

Hier worden de huuropbrengsten opgenomen die uit de exploitatie van het vastgoed worden gegenereerd. Dit zijn zowel de huuropbrengsten uit de exploitatie van het DAEB vastgoed als het niet-DAEB vastgoed.

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2018 bedroeg dit maximumpercentage 2,4%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.

Opbrengsten en lasten servicecontracten

Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en verlening van de diensten.
De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.

Overheidsbijdragen

Overheidsbijdragen betreffen de vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen en overige overheidsbijdragen. De overheidsbijdragen hebben betrekking op specifieke regelingen en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid.

Lasten onderhoudsactiviteiten

Aan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op de onderhoudslasten.

Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

Aan deze posten worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit toegerekend die geen betrekking hebben op de verhuur- en beheeractiviteiten of onderhoudsactiviteiten. Gedacht kan worden aan onroerendezaakbelasting, verzekeringskosten en verhuurderheffing.

Netto verkoopresultaat

De post netto verkoopresultaat betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bestaand bezit en de toegerekende organisatiekosten. Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte).

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De overige waardeveranderingen worden gevormd door:

  • de waardevermindering die is ontstaan door aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering indien en voor zover de verwachte marktwaarde lager is dan de kostprijs;
  • de terugname van eerder genomen waardeverminderingen door gewijzigde inschattingen van stichtingskosten/ marktwaarde.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille in het verslagjaar.

Opbrengsten en kosten overige activiteiten

Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.

Afschrijvingen materiële vaste activa ten dienste van exploitatie

De afschrijvingen materiële vaste activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt.

Lonen, salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover zij verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers.

Pensioenlasten

De pensioenregeling betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. Behalve de betaling van pensioenpremies bestaat geen verdere verplichting uit hoofde van deze pensioenregeling. Stichting Eelder Woningbouw heeft in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.

Stichting Eelder Woningbouw heeft haar pensioenregeling ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfondsen SPW. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2018 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds SPW 112,6% (2017: 113,4%) (zie www.spw.nl). De minimale vereiste beleidsdekkingsgraad bedraagt iets meer dan 104%. Gezien de ontwikkelingen in het afgelopen jaar en de verwachtingen voor de komende jaren verwacht het pensioenfonds hieraan te kunnen voldoen en voorziet het geen noodzaak voor de aangesloten woningcorporaties om extra stortingen te verrichten of om bijzondere premieverhogingen door te voeren.

Op termijn moet een dekkingsgraad van 125% gerealiseerd worden. SPW heeft hiertoe een herstelplan ingediend dat voorziet in een herstel over een periode van circa tien jaren.

Leefbaarheid

Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Financiële baten en lasten

Rentebaten en -lasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van die betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

Belastingen

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Vanaf 1 januari 2008 is Stichting Eelder Woningbouw integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. In de jaarrekening is de vennootschapsbelasting dienovereenkomstig verwerkt.

 

Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen.

Winstbelastingen, ontvangen interest en betaalde interest worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen inkomsten en uitgaven van DAEB-activiteiten aan de ene kant en niet-DAEB-activiteiten aan de andere kant. Inkomsten en uitgaven die direct samenhangen met DAEB-activiteiten dan wel niet-DAEB-activiteiten worden volledig aan de DAEB-tak respectievelijk niet-DAEB-tak toegerekend. Indirecte inkomsten en uitgaven worden naar rato toegerekend aan de DAEB-tak en niet-DAEB-tak in de verhouding tussen het aantal DAEB-woongelegenheden en niet-DAEB-woongelegenheden.

