Bestuursverslag

Voorwoord

In deze jaarstukken kijkt de Stichting Eelder Woningbouw terug op het jaar 2018.

We leggen verantwoording af over de volgende aandachtsvelden:

  • kwaliteit en beschikbaarheid van woningen;
  • leefbaarheid;
  • wonen en zorg;
  • het aanbieden, verhuren en verkopen van woningen;
  • het betrekken van huurders bij beleid en beheer;
  • financieel beleid.

De financiële resultaten over 2018 vindt u in de jaarrekening die in de jaarstukken is opgenomen. De Stichting Eelder Woningbouw heeft over 2018 een positief resultaat behaald van € 9.767.207,-.  Dit resultaat is inclusief de waardeverandering van de vastgoedportefeuille van € 8.034.831,-. De kasstroom uit operationele activiteiten bedraagt in 2018 € 1.297.020,-.

De komende jaren blijven wij naar draagkracht investeren in de lokale volkshuisvesting. Dit zal sterk afhankelijk zijn van het overheidsbeleid. Als de beleidsvoornemens van het Ministerie niet worden aangepast dan zal het lastig worden om te kunnen blijven investeren op de manier zoals we de afgelopen jaren hebben gedaan.

De Stichting Eelder Woningbouw heeft in het verslagjaar 34 woningen overgenomen van Stichting Mooiland. Het betreft 20 grondgebonden woningen en 14 portiekwoningen aan de Burgemeester Strubenweg in Eelde. De Stichting Eelder Woningbouw is bijzonder content met deze uitbreiding van haar bezit.

De Stichting Eelder Woningbouw zal zich de komende jaren inspannen om haar woningen duurzamer te maken.  Daarom is een convenant met WocoZon gesloten.  Een groot aantal huurders krijgt de mogelijkheid tot het plaatsen van zonnepanelen.  Daarnaast worden daken vervangen en spouwisolatie en HR++ beglazing aangebracht. Ook gaan we onderzoeken waar we CV ketels met een warmtepomp kunnen uitbreiden.

Het streven is om in 2040 Co2 neutraal te zijn conform het Drents Energie Convenant.

Verklaring

De directeur-bestuurder van Stichting Eelder Woningbouw verklaart dat alle uitgaven in het boekjaar in het belang van de volkshuisvesting zijn gedaan.

Paterswolde, 16 april 2019

 

Michiel Veenstra

Directeur-bestuurder

1. Verslag van de directeur-bestuurder

De Stichting Eelder Woningbouw wil in al haar activiteiten een klantgerichte, kwalitatief hoogwaardige woningcorporatie zijn. Een transparante werkwijze en open benadering staan hierbij voorop. Onze missie en visie onderstrepen de bedrijfsfilosofie van Stichting Eelder Woningbouw.

Missie

“De Stichting Eelder Woningbouw biedt als professionele en klantgerichte organisatie met een sterke vastgoedportefeuille woonplezier met keuzemogelijkheden aan een brede groep klanten.”

Stichting Eelder Woningbouw is meer dan een intermediair in woondiensten. We zijn en blijven een sociale verhuurder met een duidelijke meerwaarde. We zetten ons in voor het ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige en goed renderende woningportefeuille. Hiermee kunnen we aantrekkelijke keuzemogelijkheden bieden, waarbij we invulling kunnen geven aan de woonwensen van onze klanten.

Visie

“Ruimte voor klanten, ontwikkeling door ondernemen.”

Ruimte is zowel voor onze klanten als voor de Stichting Eelder Woningbouw een sleutelbegrip. De klant mag van de woningcorporatie meer verwachten dan alleen woonruimte. Klanten kunnen kiezen hoe en waar zij willen wonen. Om onze klanten optimaal van dienst te zijn, kiest Stichting Eelder Woningbouw op haar beurt voor ruimte om te ondernemen en te groeien.

Governancecode en Aedescode

Stichting Eelder Woningbouw onderschrijft de in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties vastgelegde beginselen. De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In de Aedescode zijn kwaliteiten over inzet, transparantie en verantwoording opgenomen, die verplicht verbonden zijn aan het lidmaatschap van Aedes Vereniging van Woningcorporaties.

Stichting Eelder Woningbouw heeft in 2018 gewerkt volgens de principes en uitwerkingen zoals opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties 2018 en de Aedescode.

Risicomanagement

De bedrijfsvoering van elke organisatie kent risico’s. De Stichting Eelder Woningbouw is een risicomijdende organisatie en staat in een traditie van prudente keuzes ten aanzien van de ontwikkeling en bouw van woningen.  De Stichting Eelder Woningbouw bouwt al 100 jaar voor de sociale huursector. Stichting Eelder Woningbouw zal de komende jaren niet meer bouwen voor de koopsector, vrije huursector of bedrijfsonroerend goed. Kortom Stichting Eelder Woningbouw houdt zich aan haar kerntaak. Stichting Eelder Woningbouw speculeert niet met grond- en vastgoedposities.

Het financieel beleid en de interne procedures zijn erop gericht om de risico’s te minimaliseren. Onderstaand noemen wij de belangrijkste risico’s en hoe wij die tegemoet treden. Over het verslagjaar 2018 zijn geen risico’s te melden die een bijzondere impact hadden op Stichting Eelder Woningbouw en de resultaten.

Wisselvalligheid overheidsbeleid

Het voornaamste risico is de wisselvalligheid van het overheidsbeleid en de overheidsheffingen en voorschriften. Stichting Eelder Woningbouw is flexibel in haar beleidsvorming, door bijvoorbeeld investerings-/onderhoudsplannen bij te stellen als dat nodig is. Ook worden reserves aangehouden om klappen op te kunnen vangen.

Interne risico’s

In de uitvoering van onze bedrijfsactiviteiten hebben we te maken met interne risico’s. Met name frauderisico’s hebben daarbij de bijzondere aandacht.

De directeur-bestuurder en de Raad van Commissarissen worden regelmatig op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen binnen de Stichting Eelder Woningbouw. Het betreft hier zowel organisatorische als financiële ontwikkelingen.

Projectrisico’s worden beperkt door een strakke bewaking van de financiën en een project wordt van te voren besproken met en geaccordeerd door de Raad van Commissarissen.

Liquiditeits- en financieringsrisico

Regelmatig wordt de liquiditeitsprognose voor de komende vijf jaren geactualiseerd en afwijkingen op de prognose worden gerapporteerd aan de directeur-bestuurder en Raad van Commissarissen.  Eventuele financiering voor de lange termijn wordt vroegtijdig aangetrokken op basis van een lange termijn prognose van kasstromen, rekening houdend met voorgenomen investeringen. Stichting Eelder Woningbouw werkt niet met derivaten waardoor er geen onverwachte en onverantwoorde waarderings- en liquiditeitsrisico’s kunnen ontstaan.

Permanente Educatie

In de Governancecode Woningcorporaties is opgenomen dat bestuurders van woningcorporaties in drie jaar tijd 108 PE-punten dienen te behalen. Dit is gebaseerd op 108 studiebelastingsuren zoals vastgesteld door de geaccrediteerde opleidingsaanbieder.

Voor het jaar 2018 heeft de bestuurder van de Stichting Eelder Woningbouw 36 punten behaald en heeft hiermee voldaan aan de Governancecode Woningcorporaties.

Mooiland

Per 1 juli 2018 heeft de Stichting Eelder Woningbouw 34 woningen aangekocht van Stichting Mooiland.  Het betreft 20 grondgebonden woningen en een portiekflat met 14 appartementen aan de Burgemeester Strubenweg in Eelde.  De Stichting Eelder Woningbouw is bijzonder content met deze uitbreiding van haar bezit.