Toelichting op de balans

ACTIVA

1. Vastgoedbeleggingen

1.1 en 1.2 DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie

  DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Totaal
Saldo per 1 januari voor correctie:      
- cumulatieve aanschaffingswaarde 48.732.548 2.136.599 50.869.147
- cumulatieve herwaarderingen 47.422.865 2.150.005 49.572.870
Boekwaarde 1 januari voor correctie 96.155.413 4.286.604 100.442.017
       
Correcties:      
- aanschaffingswaarde ‑2.477.964 ‑23.106 ‑2.501.070
- herwaarderingen 2.477.964 23.106 2.501.070
Totaal correcties 0 0 0
       
Saldo per 1 januari na correctie:      
- cumulatieve aanschaffingswaarde 46.254.584 2.113.493 48.368.077
- cumulatieve herwaarderingen 49.900.829 2.173.111 52.073.940
Boekwaarde 1 januari na correctie 96.155.413 4.286.604 100.442.017
       
Mutaties in het boekjaar:      
- investeringen 4.162.952 0 4.162.952
- desinvesteringen ‑126.406 0 ‑126.406
- overboekingen DAEB en niet-DAEB ‑189.554 189.554 0
- overige waardeveranderingen ‑346.314 0 ‑346.314
- aanpassing marktwaarde 8.505.588 ‑124.443 8.381.145
Totaal mutaties in het boekjaar 12.006.266 65.111 12.071.377
       
Saldo per 31 december:      
- cumulatieve aanschaffingswaarde 50.292.835 2.209.260 52.502.095
- cumulatieve herwaarderingen 57.868.844 2.142.455 60.011.299
Boekwaarde 31 december 108.161.679 4.351.715 112.513.394

Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor groot onderhoud en herstelwerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien dit een uitbreiding betreft ten opzichte van de oorspronkelijke staat van het bezit of indien dit de levensduur van het vastgoed verlengt.
De overige onderhoudslasten worden direct ten laste van het resultaat gebracht.

De post DAEB vastgoed in exploitatie omvat 971 (2017: 939) woongelegenheden en 157 (2017: 157) parkeergelegenheden en de post niet-DAEB vastgoed omvat 24 (2017: 23) woongelegenheden.

Actuele waarde

De WOZ waarde op basis van de WOZ-beschikkingen 2019 (peildatum 01-01-2018) van het DAEB vastgoed bedraagt € 144,8 miljoen en van het niet-DAEB vastgoed € 5,3 miljoen.

Verzekering

De verhuureenheden zijn verzekerd bij de Raetsheren van Orden. De premie bedraagt € 13,83 per verhuureenheid.

Herwaarderingen

Per 31 december 2018 is de som van de in de vaste activa in exploitatie opgenomen herwaarderingen € 60,2 miljoen. Deze heeft voor € 58,1 miljoen betrekking op DAEB vastgoed en voor € 2,1 miljoen op het niet-DAEB vastgoed.

Marktwaarde

Zowel het DAEB- als het niet-DAEB vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het “Handboek modelmatig waarderen marktwaarde” die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV). Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen middels de Discounted Cash Flow (DCF) methode bepaald.

Bij het bepalen van de marktwaarde is de basisversie van het waarderingshandboek gehanteerd. De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd. Aangezien de basisversie van het waarderingshandboek is gehanteerd, is de marktwaarde niet gebaseerd op een waardering door een onafhankelijk en ter zake deskundig taxateur.

De volgende gemiddelde disconteringsvoeten zijn gebruikt voor de verschillende categorieën onroerende zaken:

Woongelegenheden DAEB 7,63
Woongelegenheden niet-DAEB 7,51
Parkeergelegenheden 7,36

 

Complexindeling

Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat verkocht kan worden. Er bestaat geen minimum of maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit zowel DAEB- als niet-DAEB vastgoed. De waarderingscomplexen ten behoeve van de berekening van de marktwaarde zijn door middel van de volgende indeling bepaald:

Postcode Type Bouwjaar
9761 Eengezinswoning 1920-2013
9765 Eengezinswoning 1938-1962
9761 Meergezinswoning 1984-2006
9765 Meergezinswoning 2010-2016
9761 Parkeerplaats 2009-2012
9761 Parkeerplaats 2016
9761 Garagebox 2001
9765 Garagebox -

 

Parameters

Bij het bepalen van de toekomstige kasstromen voor de DCF-berekening wordt gebruik gemaakt van de volgende parameters:

Parameters woongelegenheden 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 ev
Prijsinflatie 1,40% 1,60% 2,50% 2,30% 2,20% 2,00% 2,00% 2,00%
Loonstijging   2,00% 2,90% 2,80% 2,70% 2,50% 2,50% 2,50%
Bouwkostenstijging   5,60% 5,90% 2,80% 2,70% 2,50% 2,50% 2,50%
Leegwaardestijging 5,90% 6,40% 4,20% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Verhuurderheffing (% WOZ)     0,561% 0,562% 0,562% 0,563% 0,537% 0,537%
                 
Mutatieonderhoud per VHE - EGW 883              
Mutatieonderhoud per VHE - MGW 663              
Beheerkosten per VHE - EGW 436              
Beheerkosten per VHE - MGW 428              
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% WOZ) 0,23%              
Huurderving (% huursom) 1,00%              
Verkoopkosten (% leegwaarde) 1,50%              
Overdrachtskosten (% marktwaarde) 3,00%              

Verloop marktwaarde 2017-2018

bedragen x € 1.000,-

Verloop marktwaarde 2017-2018
  DAEB Niet-DAEB Totaal
Marktwaarde 31-12-2017 96.155 4.287 100.442
       
Voorraadmutaties      
Verkoop ‑126 0 ‑126
Sloop 0 0 0
Nieuwbouw 0 0 0
Aankoop 3.817 0 3.817
Classificatiewijzigingen ‑190 190 0
Subtotaal voorraadmutaties 3.501 190 3.691
       
Methodische wijzigingen      
Methodiek woningen ‑265 7 ‑258
Methodiek parkeren 0 0 0
Subtotaal methodische wijzigingen ‑265 7 ‑258
       
Mutatie objectgegevens      
Contracthuur en leegstand 813 20 833
Maximaal redelijke huur 4 0 4
WOZ-waarde 2.357 55 2.412
Mutatiekans 437 47 484
Complexdefinitie en verkooprestricties ‑792 ‑416 ‑1.208
Subtotaal mutatie objectgegevens 2.819 ‑294 2.525
       
Parameterwijzigingen als gevolg van validatie handboek      
Markthuur ‑197 ‑22 ‑219
Onderhoud ‑47 ‑7 ‑54
Disconteringsvoet ‑4.397 ‑209 ‑4.606
Subtotaal parameterwijzigingen als gevolg van validatie handboek ‑4.641 ‑238 ‑4.879
       
Parameterwijzigingen als gevolg van marktontwikkelingen      
Macro-economische parameters 558 31 589
Boveninflatoire huurverhoging 968 ‑37 931
Markthuur 389 28 417
Leegwaardestijging 3.191 141 3.332
Splitsings- en verkoopkosten 60 2 62
Onderhoud ‑584 ‑15 ‑599
Beheerkosten ‑81 ‑2 ‑83
Belastingen en verzekeringen 175 7 182
Verhuurderheffing 376 0 376
Disconteringsvoet 5.541 245 5.786
Subtotaal parameterwijzigingen als gevolg van marktontwikkelingen 10.593 400 10.993
       
Marktwaarde 31-12-2018 108.162 4.352 112.514

Beleidswaarde

De beleidswaarde van het DAEB vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2018 € 63.766.000,-. De beleidswaarde van het niet-DAEB vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2018 € 3.241.000,-.

De invulling van dit waardebegrip wordt in de komende jaren nog nader uitgewerkt, waardoor de beleidswaarde in de komende jaren zal kunnen afwijken ten opzichte van het verslagjaar 2018.

De aansluiting tussen de marktwaarde en de beleidswaarde kan als volgt worden weergegeven:

bedragen x € 1.000,-

  DAEB Niet-DAEB Totaal
Marktwaarde 31-12-2018 108.162 4.352 112.514
       
Afslag wegens beschikbaarheid  ‑29.562   ‑1.195  ‑30.757
Afslag wegens betaalbaarheid  ‑13.684   ‑67  ‑13.751
Afslag wegens kwaliteit  ‑328   96  ‑232
Afslag wegens beheer  ‑822   55  ‑767
       
Beleidswaarde per 31-12-2018 63.766 3.241 67.007

2.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Saldo per 1 januari:  
- cumulatieve aanschaffingswaarde 747.808
- cumulatieve afschrijvingen ‑318.865
Boekwaarde 1 januari 428.943
   
Mutaties in het boekjaar:  
- investeringen 45.129
- afschrijvingen ‑42.102
Totaal mutaties in het boekjaar 3.027
   
Saldo per 31 december:  
- aanschaffingswaarde 792.937
- cumulatieve afschrijvingen ‑360.967
Boekwaarde 31 december 431.970

Het kantoor en de werkplaats (inclusief inventaris) zijn totaal verzekerd voor een bedrag van € 1.008.950,-.