Verkopen

In het verslagjaar 2018 is er één (1) woning verkocht. Het betreft de woning met adres Dievelings 35. Dit is de laatste woning in een blok met enkel koopwoningen.

Benchmarking

In 2018 is met belangstelling kennis genomen van de uitkomsten van de Aedes benchmark. Onderstaand de resultaten van de benchmark:

 

Bestuur

De directeur-bestuurder is belast met het besturen van de woningcorporatie en is onder meer verantwoordelijk voor:

  • de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie;
  • de strategie;
  • de financiering;
  • het beleid;
  • de resultatenontwikkeling;
  • het afhandelen van klachten zoals ingediend bij de klachtencommissie.

De directeur-bestuurder legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. De directeur-bestuurder richt zich bij de uitoefening van zijn taak op het behalen van de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen van de organisatie en weegt hierbij de in aanmerking komende belangen van de bij de woningcorporatie betrokkenen af. De directeur-bestuurder verschaft de Raad van Commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van haar taak.
De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. De directeur-bestuurder rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de Raad van Commissarissen.

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de directeur-bestuurder zijn in artikel 7 van de statuten van Stichting Eelder Woningbouw omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het Reglement Bestuur.

Risicobeheersing en controlesystemen

De directeur-bestuurder van Stichting Eelder Woningbouw is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Hieronder wordt verstaan:

  • het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s;
  • het beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren;
  • het voorkomen, dan wel vroegtijdig signaleren van potentieel wezenlijke fouten, verliezen, fraude of overtreding van wetten en regelgeving.

Directeur- bestuurder

In 2018 is de functie van directeur- bestuurder vervuld door de heer M. Veenstra, werkzaam in deze functie sinds 1 mei 2011.

Tegenstrijdige belangen

In 2018 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeur-bestuurder zoals bedoeld in principe 3.8 van de Governancecode Woningcorporaties.

Bestuurdersaansprakelijkheid

Voor de directeur-bestuurder en de Raad van Commissarissen is een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering afgesloten, waarop in het verslagjaar geen beroep is gedaan.

Organisatie

Per 1 maart 2018 is een senior medewerker vastgoed/financiën aangetrokken.

 

Per 31 december 2018 bedraagt het aantal medewerkers 7. Het aantal fte’s op full-timebasis bedraagt aan het einde van het verslagjaar 6,2. De werknemers vallen onder de bepalingen van de CAO voor personeel in dienst van woningcorporaties. De pensioenvoorzieningen zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW).

Administratie

De administratie wordt in eigen beheer verzorgd. Hierbij wordt gebruik gemaakt van het bedrijfsinformatiesysteem van NCCW te Almere. Het onderhoud van het interne automatiseringssysteem is uitbesteed aan CSN Groep B.V. in Groningen.

De samenstelling van de begroting, rapportages en de jaarrekening gebeurt in eigen beheer. 

Controle

De administratie wordt gecontroleerd door Verstegen Accountants en Belastingadviseurs B.V.. In het verslagjaar is, na een langjarige samenwerking, afscheid genomen van Deloitte Accountants B.V..

RJ 645 Rapporteren op marktwaarde

In het verslagjaar heeft de Stichting Eelder Woningbouw haar vastgoed gewaardeerd op marktwaarde.  Tevens wordt de beleidswaarde berekend.

2. Verslag van de Raad van Commissarissen

Algemeen

De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en staat tevens het bestuur met raad ter zijde.

De Raad van Commissarissen houdt onder andere toezicht op:

  • de realisatie van de doelstellingen van de corporatie;
  • de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie;
  • de opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen;
  • het kwaliteitsbeeld;
  • de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording;
  • het financieel verslaggevingsproces;
  • de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving;

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in artikel 18 van de statuten van Stichting Eelder Woningbouw omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de Raad van Commissarissen d.d. 29 januari 2019 dat op de website is geplaatst.

In dit bestuursverslag legt de Raad van Commissarissen, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de Raad van Commissarissen:

  • Woningwet 2015 en daarvan afgeleide wet- en regelgeving
  • Governancecode Woningcorporaties 2015
  • Aedes code
  • Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015
  • Statuten Stichting Eelder Woningbouw
  • Reglement Raad van Commissarissen
  • Profielschets Raad van Commissarissen
  • Reglement directeur-bestuurder
  • Profielschets en rol directeur-bestuurder
  • Treasurystatuut en jaarplan Treasury
  • Reglement Financieel Beleid en Beheer
  • Integriteitscode en meldregeling voor misstanden
  • Ondernemingsplan en jaarplan
  • Meerjarenbegroting
  • Strategisch Voorraad Beleid
  • Huurbeleid
  • Prestatieafspraken met de gemeente
  • Managementletter en gesprek accountant

Dit in 2018 toegepast toezichtkader is voor het bestuur kaderstellend om te besturen en voor de Raad van Commissarissen richtinggevend om toezicht te houden. 

Taak en werkwijze

Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de Raad van Commissarissen zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren inzake de resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden.

De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar het volgende ondernomen om zich op de hoogte te houden van wat er speelt in het speelveld van Stichting Eelder Woningbouw:

  • overleg met bestuur
  • overleg met externe accountant
  • overleg met huurdersorganisatie
  • volgen van diverse cursussen/masterclasses
  • het lezen van relevante stukken en literatuur

De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen jaar zes reguliere vergaderingen gehouden.

Daarnaast heeft de Raad van Commissarissen in een besloten vergadering buiten aanwezigheid van het bestuur haar eigen inrichting en functioneren als collectief en de bijdrage van de afzonderlijke leden beoordeeld. De Raad van Commissarissen heeft hiertoe de visie van het bestuur gevraagd en deze betrokken in de bespreking. Deze zelfevaluatie heeft plaatsgevonden onder externe begeleiding van Atrivé.

De Raad van Commissarissen heeft op 6 maart overleg gehad met de Huurderbelangenvereniging, waarbij onder meer is gesproken over de huuraanpassing per 1 juli, de bouwprojecten, prestatieafspraken, huurachterstanden en de Aedes Benchmark. Op 25 mei heeft de Autoriteit Woningcorporaties (AW) een integrale oordeelsbrief 2017/2018 toegestuurd. De belangrijkste conclusie uit dit onderzoek was dat de beoordeling door de AW geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen. Op 6 november is de oordeelsbrief 2018 van de AW ontvangen met de mededeling dat de AW geen aanleiding ziet de corporatie integraal te onderzoeken.

De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar onder meer de volgende besluiten genomen over c.q. goedkeuring gegeven aan:

  • herbenoeming van mevrouw M.Y. van der Veen voor een tweede termijn als commissaris
  • bestuursverslag en jaarrekening 2017
  • de vergoeding van de leden van de Raad van Toezicht te verhogen tot 80% van de maximale bezoldiging volgens de beroepsregel
  • het voorstel van de bestuurder om 34 woningen van Stichting Mooiland te kopen voor € 3.400.000,-
  • jaarplan 2018
  • aanpassing statuten
  • prestatieafspraken bestuurder
  • prestatieafspraken gemeente
  • het afsluiten van twee leningen
  • begroting 2019 en meerjarenbegroting 2020-2023
  • huurverhoging met ingang van 1 juli 2018 van 1,4%

De Raad van Commissarissen heeft de volgende zaken in het afgelopen boekjaar besproken:

  • voortgang projecten
  • de aanstelling van een senior-medewerker financiën/vastgoed
  • de mogelijkheid voor huurders om zonnepanelen op de woning te laten plaatsen door Wocozon
  • governancecode
  • Routekaart Aedes
  • Drenthe huurt
  • implementatie AVG
  • uitkomsten woonlastenonderzoek
  • periodieke rapportages over de woningexploitatie
  • passend toewijzen
  • risicomanagement en interne beheersing
  • financieringsbehoefte
  • treasury rapportage
  • de overstap naar een ander fiscaal adviesbureau
  • gemaakte prestatieafspraken met de gemeente
  • resultaten Aedes benchmark
  • verkopen
  • managementletter Deloitte
  • integriteit
  • huisvesten primaire doelgroep
  • huisvesting statushouders
  • kwaliteit woningbezit

Visitatie

In 2019 voert Raeflex de visitatie uit over de afgelopen vier jaar. De visitatie wordt uitgevoerd aan de hand van de methodiek 6.0, waarbij het accent ligt op de maatschappelijke presentaties van de corporatie in de lokale context. Stichting Eelder Woningbouw grijpt de visitatie aan om kritisch naar het presteren van de afgelopen vier jaar te kijken en de organisatie verder te professionaliseren.