Afschrijvingsmethoden en -termijnen

Op de roerende zaken ten dienste van de exploitatie wordt lineair afgeschreven op basis van onderstaande afschrijvingstermijnen:

Bedrijfspand 50 jaar
Werkplaats 15 jaar
Inrichting kantoor 15 jaar
Inventaris administratie 5-10 jaar
Kantoormachines 5-10 jaar
Machines en gereedschappen technische dienst 5-10 jaar
Transportmiddelen 5 jaar
Automatiseringsapparatuur 3 - 5 jaar

3.1 Overige voorraden

  31/12/18 31/12/17
Materialen 25.000 90.716
Totaal overige voorraden 25.000 90.716

4.1 Huurdebiteuren

  31/12/18 31/12/17
Huurdebiteuren 21.885 38.908
Af: voorziening wegens oninbaarheid 0 0
Totaal huurdebiteuren 21.885 38.908

De huurachterstand ultimo boekjaar bedraagt 0,35% van de nettojaarhuur (2017: 0,64%).

4.2 Overige vorderingen

  31/12/18 31/12/17
Diverse debiteuren 22.504 24.894
Totaal overige vorderingen 22.504 24.894

4.3 Overlopende activa

  31/12/18 31/12/17
VVE Stoffer Holtjerweg 67.203 40.352
Zorggroep Drenthe 0 11.636
Diversen 2.231 0
Totaal overlopende activa 69.434 51.988

5. Liquide middelen

  31/12/18 31/12/17
Kas 1.073 114
Banken/rekening-courant 1.476.348 220.305
Banken/spaartegoeden 0 1.260.000
Totaal liquide middelen 1.477.422 1.480.418

De middelen staan ter vrije beschikking. Stichting Eelder Woningbouw heeft niet de beschikking over een kredietfaciliteit.

6.1 Wettelijke en statutaire reserves

  2018 2017
Saldo per 1 januari 5 5
Mutaties in het boekjaar:    
- toevoegingen 0 0
- vrijval 0 0
Saldo per 31 december 5 5

6.2 Overige reserves

  2018 2017
Saldo per 1 januari 27.173.788 25.483.027
Mutaties in het boekjaar:    
- resultaat boekjaar 1.732.376 1.576.215
- mutatie ten gunste van/ten laste van herwaarderingsreserve ‑2.592.528 114.546
Saldo per 31 december 26.313.636 27.173.788

Het resultaat over het boekjaar is toegevoegd aan het eigen vermogen.

6.3 Herwaarderingsreserve

  2018 2017
Saldo per 1 januari 49.572.870 50.905.612
Mutaties in het boekjaar:    
- realisatie uit hoofde van verkoop ‑97.471 0
- mutatie marktwaarde 8.034.831 ‑1.218.196
- overige mutaties 2.689.999 ‑114.546
Saldo per 31 december 60.200.229 49.572.870

De herwaarderingsreserve wordt bepaald op complexniveau op basis van het verschil in de boekwaarde van het vastgoed in exploitatie op basis van marktwaarde ten opzichte van de boekwaarde van het vastgoed in exploitatie op basis van historische kosten.

Er hebben geen gebeurtenissen na balansdatum voorgedaan die van invloed kunnen zijn op het resultaat.

 

7.1 Egalisatierekening

  2018 2017
Saldo per 1 januari 223.253 249.714
Bij: rentevergoeding (6,75%) 15.070 16.855
Af: vrijval ten gunste van de exploitatie ‑45.813 ‑43.316
Saldo per 31 december 192.510 223.253

8.1 Voorziening latente belastingverplichtingen

  2018 2017
Saldo per 1 januari 37.692 43.355
Af: vrijval ‑5.663 ‑5.663
Saldo per 31 december 32.029 37.692

Er is in 2008 een latente belastingschuld ontstaan, doordat de marktwaarde van de leningportefeuille hoger is dan de boekwaarde van de leningen.