 

Permanente educatie

Ingevolge de op 1 mei 2015 ingevoerde vernieuwde Governancecode voor woningcorporaties dient in het jaarverslag melding te worden gedaan van de activiteiten op het gebied van permanente educatie van het Bestuur en de Raad van Commissarissen.

Zowel het Bestuur als de Raad van Commissarissen hebben het aantal voorgeschreven PE-punten voor het jaar 2018 gerealiseerd. In 2018 heeft de heer Ter Veen 11 punten, de heer Van Gilst 9 punten en mevrouw Van der Veen 11 punten gehaald.

 

Onafhankelijkheid

De Raad van Commissarissen waakt ervoor dat de leden van de raad naar hun oordeel onafhankelijk zijn in het licht van de in de Governancecode Woningcorporaties bepaling 3.27 aangeduide criteria.

De Raad van Commissarissen concludeert dat alle leden in het verslagjaar aan deze criteria hebben voldaan en onafhankelijk hun taak hebben uitgeoefend.

In het verslag jaar zijn geen meldingen omtrent integriteit ontvangen en is ook geen gebruik gemaakt van de meldregeling voor misstanden.

 

Deskundigheid en samenstelling

De samenstelling van de Raad van Commissarissen per 1 januari 2019  is als volgt:

De heer H. ter Veen, voorzitter, tevens benoemd namens de Huurdersbelangenvereniging HBV

Leeftijd 70 jaar

Lid sinds 1 januari 2012, herbenoemd 1 januari 2016, niet meer herbenoembaar

Gepensioneerd, voormalig partner bij Deloitte en KPMG

Nevenfuncties:

-   Voorzitter RvC NVO Holding B.V. te Groningen

-   Lid Raad van Toezicht Stichting De Zijlen, Tolbert

-   Bestuurslid (penningmeester) Stichting Nieuw Nabuurschap Groningen

De heer E.T. van Gilst, lid

Leeftijd 49 jaar

Lid sinds 1 juni 2013, herbenoemd 1 juni 2017, niet meer herbenoembaar

Beroep: Planeconoom werkzaam bij de gemeente Delfzijl inzake ontwikkeling, vastgoed en grondzaken

Nevenfuncties: geen

Mevrouw M.Y. van der Veen, lid

Leeftijd 48 jaar

Lid sinds 1 januari 2015, herbenoemd 1 januari 2019, niet meer herbenoembaar

Beroep:  Afdelingsmanager van de Afdeling Middelen en Bestuursondersteuning gemeente Leek (tot 31 december 2018)

Nevenfuncties:

-    Lid van de Raad van Toezicht Stichting Vlechter! tot december 2018

-    Voorzitter van de Rekenkamercommissie gemeente Tynaarlo

-    Lid Raad van Toezicht Plateau Integrale Kindcentra (Assen)

De Raad van Commissarissen werkt met een profielschets, gerelateerd aan haar omvang, samenstelling en activiteiten, voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van haar leden.
De profielschets is in 2018 niet herijkt.

Werkgeversrol

De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor een goed Bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. In 2018 is de samenstelling van het bestuur niet gewijzigd.

De Raad van Commissarissen heeft in de vergadering buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder het functioneren van de directeur-bestuurder beoordeeld op basis van het in 2017 vastgestelde protocol: evaluatie, beoordeling en beloning directeur-bestuurder.

Op basis van de geleverde prestaties in het verslagjaar 2018 is de Raad van Commissarissen wederom positief over het functioneren van de directeur-bestuurder.

Paterswolde, 16 april 2019
 

 

De heer H. ter Veen, voorzitter

 

De heer E.T. van Gilst, lid

 

Mevrouw M.Y. van der Veen, lid

3. Kwaliteit van het wonen

Woningmarktontwikkeling

Het herstel van de woningmarkt heeft zich in 2018 doorgezet. Dit geldt zowel voor de huur- als de koopmarkt. De mogelijkheden tot het verkrijgen van een hypotheek door overheidsmaatregelen zijn verder beknot. Men zal in de nabije toekomst steeds meer eigen geld mee moeten nemen om een woning te kopen.

Strategisch Voorraad Beleid 2012 - 2020

In 2018 is gewerkt conform het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) 2012 – 2020.

Beleidsoverleg met de gemeente

De gemeente Tynaarlo is voor Stichting Eelder Woningbouw een belangrijke gesprekspartner – zowel op ambtelijk als bestuurlijk niveau – als het gaat om beleidsafstemming en uitvoering van projecten op het gebied van nieuwbouw, woningverbetering en leefbaarheid.

De Stichting Eelder Woningbouw hecht grote waarde aan het betaalbaar houden van de huren voor zittende en toekomstige huurders en heeft dit ook uitvoerig besproken met de gemeente. Een en ander vraagt verantwoordelijkheid van zowel de gemeente als Stichting Eelder Woningbouw.

Als gevolg van de invoering van de nieuwe Woningwet per 1 juli 2015 zijn door gemeente, Huurdersbelangenvereniging en corporaties prestatieafspraken gemaakt. Op 10 december 2018 zijn deze door gemeente Tynaarlo, Stichting Eelder Woningbouw en Huurdersbelangenvereniging Eelde-Paterswolde ondertekend.

Betrekken van huurders bij beleid en beheer

De nieuwe Woningwet geeft de Huurdersbelangenvereniging veel mogelijkheden om beleidsmatig mee te praten met corporatie en gemeente over onder andere de prestatieafspraken. Dit vraagt veel van de bestuursleden van de Huurdersbelangenvereniging.

Regelmatig vindt overleg plaats over actuele onderwerpen met de Huurdersbelangenvereniging. Het betreft hier zaken zoals de jaarlijkse huurverhoging, nieuwbouw, onderhoud, verkopen, huuraanpassing bij woningverbetering en herstructureringsplannen. Ook zaken als leefbaarheid en veiligheid in Eelde-Paterswolde komen aan de orde.

Met individuele bewoners en bewonersgroepen wordt overleg gevoerd over zaken als (groot)onderhoud, woningverbetering tegen huurverhoging en andere voor bewoners relevante zaken.

Huurbeleid

Het huurbeleid is ook onderwerp in de nieuwe Woningwet. Met ingang van 1 januari 2016 zijn wij “passend” gaan toewijzen.

Minimaal 80% van de vrijkomende woningen met een huur tot € 710,68 moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 36.798,-. 10% van de woningen mag, tot 2020, worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 41.056,-. De overige 10% mag vrij worden toegewezen.

Stichting Eelder Woningbouw heeft 95% van de sociale huurwoningen met een huur tot € 710,68 toegewezen aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 36.798,- en 2% is toegewezen aan huishoudens met een inkomen tussen € 36.798,- en € 41.056,-.

Huishoudens die recht hebben op huurtoeslag mogen, afhankelijk van het aantal personen, alleen woningen huren met een huur tot de aftoppingsgrens van respectievelijk € 592,55 voor één- en tweepersoonshuishoudens en € 635,05 voor drie- en meerpersoonshuishoudens. Maximaal 5% van de woningen met een huur boven deze aftoppingsgrenzen mag worden toegewezen aan woningzoekenden die recht hebben op huurtoeslag. Stichting Eelder Woningbouw heeft twee woningen (4%) met een huur boven de aftoppingsgrenzen toegewezen aan woningzoekenden met recht op huurtoeslag.

Er zijn drie woningen verhuurd aan Cosis binnen het convenant huisvesting verslavingszorg en drie woningen zijn verhuurd binnen de urgentieregeling Stichting Eelder Woningbouw. Aan statushouders zijn vijf woningen toegewezen. De overige 80 woningen zijn toegewezen aan reguliere woningzoekenden.

Toewijzingen

Toewijzingen
  Huurklasse 2018    
Eenpersoonshuishoudens ≤ 417,34 > 417,34 ≤ 597,30 > 597,30 ≤ 710,68
       
Jonger dan 66 jaar      
Inkomen ≤ 22.400 8 15 0
Inkomen > 22.400 4 4 0
66 jaar en ouder      
Inkomen ≤ 22.375 0 8 0
Inkomen > 22.375 0 2 6
Tweepersoonshuishoudens ≤ 417,34 > 417,34 ≤ 597,30 > 597,30 ≤ 710,68
       
Jonger dan 66 jaar      
Inkomen ≤ 30.400 0 8 0
Inkomen > 30.400 0 0 3
66 jaar en ouder      
Inkomen ≤ 30.400 0 8 0
Inkomen > 30.400 0 1 0
       
Drie- en meerpersoonshuishoudens ≤ 417,34 > 417,34 ≤ 640,14 > 640,14 ≤ 710,68
       
Jonger dan 66 jaar      
Inkomen ≤ 30.400 0 8 2
Inkomen > 30.400 0 2 5
66 jaar en ouder      
Inkomen ≤ 30.400 0 0 0
Inkomen > 30.400 0 0 0

Aan Cosis zijn drie woningen toegewezen die niet in bovenstaande tabel zijn opgenomen. Ook de verhuringen van vier niet-DAEB woningen staan niet in de tabel opgenomen.

Regionale geschillenadviescommissie

De corporaties in Noord- en Midden-Drenthe, waaronder Stichting Eelder Woningbouw, hebben een gezamenlijke geschillenadviescommissie geformeerd voor de behandeling van klachten. Deze commissie bestaat uit drie leden: een huurder van een deelnemende corporatie, een werknemer van een deelnemende corporatie en een onafhankelijke voorzitter.

De regionale geschillencommissie heeft in het verslagjaar voor de Stichting Eelder Woningbouw geen klachten hoeven te behandelen, omdat er geen klachten waren.

Drenthe huurt

In 2016 hebben zeven Drentse corporaties, waaronder Stichting Eelder Woningbouw, besloten een gezamenlijke website op te zetten waarin het woningaanbod van alle zeven corporaties te vinden is. Begin 2017 is de website www.drenthehuurt.nl geopend voor de woningzoekenden. In 2018 is een verdere aanzet gegeven om tot een gezamenlijk woonruimteverdeelsysteem te komen voor alle acht Drentse corporaties. Uitgangspunt is dat dit in het derde kwartaal van 2019 gestalte zal krijgen.

4. Huurprijsbeleid

Jaarlijkse huurverhoging

Vanaf 2017 geldt de huursombenadering. In 2018 mag de gemiddelde huursom voor zelfstandige, niet-geliberaliseerde woningen in het kalenderjaar slechts met inflatie + 1 procentpunt stijgen. Het gaat om de jaarlijkse huurverhoging en de huurverhoging bij huurdersmutatie. Het inflatiepercentage bedroeg 1,4%. Het maximaal huurstijgingspercentage is in 2018 dus 2,4%.

De jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2018 voor alle huurders bedroeg 1,4% waarbij de huren van de DAEB-woningen zijn afgetopt op € 710,68. De zogenaamde scheefhuur verhoging is in 2018 niet doorgevoerd.  De gemiddelde huurstijging van de sociale huurwoningen in 2018 bedroeg 1,58%.

Op 31 december 2018 bedroeg de gemiddelde huurprijs van de DAEB woningen 68,5% van de maximaal redelijke huur.

Huurachterstanden en ontruiming

Betaalproblemen leiden gemakkelijk tot uitzichtloze situaties en in het uiterste geval tot woningontruiming. Daarom geeft Stichting Eelder Woningbouw het voorkomen van betaalachterstanden hoge prioriteit. Hiervoor worden verschillende instrumenten ingezet. Zo wordt geprobeerd het aantal automatische incasso’s te vergroten en wordt al bij een lage huurachterstand een huisbezoek afgelegd en een betalingsregeling getroffen. In het verslagjaar is de incasso procedure verder aangescherpt.

In 2018 is voor drie huurders door de rechter de huurovereenkomst ontbonden en kon de woning ontruimd worden. Deze ontruimingen zijn niet doorgezet.

Met behulp van het Sociaal Team Eelde-Paterswolde wordt getracht deze huurders financieel weer op de rails te krijgen.

De huurachterstand bedraagt per 31 december 2018 € 21.885,- dit is 0,35 % van de jaarhuur. De huurachterstand is lager dan vorig jaar (0,64%).

Verhuur

Het aantal reguliere mutaties in bestaand bezit bedroeg dit jaar 91 woningen. Dat betekent een reële mutatiegraad  van 9,1%.

In 2018  was het gemiddeld aantal reacties op vrijgekomen bestaande woningen per aanbod 16,5. De woningen werden toegewezen aan woningzoekenden met een gemiddelde inschrijvingsduur van 68,8 maanden. Hierbij zijn de woningen die zijn toegewezen aan statushouders, urgenten en Cosis  buiten beschouwing gelaten.

Huurcommissie

Bezwaren tegen de jaarlijkse huurverhoging kunnen worden ingediend bij de Huurcommissie.

In 2018 heeft één (1) huurder van de Stichting Eelder Woningbouw bezwaar aangetekend. Deze procedure loopt nog.

 

5. Woningmarkt/woningvoorraad

Toenemende vraag

De vraag naar betaalbare en goede huisvesting neemt nog steeds toe. Het aantal woningzoekenden stijgt nog steeds. Met name het aantal echtscheidingen waarbij beide partners de “eigen” woning gedwongen moeten verlaten, neemt toe en dus ook behoefte hebben aan twee eengezinswoningen. Aan die vraag is moeilijk te voldoen.

Verder is de vraag naar levensloopbestendige woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens groot en zal de komende jaren nog verder toenemen.

In 2019 wordt het Strategisch Voorraad Beleid geactualiseerd en wordt gekeken hoe we aan deze vraag kunnen voldoen.

De vraag naar seniorenwoningen was in 2018 relatief laag. Verhoudingsgewijs was er weinig animo van senioren om te verhuizen. Naar verwachting zal deze ontwikkeling de komende jaren niet worden voortgezet.

Doelgroepen

Stichting Eelder Woningbouw zet zich in voor mensen die door een relatief laag inkomen of een bijzondere behoefte hun woonwens niet zelfstandig kunnen vervullen.

Verslavingszorg Noord-Nederland in casu Cosis doen voor hun cliënten regelmatig een beroep op Stichting Eelder Woningbouw voor passende woonruimte.

Stichting Eelder Woningbouw heeft een samenwerkingsverband met Zorggroep Drenthe voor het verlenen van zorg op maat aan huurders die hiervoor in aanmerking kunnen en willen komen.