Deze voorziening kent een langlopend karakter (tot 2036).

9.1 Leningen kredietinstellingen

  2018 2017
Saldo per 1 januari 20.761.989 24.147.329
Mutaties in het boekjaar:    
Bij:    
- nieuwe leningen 6.100.000 0
- overboeking van kortlopende schuld 3.385.340 385.340
Af:    
- aflossingen in lopend boekjaar ‑3.385.340 ‑385.340
- overboeking naar kortlopende schuld ‑2.307.553 ‑3.385.340
Saldo per 31 december 24.554.436 20.761.989

Leningenoverzicht looptijd korter dan 5 jaar        
  Aflossingsdatum Restant looptijd Rentepercentage Restschuld per 31/12/2018
BNG 90277 2 september 2019 8 maand 5,95%  1.922.213 
Vestia 608 1 juli 2022 3 jaar en 6 maand 0,17%  2.600.000 
NWB roll-overlening 2-29798 1 september 2021 2 jaar en 8 maand 1-maands Euribor + spread 20 bp  3.500.000 
         8.022.213 
         
Leningenoverzicht looptijd langer dan 5 jaar        
  Aflossingsdatum Restant looptijd Rentepercentage Restschuld per 31/12/2018
NWB 1-22982 2 februari 2029 10 jaar en 1 maand 5,36%  12.000.000 
Gemeente Tynaarlo, BNG 102.047 1 augustus 2036 17 jaar en 7 mnd 5,11%  6.839.776 
         18.839.776 
         
Totaal        26.861.989 

Van de leningen met een looptijd langer dan vijf jaar komt € 1.926.700,- binnen 5 jaar tot aflossing.

De duration van de leningportefeuille bedraagt 6,16 jaar. Het gemiddelde rentepercentage op de leningportefeuille exclusief roll-overlening bedraagt 4,76% (2017: 5,33%). De marktwaarde van de leningen bedraagt ultimo 2018 € 34,7 miljoen.

Voor de leningen heeft borgstelling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw plaatsgevonden voor een bedrag van € 6,1 miljoen.

9.2 Overige schulden

  2018 2017
Saldo per 1 januari 12.654 13.415
Ontvangen waarborgsommen 0 0
  12.654 13.415
Gerestitueerde waarborgsommen ‑667 ‑761
Saldo per 31 december 11.987 12.654

Met ingang van 1 januari 2000 worden geen waarborgsommen meer geïncasseerd. De waarborgsommen zullen bij het verlaten van de woning worden gerestitueerd.

 

10.1 Schulden aan kredietinstellingen

  31/12/18 31/12/17
Gemeente Tynaarlo, BNG 102.047 385.340 385.340
BNG 90277 1.922.213 0
NWB roll-overlening 2-29206 0 3.000.000
Totaal schulden aan kredietinstellingen 2.307.553 3.385.340

10.2 Schulden aan leveranciers

  31/12/18 31/12/17
Crediteuren 155.354 176.105
Totaal schulden aan leveranciers 155.354 176.105

10.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen

  31/12/18 31/12/17
Omzetbelasting 5.892 6.178
Loonheffing 17.553 11.559
Pensioenpremies 7.636 6.504
Vennootschapsbelasting ‑12.026 459.842
Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen 19.055 484.083

10.4 Overlopende passiva

  31/12/18 31/12/17
Niet vervallen rente leningen 683.324 686.606
Vooruitontvangen huren 60.730 41.584
Nog te ontvangen inkoopfacturen 10.691 0
Overige nog te betalen bedragen 20.070 1.915
Totaal overlopende passiva 774.815 730.105

Niet uit de balans blijkende verplichtingen

Er zijn contracten afgesloten met Veenman voor een kopieerapparaat en met Pelican Rouge voor een koffieautomaat. Totale waarde van de contracten is na 2018: € 47.269,-.  Een deel van deze verplichting vervalt in 2019.

Pelican Rouge Contract per 18-11-2015 (vijf jaar)
2019 € 1.230,84
2020 € 1.082,46
  € 2.313,30

Veenman Contract per 19-09-2018 (zes jaar)
2019 € 7.864,00
2020 € 7.864,00
2021 € 7.864,00
2022 € 7.864,00
2023 € 7.864,00
2014 € 5.636,00
  € 44.956,00

In 2017 is een opdracht voor groot onderhoud aan 76 woningen verstrekt aan Paas B.V. Dit werk wordt in vier fases uitgevoerd verspreid over de jaren 2017 t/m 2020. De bedragen excl. BTW voor de resterende twee jaar bedragen:

Paas B.V.  
2019 € 309.947,00
2020 € 367.484,00
  € 677.431,00

WSW-obligoverplichting

Per 31 december 2018 heeft Stichting Eelder Woningbouw een obligoverplichting jegens WSW ten bedrage van € 134.396,- uit hoofde van door WSW verstrekte borgstelling. Bij een verwacht tekort aan liquide middelen bij het WSW en een verzoek daartoe door het WSW dient Stichting Eelder Woningbouw dit bedrag binnen 30 dagen ter beschikking te stellen aan het WSW. Het risico dat het WSW een beroep doet op het obligo is gegeven de ontwikkeling op de kapitaalmarkten en de mede daardoor oplopend liquiditeitsrisico bij deelnemers aan het WSW toegenomen. Op dit moment is er geen aanwijzing dat het WSW het obligo gaat opvragen.

Jubileumvoorziening

Vanwege de geringheid van het personeelsbestand van de Stichting Eelder Woningbouw is er voor 2018 geen bedrag als voorziening jubileum gereserveerd.

Toelichting op de winst- en verliesrekening

11. Huuropbrengsten

  2018 2017
Huuropbrengsten DAEB vastgoed in exploitatie    
Woningen en woongebouwen 6.085.584 5.880.230
Onroerende zaken, niet zijnde woningen (garages/parkeerplaatsen) 12.362 12.185
     
Af: huurderving wegens leegstand ‑22.150 ‑21.759
Af: huurderving wegens oninbaarheid ‑1.922 ‑15.545
Subtotaal huuropbrengsten DAEB vastgoed in exploitatie 6.073.874 5.855.111
     
Huuropbrengsten niet-DAEB vastgoed in exploitatie    
Woningen en woongebouwen 223.162 210.087
     
Af: huurderving wegens leegstand 73 ‑71
Af: huurderving wegens oninbaarheid 0 0
Subtotaal huuropbrengsten niet-DAEB vastgoed in exploitatie 223.235 210.016
     
Totaal huuropbrengsten 6.297.109 6.065.127

De huurderving over 2018 bedraagt 0,38% (2017: 0,61%). In de begroting is rekening gehouden met een percentage van 0,50%.

12.1 Opbrengsten servicecontracten

  2018 2017
Diverse complexen 131.698  126.279 
Af: derving ‑356  ‑824 
Totaal opbrengsten servicecontracten 131.342  125.455 

12.2 Lasten servicecontracten

  2018 2017
Diverse complexen ‑106.584 ‑103.190
Servicekosten VVE Stoffer Holtjerweg ‑56.580 ‑56.595
Totaal lasten servicecontracten ‑163.164 ‑159.785

13. Overheidsbijdragen

  2018 2017
Vrijval egalisatiereserve D.K.P.H - woningen 45.811  43.316 
Totaal overheidsbijdragen 45.811  43.316 

15. Lasten onderhoudsactiviteiten

  2018 2017
Onderhoudslasten DAEB vastgoed in exploitatie ‑1.141.013 ‑1.010.983
Onderhoudslasten niet-DAEB vastgoed in exploitatie ‑13.216 ‑2.128
Totaal lasten onderhoudsactiviteiten ‑1.154.229 ‑1.013.111

De specificatie van de werkelijke onderhoudskosten door derden is als volgt:

Klachten- en mutatieonderhoud ‑128.538 ‑143.379
Kontraktonderhoud ‑176.309 ‑168.164
WMO aanpassingen ‑1.847 ‑228
KOF/GRF ‑27.539 ‑13.715
Materiaalverbruik eigen dienst ‑172.519 ‑72.545
Planmatig onderhoud ‑635.852 ‑677.287
EPBD - Energielabels ‑11.625 ‑8.206
Subtotaal ‑1.154.229 ‑1.083.524
     