Net als veel andere gemeenten in Nederland kent de gemeente Tynaarlo een jaarlijkse taakstelling voor het huisvesten van asielzoekers en statushouders via het COA. Stichting Eelder Woningbouw levert een belangrijke bijdrage hieraan.

In 2018 hebben wij 26 statushouders gehuisvest in in totaal vijf woningen.

Woningzoekenden

Het aantal woningzoekenden bedroeg per 31 december 2018: 2.181 (2017: 1.872).

Woningzoekenden

Woningzoekenden
Leeftijd Alleenstaanden Meerpersoonshuishouden Totaal
Tot en met 25 jaar 133 47 180
26 tot en met 40 jaar 238 252 490
41 tot en met 60 jaar 204 396 600
61 jaar en ouder 426 485 911
Totaal 1.001 1.180 2.181

Woningen in eigendom

Stichting Eelder Woningbouw heeft per 31 december 2018 in totaal 995 woningen in haar bezit.  Onderstaand de mutaties in het verslagjaar.

Woningen in eigendom

Woningen in eigendom
Aantal woningen in eigendom per 1 januari 2018 962
In 2018 verkocht uit eigen bezit 1
In 2018 aangekocht 34
In 2018 opgeleverd 0
Aantal woningen in eigendom per 31 december 2018 995

Mutaties in het bestaande woningbezit

Mutaties in het woningbezit

Mutaties in het woningbezit
  2018 2017 2016 2015 2014
Woningen in exploitatie 995 962 962 954 941
Woningen in aanbouw 0 0 0 0 18
Onroerende zaken niet zijn de woningen          
- Garages 16 16 16 16 16
- Parkeerplaatsen 141 141 141 114 114
Opgeleverde nieuwe woningen 0 0 9 18 0
Aangekochte woningen 34 0 0 0 0
Verkochte woningen 1 0 1 5 5
Gesloopte woningen 0 0 0 0 18
Vrijgekomen woningen door verhuizing 91 100 75 96 80

Nieuwbouw

Er is in het verslagjaar 2018 geen nieuwbouw opgeleverd.

Aankoop

In het verslagjaar 2018 zijn 34 woningen aangekocht van Stichting Mooiland. 

Samenstelling woningbezit

De huidige woningvoorraad is als volgt samengesteld:

56% van de woningen zijn ééngezinswoningen. 17% van de woningen is geschikt voor één- en tweepersoonshuishoudens. 4% van de woningen is levensloopbestendig waarvan 60%  grondgebonden en 40% gestapeld. 23% van de woningen is specifiek geschikt voor senioren (55+). Veel senioren wonen echter nog in de ééngezinswoningen.

De verdeling van het huidige woningbezit naar huurprijsklassen staat in onderstaande grafiek weergegeven.

Huurprijsklassen

Energielabels woningbezit

Op 1 januari 2019 heeft 78% van de bestaande voorraad een A++, A+, A, B of C label. 9% heeft nog een F of G label. Het gemiddelde energieniveau bedraagt 1,62.

De verdeling van het huidige bezit naar energielabels is als volgt:

Energielabels

Energielabels
Label aantal percentage
A++ ≤ 0,60 17 2%
A+ ≥ 0,61 ≤ 0,80 22 2%
A ≥ 0,81 ≤ 1,20 126 13%
B ≥ 1,21 ≤ 1,40 169 17%
C ≥ 1,41 ≤ 1,80 436 44%
D ≥ 1,81 ≤ 2,10 98 10%
E ≥ 2,11 ≤ 2,40 33 3%
F ≥ 2,41 ≤ 2,70 72 7%
≥ 2,71 22 2%
TOTAAL 995 100%

Onderhoud van woningen

Het onderhoudsbeleid moet zo flexibel zijn, dat het voortdurend aangepast kan worden aan de wisselende signalen vanuit de markt, van huurders, van de overheid of de woonomgeving. Stichting Eelder Woningbouw biedt deze flexibiliteit, wat als zeer klantvriendelijk wordt ervaren.

Zo bieden we huurders keuzepakketten aan bij de modernisering van hun keuken, toilet of doucheruimte. Gekozen kan worden uit diverse kleuren wand- en vloertegels, keukens en aanrechtbladen. Ook is het mogelijk om tegen eenmalige betaling extra luxe toe te voegen (bijvoorbeeld een speciale kraan). Stichting Eelder Woningbouw heeft in haar kantoor een bescheiden woonwinkel ingericht waar huurders de diverse keuzepakketten kunnen bekijken.

Planmatig onderhoud  

Het planmatig onderhoud vormt de grootste post op de onderhoudsbegroting. Geraamd was een bedrag van € 595.769,-. In 2018 werd Є 635.852,- aan planmatig onderhoud uitgegeven. De belangrijkste oorzaak van de overschrijding is het groot aantal mutaties van oudere woningen, waarbij voor de nieuwe verhuur grote ingrepen zoals douche-, toilet- en keukenrenovaties, plafonds en stucwerk vervangen, asbestsanering en aanpassingen in elektrische installaties moesten plaatsvinden.

De planmatige jaarbegroting wordt aan de hand van de geactualiseerde meerjarenbegroting opgesteld. Doel is een op preventie gerichte aanpak van het onderhoud (‘voorkomen is beter dan repareren’). Deze preventieve aanpak heeft een positief effect op het klachten- en mutatieonderhoud.

Projectmatig onderhoud

In 2018 is de tweede fase van het projectmatig groot onderhoud in de Schultenweg/Esweg/Korenbloemweg gerealiseerd. In vier jaar worden ook bij deze woningen de kozijnen door HR++ glas vervangen en de spouwen na-geïsoleerd. Hier zal een labelverbetering van E/F/G naar C/D plaatsvinden.

Dagelijks onderhoud     

Bij het dagelijkse, niet planmatig, onderhoud is de invloed van de vernieuwing en verbetering van het woningbezit zoals die in de afgelopen jaren heeft plaatsgevonden goed merkbaar. De kosten voor klachten- en mutatieonderhoud zijn nu op een punt gekomen dat deze zich stabiliseren. Het onderhoud is deels correctief en deels preventief.

31 december 2018 waren 858 huurders lid van het KOF en 860 van het GRF. Dit is 86% van alle huurders. Bij mutaties is deelname aan de fondsen verplicht.

Bij mutaties wordt, indien financieel en beleidsmatig mogelijk, met de wensen van de klant rekening gehouden. Ook wordt de ‘markt’ goed in de gaten gehouden, omdat woonwensen en -eisen snel veranderen. Om ook in de toekomst de woningen optimaal bezet te houden, wordt hiermee rekening gehouden bij de uitvoering van het onderhoud.

Het dagelijks onderhoud wordt grotendeels in eigen beheer door de technische dienst uitgevoerd. Voordeel hiervan is dat Stichting Eelder Woningbouw goed op de hoogte blijft van de woonwensen van onze huurders en hier zo nodig of gewenst snel op in kan spelen.

Meerjarenplanning       

De meerjarenbegroting wordt jaarlijks geactualiseerd waardoor deze een dynamisch karakter heeft. Door nacalculatie van projecten, inventarisaties van de woningen en analyseren van de onderhoudsadministratie wordt de korte-termijnbegroting steeds verder verfijnd.

Verkoop van woningen

In 2018 is één (1) woning (Dievelings 35) verkocht.

In de prestatieafspraken met de gemeente Tynaarlo, de Huurdersbelangenvereniging en de Stichting Eelder Woningbouw is afgesproken om de verkoop van woningen voorlopig te beperken. Dit in verband met de huisvesting van statushouders. De woningen in onderstaand schema worden alleen verkocht als er geen huurders, die aan de passendheidsnorm voldoen, voor te vinden zijn.

Te verkopen woningen

Te verkopen woningen
Complex Te verkopen
Zevenhuizerweg 6
Kooiweg - Kosterijweg  
Hoppenkampsweg - Brinkhovenlaan 13
Paalakkers 52
Patrijsweg - Fazantweg 20
Totaal 91

6. Leefbaarheid

Leefbaarheid is voor Stichting Eelder Woningbouw een belangrijk thema. Het woon- en leefklimaat bepaalt de staat van de wijk en het gevoel van veiligheid, en speelt ook een rol bij de verhuurbaarheid van woningen. Stichting Eelder Woningbouw kiest voor een actieve opstelling en voert daarom regelmatig overleg met vertegenwoordigers van wijken en buurten. Omdat we een kleine organisatie zijn, zijn de lijnen kort en kunnen problemen vaak snel en in onderling overleg worden opgelost. Bij overlast kan Stichting Eelder Woningbouw een bemiddelende rol spelen. Regelmatig zoekt Stichting Eelder Woningbouw daarbij samenwerking met andere partijen, zoals politie, maatschappelijk werk, de ambulante verslavingszorg, Cosis en de GGD. Huurders met een zekere problematiek worden op verzoek van Stichting Eelder Woningbouw door hulpverleners begeleid. Dit heeft tot op heden goede resultaten opgeleverd. Het woon- en leefklimaat in wijken en buurten is ook onderwerp van gesprek in het overleg dat Stichting Eelder Woningbouw voert met de gemeente Tynaarlo, de Huurdersbelangenvereniging, de ouderenbond ANBO, een aantal wijkverenigingen en de directie van het verzorgingshuis Else van der Laanhuis in Eelde. Leefbaarheidsprojecten in wijken of buurten, die niet voor 100% ten goede komen van onze eigen huurders, worden niet meer door Stichting Eelder Woningbouw geïnitieerd of gefinancierd.

Meldpunt overlast

In 2009 is in de gemeente Tynaarlo een Meldpunt overlast in het leven geroepen. Inwoners van Eelde, Paterswolde, Vries en Zuidlaren kunnen hier overlastzaken melden. Stichting Eelder Woningbouw heeft zich in gesprekken met de gemeente Tynaarlo – zowel op bestuurlijk als ambtelijk niveau – sterk gemaakt voor dit meldpunt. In Eelde-Paterswolde werkten Stichting Eelder Woningbouw, maatschappelijk werk en politie al langere tijd met succes samen bij de behandeling van overlastzaken. Deze samenwerking heeft als voorbeeld gediend voor het Meldpunt overlast.

OGGZ-netwerk

Soms hebben mensen in hun leven een helpende hand nodig. Bijvoorbeeld omdat ze het moeilijk vinden om voor zichzelf te zorgen of omdat het ze niet lukt zaken zelf goed te regelen. Soms maken familie of bekenden zich zorgen om iemand die zelf geen hulp zoekt, een zogenaamde zorgmijder. Ook hulpverleners kunnen zien dat het niet goed gaat of krijgen klachten over iemand. Dan is het tijd dat hulpverleners de zorg tijdelijk overnemen. Het OGGZ-netwerk biedt deze zorg en zoekt samen met de cliënt naar passende hulpverlening. OGGZ staat voor openbare geestelijke gezondheidszorg.

Meldpunt OGGZ

Als iemand zich zorgen maakt over of overlast ondervindt van iemand in de omgeving, kan dit worden gemeld bij één van de OGGZ-meldpunten. Een maatschappelijk werker brengt met de melder de situatie in beeld en vult een meldingsformulier in. Naam en telefoonnummer van de melder worden genoteerd, zodat de melder later geïnformeerd kan worden over wat er met de melding is gedaan. De meldpunten voeren een geautomatiseerde cliëntenregistratie. Er wordt zorgvuldig omgegaan met (persoons)gegevens.

In het OGGZ-netwerk zijn de volgende organisaties vertegenwoordigd:

  • Gemeente Tynaarlo;
  • GGD Drenthe, GGZ Drenthe en GGZ Groningen;
  • Maatschappelijk Werk;
  • Politie Gemeente Tynaarlo;
  • Cosis;
  • Verslavingszorg Noord Nederland;
  • Woonborg;
  • Stichting Eelder Woningbouw.

Sociaal team Eelde-Paterswolde

Vanaf 1 januari 2015 zijn in de gemeente Tynaarlo drie sociale teams aan het werk. Er is een team in Zuidlaren, Vries en Eelde-Paterswolde. Het sociaal team Eelde-Paterswolde bestaat uit vijf tot acht professionals van welzijnsorganisatie Trias, maatschappelijk werk Noordermaat en WMO consulenten van de gemeente Tynaarlo. Hulpvragen op het gebied van wonen, welzijn, leefbaarheid en zorg worden door dit team opgepakt en samen met de bewoner wordt de situatie in kaart gebracht en wordt gezocht naar mogelijkheden die er zijn.

Hierbij wordt gekeken wat de bewoner zelf nog kan of waar mensen uit het sociale netwerk bij kunnen springen. Als het nodig is regelt het team professionele hulp of specialistische zorg en/of hulpmiddelen. De Stichting Eelder Woningbouw wordt op het gebied van wonen door dit team benaderd. Bij dreigende huisuitzettingen schakelt Stichting Eelder Woningbouw het sociaal team in om de betreffende huurders te ondersteunen bij het op orde krijgen van hun financiën. Als huurders daar niet aan mee willen werken dan wordt de uitzetting doorgezet.

7. Wonen en zorg

Met de vergrijzing neemt ook de vraag naar wonen met zorg toe, waarbij het veelal gaat om zorg op maat. Ook het gegeven dat de overgang van zelfstandig wonen naar een verpleeg-/verzorgingshuis door overheidsmaatregelen alleen bij zware indicatiestelling nog mogelijk is en mensen dus veel langer zelfstandig moeten blijven wonen, geeft een extra druk op deze markt. Stichting Eelder Woningbouw speelt graag in op deze vraag, om oudere huurders de kans te bieden zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen blijven wonen.

Een goed voorbeeld hiervan zijn de seniorencomplexen van de Stichting Eelder Woningbouw aan de Stoffer Holtjerweg en Mozartweg/Hooiweg/Händelweg in Eelde. In beide complexen is een zorgpost van Zorggroep Drenthe gevestigd, van waaruit verzorgingshuis- en thuiszorg kan worden geboden.

De combinatie van wonen, zorg en welzijn wordt ook elders in Eelde-Paterswolde toegepast. Bewoners van de seniorenappartementen aan de Nieuwe Akkers/Gen. C.J. Snijdersweg en de levensloopbestendige appartementen aan de Geyssendorfferweg, beiden in Paterswolde, kunnen in hun woning ook zorg op maat aangeboden krijgen.

Hetzelfde geldt voor bewoners van levensloopbestendige woningen aan de Pinksterbloem of in Groote Veen in Eelde die een verzorgingshuisindicatie hebben. Deze woningen zijn bouwkundig zodanig voorbereid zodat alle noodzakelijke voorzieningen op de begane grond zijn, of op relatief eenvoudige wijze kunnen worden gerealiseerd.

Huurders en bewoners uit de naaste omgeving van bovengenoemde complexen kunnen ook een beroep doen op de zorg. De zorg wordt geleverd door Zorggroep Drenthe, een zorginstelling die in de regio onder andere een aantal verzorgingshuizen beheert, waaronder het nabij gelegen Else van der Laanhuis in Eelde.