Af: geactiveerde kosten 0 70.413
Totaal lasten onderhoudsactiviteiten ‑1.154.229 ‑1.013.111

16. Overige directe exploitatielasten

  2018 2017
16.1 Overige opbrengsten 59.702 57.520
16.2 Afschrijvingen materiële vaste activa ‑42.103 ‑40.124
16.3 Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten ‑514.762 ‑452.091
16.4 Overige organisatiekosten ‑1.546.826 ‑1.366.771
Totaal overige directe operationele lasten ‑2.043.989 ‑1.801.466

16.1 Overige opbrengsten

  2018 2017
Doorberekende kosten aan derden/vergunningen 10.867 9.728
Inschrijfgelden 13.857 13.245
Vergoedingen VVE 34.978 22.911
Diversen 0 11.636
Totaal overige opbrengsten 59.702 57.520

16.2 Afschrijvingen materiële vaste activa

  2018 2017
Activa ten dienste van de exploitatie ‑42.103 ‑40.124
Totaal afschrijvingen materiële vaste activa ‑42.103 ‑40.124

16.3 Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten

  2018 2017
Lonen en salarissen ‑394.261 ‑348.030
Sociale lasten ‑55.765 ‑46.039
Pensioenlasten ‑64.736 ‑58.022
Totaal lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten ‑514.762 ‑452.091

De Stichting Eelder Woningbouw heeft per ultimo boekjaar 7 werknemers (6,2 FTE) in dienst.

16.4 Overige organisatiekosten

Heffingen 2018 2017
OZB/waterschapslasten ‑240.989 ‑226.737
Verzekeringen ‑16.375 ‑16.085
Contributie Aedes ‑8.356 ‑8.844
Saneringsheffing ‑66.310 0
Contributie Autoriteit Woningcorporaties ‑6.149 ‑5.072
Verhuurderheffing ‑753.387 ‑674.138
Diversen ‑11.458 ‑13.269
Subtotaal heffingen ‑1.103.024 ‑944.145
     
Beheerkosten    
Overige personeelskosten ‑35.939 ‑40.235
Huisvestingskosten ‑21.259 ‑21.699
Kosten Raad van Commissarissen ‑27.430 ‑24.874
Algemene kosten ** ‑359.174 ‑335.818
Subtotaal beheerkosten ‑443.802 ‑422.626
     
Totaal overige organisatiekosten ‑1.546.826 ‑1.366.771

In de algemene kosten is aan accountantskosten meegenomen:

  2018 2017
Onderzoek van de jaarrekening (conform voorgesteld honorarium) 88.844 110.923
Andere controle opdrachten 0 0
Advieskosten op fiscaal terrein 20.697 19.378
Andere niet-controle diensten 0 0
  109.541 130.301

17. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille

  2018 2017
Verkopen 164.000 0
Af: boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille ‑126.406 0
  37.594 0
Af: kosten i.v.m. verkoop woningen ‑2.981 0
Totaal verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 34.613 0

In het verslagjaar is één (1) woning verkocht (Dievelings 35). Er zijn geen verkopen begroot.

In totaal zijn er na het boekjaar 2018 nog 91 woningen aangewezen voor mogelijke verkoop.

18. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

  2018 2017
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille    
Waardeveranderingen ‑346.314 0
Totaal overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille ‑346.314 0
     
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille    
Verschil marktwaarde t.o.v. vorig boekjaar 8.381.145 ‑1.218.196
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 8.381.145 ‑1.218.196

19. Financiële baten en lasten

  2018 2017
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten    
Rente uitgezette middelen 0 1
Rente op overige vorderingen 41 43
Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 41 44
     
Rentelasten en soortgelijke kosten    
Toegevoegde rente egalisatierekening brutering ‑15.070 ‑16.855
Rente leningen kredietinstellingen ‑1.110.195 ‑1.131.735
Overige rentelasten ‑17.148 0
Totaal rentelasten en soortgelijke kosten ‑1.142.413 ‑1.148.590