In een complex aan de Hemstukken is een bureau van Cosis gevestigd. Dit bureau begeleidt o.a. ex- verslaafden voor hun definitieve terugkeer in de maatschappij. De Stichting Eelder Woningbouw stelt hiervoor, verspreid over het bezit, een aantal woningen beschikbaar voor huisvesting van deze doelgroep, waarbij in een aantal gevallen ook kinderen deel uitmaken van het gezin van de cliënt(en).

Wonen met een handicap

Soms kan een eenvoudige aanpassing er voor zorgen dat iemand met een lichamelijke handicap probleemloos zelfstandig kan blijven wonen. Soms is een ingrijpender aanpassing nodig.

Met de bouw van gelijkvloerse appartementen zal een groot aantal woningaanpassingen in bestaande woningen voor gehandicapten tot het verleden behoren. Door een aantal van deze woningen te reserveren voor deze doelgroep, kan een aanzienlijke besparing van WMO-kosten plaatsvinden. Stichting Eelder Woningbouw neemt hiermee – in overleg met de gemeente - haar verantwoordelijkheid in het zo doeltreffend mogelijk omgaan met WMO-gelden.

8. Financieel verslag

Algemeen

Volgens de nieuwe woningwet zijn woningcorporaties wettelijk verplicht hun diensten van algemeen economisch belang (DAEB) te scheiden van hun niet-DAEB-activiteiten. Stichting Eelder Woningbouw valt onder het verlichte regime en is vrijgesteld van de verplichting om administratief te scheiden of juridisch te splitsen. Stichting Eelder Woningbouw moet in de administratie wel onderscheid maken tussen kosten en opbrengsten van de DAEB-activiteiten aan de ene kant en niet-DAEB-activiteiten aan de andere kant. Dit is administratief geregeld.

Om onze volkshuisvestelijke taken en doelstellingen ook op lange termijn te kunnen uitvoeren, moet de financiële continuïteit gewaarborgd worden. Onder financiële continuïteit wordt verstaan de mate waarin Stichting Eelder Woningbouw in staat is te voldoen aan haar financiële verplichtingen op korte, middellange en lange termijn.

Het financieringsbeleid van Stichting Eelder Woningbouw is gericht op het beheersen van de renterisico’s. Hierbij vormt een goed inzicht in het verloop van de financieringsverplichtingen de basis.

De bedrijfseconomische positie van Stichting Eelder Woningbouw is, gemeten naar de huidige maatstaven, gezond. De ontwikkeling van het eigen vermogen lijkt voldoende om ook op middellange en lange termijn het hoofd te kunnen bieden aan de kosten van exploitatie en onderhoud. 

Jaarresultaat 2018

De winst- en verliesrekening over 2018 sluit met een voordelig resultaat van € 9.767.207,- ten opzichte van voordelig resultaat van € 358.018,- over 2017. Het hogere resultaat ten opzichte van 2017 kan als volgt worden verklaard (in €):

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille ‑146.656
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 34.613
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 9.253.027
Saldo financiële baten en lasten 6.174
Belastingen 262.031
Per saldo toename resultaat ten opzichte van 2017: 9.409.189

Een nadere analyse van deze uitkomsten staat in de toelichting op de winst- en verliesrekening.

Eigen vermogen

Het eigen vermogen laat met een saldo per 31 december 2018 van € 86.513.870,- een toename zien van € 9.767.207,- (het resultaat over 2018).           

Marktwaarde

De marktwaarde verhuurde staat is berekend op basis van het handboek modelmatig waarderen marktwaarde met als peildatum 31 december 2018. Als uitgangspunt geldt de basisvariant van het waarderingshandboek.

De uitkomst van de marktwaardeberekening ziet er als volgt uit (in €):

  2018 2017
Marktwaarde DAEB vastgoed 108.161.679 96.155.413
Marktwaarde niet-DAEB vastgoed 4.351.715 4.286.604
Marktwaarde totaal vastgoed 112.513.394 100.442.017

De marktwaarde is gebaseerd op kasstromen. De scope bij de marktwaarde is 15 jaar met aan het einde van die periode een restwaarde gebaseerd op een exit yield. De discontovoeten die gehanteerd worden bij de marktwaarde zijn afhankelijk van het risicoprofiel van het woningcomplex. Bij de marktwaarde wordt uitgegaan van kasstromen gebaseerd op marktgegevens zoals markthuur en objectieve normen voor onderhoud en beheer. Bij de berekening van de marktwaarde worden op complexniveau steeds twee scenario’s berekend: het doorexploiteerscenario en het uitpondscenario. De marktwaarde is de hoogste van die twee scenario’s.

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde

De vastgoedportefeuille is met € 12,1 miljoen gestegen naar een waarde van € 112,5 miljoen.

Het verschil tussen de marktwaarde ultimo 2017 en 2018 wordt onder meer verklaard door de aankoop van 34 woongelegenheden, een stijging van de WOZ-waarde, een stijging van de contracthuur en een stijging van de mutatiekansen. Daarnaast is een aantal parameters in het waarderingshandboek aangepast, zoals de leegwaardestijging en de disconteringsvoet. De historische leegwaardestijging van woningen is gestegen. Dit leidt tot een hogere gehanteerde leegwaarde en dus hogere verkoopopbrengsten. De gemiddelde disconteringsvoet van woningen is als gevolg van de marktontwikkelingen gedaald.

 

Beleidswaarde

De beleidswaarde van het DAEB vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2018 € 63,8 miljoen. De beleidswaarde van het niet-DAEB vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2018 € 3,2 miljoen.

Bij het bepalen van de beleidswaarde is het waarderingshandboek gehanteerd. De berekening van de beleidswaarde kent als startpunt de marktwaarde. De beleidswaarde wordt bepaald door op vier aspecten aanpassingen door te voeren in de uitgangspunten van de berekening van de marktwaarde. Deze aspecten zijn:

  • beschikbaarheid: voor de gehele portefeuille wordt het doorexploiteerscenario gehanteerd;
  • betaalbaarheid: de markthuur wordt vervangen door de beleidshuur;
  • kwaliteit: de marktnorm voor onderhoud wordt vervangen door de onderhoudsnorm van Stichting Eelder Woningbouw;
  • beheer: de marktnorm voor beheer wordt vervangen door de beheernorm van Stichting Eelder Woningbouw.

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de beleidswaarde

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat welke hiervoor is toegelicht, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als startpunt neemt.

De beleidswaarde is eerst gedurende 2018 ingevoerd, waarbij dit waardebegrip nog in ontwikkeling is. Overeenkomstig de regelgeving is geen vergelijkend cijfer ultimo 2017 bepaald, reden waarom in het overgangsjaar 2018 geen ontwikkeling in de beleidswaarde kan worden toegelicht.

Verdere ontwikkeling van dit waardebegrip zal kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in de komende perioden, onder meer samenhangend met:

  • mogelijke aanpassing van de streefhuren;
  • toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van onderhoudskosten;
  • toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van beheerskosten.

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie

Het vertrekpunt voor het bepalen van de beleidswaarde is de marktwaarde. Het verschil tussen de marktwaarde en beleidswaarde, de ‘maatschappelijk bestemming’ bedraagt € 45,5 miljoen. Deze bestaat uit de volgende vier afslagen:

  • de afslag voor beschikbaarheid bedraagt € 30,8 miljoen. Voor de gehele portefeuille wordt namelijk het doorexploiteerscenario afgedwongen.
  • de afslag voor betaalbaarheid bedraagt € 13,8 miljoen. De markthuren zijn vervangen door de streefhuren.
  • de afslag voor kwaliteit bedraagt € 0,2 miljoen. Het eigen onderhoudsbeleid wijkt af van de in de marktwaarde gehanteerde marktnormen. De componenten instandhoudingsonderhoud en mutatieonderhoud uit de DCF-berekening zijn vervangen door een eigen onderhoudsnorm. De norm is gebaseerd op de langjarige onderhoudscyclus van het object op basis van instandhouding.
  • de afslag voor beheer bedraagt € 0,8 miljoen. De eigen beheersnorm wijkt af van de bij de marktwaarde gehanteerde normen. De componenten beheerkosten, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten uit de DCF-berekening zijn vervangen door een beheernorm die aansluit met de jaarlijkse werkelijke uitgaven voor beheer en leefbaarheid in de 15-jaars DCF periode.

Financiële meerjarenprognose

Stijgingspercentages

In de financiële meerjarenprognose 2019-2023 wordt aangesloten bij de economische parameters ten behoeve van de dPi2018 die gezamenlijk zijn gepubliceerd door de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Onderstaande stijgingspercentages zijn gehanteerd:

  2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 ev
Prijsinflatie 1,40% 1,50% 2,30% 2,20% 2,10% 2,00% 2,00% 2,00%
Loonstijging   2,10% 3,10% 2,80% 2,60% 2,50% 2,50% 2,50%
Bouwkostenstijging   5,60% 4,20% 2,80% 2,60% 2,50% 2,50% 2,50%
Leegwaardestijging 7,60% 9,00% 5,50% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

De prijsinflatie vormt de basis voor de huurstijging , de belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten. De huurstijging is gelijk aan de prijsinflatie van voorgaand jaar. De loonstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de beheerkosten, exclusief zakelijke lasten en de bouwkostenstijging voor de stijging van de onderhoudskosten en verbeteruitgaven. De leegwaardestijging vormt de basis voor de ontwikkeling van de verhuurderheffing. Voor de leegwaardestijging is aangesloten bij de verwachte stijging in Nederland.

Huurderving

Voor huurderving is een percentage van 0,50% aangehouden.

Marktwaarde en beleidswaarde

De marktwaarde verhuurde staat is berekend op basis van het handboek modelmatig waarderen met als peildatum 31 december 2017. Als uitgangspunt geldt de basisvariant van het waarderingshandboek. De beleidswaarde is gebaseerd op de berekende waarde per 31 december 2017. De marktwaardeontwikkeling is gelijk aan de prijsindex en de beleidswaardeontwikkeling is gelijk aan de prijsindex minus 1,00%.

Saneringsheffing

In de raming van de sectorspecifieke heffingen is rekening gehouden met een heffing van saneringsbijdrage. In lijn met vorig jaar is voor de jaren 2019 tot en met 2023 een bedrag meegenomen dat gebaseerd is op 1,00% van de totale jaarhuur van de woongelegenheden. Voor de jaren na 2023 is geen bedrag voor saneringsheffing meegenomen.

Verhuurderheffing

De tarieven voor de verhuurderheffing zijn als volgt:

  2018 2019 2020 2021 2022 2023 ev
Verhuurderheffing 0,591% 0,591% 0,592% 0,592% 0,593% 0,567%

De heffing wordt berekend over de totale WOZ-waarde van de huurwoningen. Er is, voorzichtigheidshalve, nog geen rekening gehouden met de voorgenomen verlaging met 0,03%-punt.

Onderhoud en verbeteringen

In de begroting 2019-2023 is rekening gehouden met het Strategisch Voorraad Beleid 2012-2020. Het bestaande bezit wordt op een zodanige wijze onderhouden dat het zonder problemen kan worden verhuurd en waarbij een minimum aan reparatieverzoeken wordt gegenereerd. Het planmatig onderhoud is gebaseerd op de meerjarenonderhoudsplanning.

Levensduurverlengende werkzaamheden worden geactiveerd. De investeringen worden afgeboekt als onrendabele investering bestaande bouw.

(Des)investeringen

In de begroting is geen sloop, nieuwbouw, aankoop of verkoop ingerekend.

Vennootschapsbelasting

Bij de raming van de vennootschapsbelasting is rekening gehouden met de voorgenomen wijzigingen in de belastingwetgeving met ingang van 1 januari 2019.

De voorgestelde tariefwijzigingen zijn in onderstaande tabel samengevat:

Belastbaar bedrag 2018 2019 2020 2021
Tot € 200.000,- 20,00% 19,00% 17,50% 16,00%
Vanaf € 200.000,- 25,00% 24,30% 23,90% 22,25%

Treasury

De renteverwachting is relevant voor de bepaling van de rente van nieuwe financieringen en herfinancieringen van leningen met een renteconversie. De renteverwachting staat weergegeven in onderstaande tabel:

  2018 2019 2020 2021 2022 2023
Rente geborgd  1,45% 1,65% 2,35% 3,05% 3,15% 3,15%

De liquiditeitsbuffer bedraagt € 600.000,-. Nieuwe leningen zijn ingerekend voor een periode van 10 jaar tegen de verwachte rente van geborgde leningen.

Kasstromen

Het verloop van de kasstromen staat in onderstaand overzicht weergegeven.

Kasstroomoverzicht 2019-2023

bedragen x € 1.000,-

Kasstroomoverzicht 2019-2023
  2019 2020 2021 2022 2023
Kasstroom uit operationele activiteiten 2.085  2.223  2.431  2.313  2.404 
Kasstroom uit (des)investeringen ‑2.249  ‑1.938  ‑2.292  ‑2.322  ‑2.058 
Kasstroom uit financieringsactiviteiten ‑459  ‑94  ‑330  ‑144 
Mutatie liquide middelen ‑623  191  ‑191  202 

Financiële kengetallen

De financiële kengetallen, op basis van de gestelde kaders van het WSW en gebaseerd op de dPi2018, voldoen aan de normen.

  norm 2019 2020 2021 2022 2023
ICR > 1,40 2,9 3,23 3,47 3,14 3,09
Solvabiliteit marktwaarde > 20% 75% 76% 76% 77% 78%
Solvabiliteit beleidswaarde > 20% 61% 62% 62% 63% 64%
Loan to value beleidswaarde < 75% 38% 38% 37% 36% 36%
Dekkingsratio marktwaarde < 70% 24% 24% 23% 23% 22%

ICR

De ICR geeft aan in hoeverre Stichting Eelder Woningbouw in staat is de rente-uitgaven op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten. Het verloop van de ICR staat in onderstaande grafiek weergegeven. De ICR ligt alle jaren ruim boven de norm van 1,40.

Solvabiliteit

De solvabiliteit geeft de verhouding aan tussen het eigen vermogen en het totale vermogen. Het verloop van de solvabiliteit staat in onderstaande grafiek weergegeven. Zowel de solvabiliteit op basis van de marktwaarde als op basis van de beleidswaarde voldoet aan de norm van minimaal 20%.

Loan to value

De loan to value betreft de schuldpositie ten opzichte van beleidswaarde van het bezit. De loan to value staat in onderstaande grafiek weergegeven. De loan to value voldoet aan de norm van 75%.

Dekkingsratio

De dekkingsratio betreft de schuldpositie ten opzichte van de marktwaarde van het bezit. De dekkingsratio staat in onderstaande grafiek weergegeven. De dekkingsratio voldoet aan de norm van 70%.

Treasury/beleggingen

Overtollige liquide middelen worden belegd op grond van marktverwachtingen en actuele liquiditeitsprognoses.

Er is geen sprake van risicovolle producten zoals derivaten of andere producten met een erg speculatief karakter.

Ontwikkelingen van de rente op de geld- en kapitaalmarkt worden intensief gevolgd.

Voornoemde ontwikkelingen en de ontwikkeling van de beschikbare liquide middelen kunnen aanleiding zijn voor een wijziging van de ingenomen positie.