20. Belastingen

  2018 2017
Vrijval latente belastingschuld 5.663 5.663
Vennootschapsbelasting 2015 0 ‑29.982
Vennootschapsbelasting 2016 ‑71.946 0
Vennootschapsbelasting 2017 130.916 0
Vennootschapsbelasting 2018 ‑337.378 ‑510.457
Totaal belastingen ‑272.745 ‑534.776

Fiscale winst over 2018: 1.389.512
Eerste € 200.000,- 20% 40.000
Daarna 25% 297.378
  337.378

De effectieve belastingdruk over 2018 bedraagt 2,7% van de winst (2017: 59,9%). De daling van dit percentage wordt met name veroorzaakt door het verschil in overige waardeveranderingen die niet meegenomen wordt in het fiscale resultaat.

Toelichting Wet Normering Topinkomens

Op 1 januari 2013 is de Wet normering topinkomens (WNT) in werking getreden. De WNT is van toepassing op Stichting Eelder Woningbouw. Het voor Stichting Eelder Woningbouw toepasselijke bezoldigingsmaximum bedraagt in 2018 volgens klasse B Woningcorporaties € 98.000,-.

Leidinggevende topfunctionarissen met bezoldiging boven € 1.700,-  
  M. Veenstra
Functie (functienaam) Bestuurder
In dienst vanaf 05/ 1/2011
In dienst tot heden
(Fictieve) dienstbetrekking? Ja
Deeltijdfactor 100%
Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 95.404
Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn 17.736
Totaal bezoldiging 113.140
   
Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum 98.000
   
2017  
(Fictieve) dienstbetrekking? Ja
Deeltijdfactor 100%
Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 100.237
Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn 18.234
Totaal bezoldiging 118.471
   
Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum 95.000

Toezichthoudende topfunctionarissen met bezoldiging boven € 1.700,-          
  H. ter Veen   E.T. van Gilst   M.Y. van der Veen
Functie (functienaam) Voorzitter RvC   Lid RvC   Lid RvC
In dienst vanaf 01/ 1/2012   06/ 1/2013   01/ 1/2015
In dienst tot heden   heden   heden
Totaal bezoldiging in kader van de WNT 9.080   6.040   6.040
           
Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum 14.700   9.800   9.800
           
2017          
Totaal bezoldiging in kader van de WNT 7.500   5.000   5.000
           
Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum 14.250   9.500   9.500

De Raad van Commissarissen heeft conform de Regeling bezoldigingsmaxima toegelaten instelling volkshuisvesting  Stichting Eelder Woningbouw  ingedeeld in klasse B, met een bijbehorend bezoldigingsmaximum voor de Raad van Bestuur van € 98.000,-. Dit maximum wordt overschreden door de Raad van Bestuur. Op de bezoldiging van de Raad van Bestuur is het WNT-overgangsrecht van toepassing. De bezoldiging van de Raad van Bestuur voldoet aan het toepasselijke bezoldigingsmaximum waarnaar dient te worden afgebouwd conform het WNT-overgangsrecht.                                                                                                                                                                                                                                                                 
Het bijbehorende bezoldigingsmaximum voor de voorzitter van de Raad van Commissarissen bedraagt € 14.700,- en voor de overige leden van de Raad van Commissarissen € 9.800,-. Deze maxima worden niet overschreden. 
 

Bestuursverklaring

Het bestuur verklaart dat alle uitgaven in het boekjaar in het belang van de volkshuisvesting zijn gedaan.

 

Vastgesteld door Bestuur / Directie op 16 april 2019.

M. Veenstra , directeur-bestuurder

Verklaring van de Raad van Commissarissen

De leden van de Raad van Commissarissen van de Stichting Eelder Woningbouw verklaren de inhoud van het door bestuur ter vaststelling overlegde jaarrapport 2018 dat bestaat uit het bestuursverslag, de jaarrekening en de overige gegevens te hebben onderzocht.

Op basis hiervan heeft de Raad van Commissarissen vervolgens het jaarrapport 2018 in de vergadering van 16 april 2019 goedgekeurd.

 

De heer H. ter Veen, voorzitter

 

De heer E.T. van Gilst, lid

 

Mevrouw M Y van der Veen, lid